新時期土地收購儲備規范化管理措施探討

文/于宏 煙臺市土地儲備中心 山東煙臺 264000

新時期，我國城市建設步伐較快，土地資源成為國內房地產市場爭相搶奪的對象。作為國家發展的基礎資源，土地管理規范化至關重要。特別是收購儲備的土地規范化管理，是保證有限的土地資源高效利用，同時又對農民耕地進行有效保護的手段和措施。增強土地收購儲備規范化管理水平，可以更好地解決人地矛盾，提高各部門對土地資源的認識，有效推動保護與開發的科學性和合理性，從而提高收購儲備土地規范化管理水平，保證城市建設與農民耕地保護有序進行。

1、土地收購儲備機制

1.1 運作主體

地方政府作為土地流轉、收購、儲備的直接管理主體，看似是直接管理者，但在實際規劃與實施中往往是授權給有資質的機構來全權負責土地的收購與儲備事項。而我國地方政府繁多，授權的機構千差萬別，使得土地資源的收購與儲備管理出現不同的主體，從而出現管理的不統一、不規范、不標準現象，導致土地儲備市場出混亂無序，缺乏規范管理的制度和措施。

1.2 指導機制

對土地資源進行規范化管理涉及到內容多、環節多、部門多、主體多，因此在收購儲備以及功能轉化過程中，需要各機構、各部門、各管理人員相互配合、相互溝通，合力解決管理中的問題與缺陷，解決人地矛盾，解決部門矛盾，解決主體矛盾，從而在指導機制的作用下合理完成土地管理。

1.3 價格機制

長期以來政府都是土地管理的主體，政府承擔著管理責任與調控責任。然而，土地資源作為市場資源的一部分，必須在市場運作下才能實現價值和作用。因此，土地價格制度的規范化才是政府最為重要的管理內容。規范價格需要從市場角度、規劃方案、地理位置、土地功能等多方面考慮，使土地價格能夠科學合理地反映自身的價值，從而保證所有相關主體的利益達到平衡狀態，創造良好的土地收購儲備氛圍。

1.4 約束機制

政府是土地的一級主管，對土地的規劃利用有決策權，直接導致政府具有壟斷土地的能力。在土地流轉中，政府具有較強的主動性和強制性，使得市場中的土地價格容易發生不公平性競爭。所以，在土地收購儲備管理中，要加強監督管理，使監督的約束作用真正體現出來，促進政府更科學地做好宏觀調控，引導土地收購儲備制度盡快地完善起來，提高管理水平。

1.5 收益分配機制

土地收購、出讓產生的經濟效益需要合理分配到相關主體中，才能使土地價格處于市場正常水平，有利于維護各方利益。政府對土地具有絕對的管理權，使得土地往往不受市場價格體系的限制，容易產生舞弊行為。因此，建立科學合理的分配機制，使土地流轉價格重加市場體系，才能保證所有相關主體得到合法的權益。

2、新時期土地收購儲備規范化管理措施

2.1 土地收購儲備相關法律法規的規范化

當前各級政府都在積極建設土地收購儲備制度，盡快完善制度體系，但在缺乏足夠的法制保障前提下，相關工作的開展受到一定束縛。所以，一定要重視土地收購儲備制度建設的法制不健全問題，管理不到位問題，內容混亂問題等等，并不斷加強完善力度，使土地收購儲備管理有完善的制度支撐得以有序實施。同時，政府要有明確的管理條例，對政策解讀、收購規范、儲備量調整等進行精細化管理，使土地收購儲備在政府宏觀調控下微觀層面有序規范進行，在遇到收購行為時，政府要擺明行政性質，使責、權、利處于平衡水平。

2.2 土地收購儲備制度的規范化

現階段，人地矛盾并未得到緩解，需要做好土地市場引導與管理，盡快完善土地使用制度，使規劃、收購、出讓等環節有明確的管理機制作框架，從而保證相關管理工作在良性平和的環境中有序開展。在土地收購儲備操作過程中，相關機構和部門需要在政府的牽頭下協調配合，快速解決收購儲備和出讓收益等問題，使管理機制逐漸健全起來。同時，在出讓價格方面，需要完善價格制度，對土地出讓構建科學的價格補償機制，保證土地價格長期不偏離市場價格體系。

2.3 構建多元化土地收購儲備融資模式

傳統的土地收購儲備往往以銀行借貸作為唯一資金來源，給政府帶來較大的財務管理風險。為了解決這一問題，在土地收購儲備管理中，要構建多元化的融資渠道，通過政策資金注入、財政注入、社會企業注入、個人自愿注入等模式，配合基金、債券的融資模式來拓寬土地收購儲備資金渠道，保證政府有充足穩定的資金來構建和完善土地收購儲備制度、體系，使政府在最低的財務風險下有效提高土地效益。

2.4 風險約束機制的規范化

土地收購儲備規范化管理后，需要對管理中的財務風險進行風險識別、風險防范和風險控制來降低風險危害，此時需要建立風險約束管理機制。首先，從市場角度進行規范管理，使價格始終在市場價格體系的指導下變化，營造開放、有序、公正、公開的管理環境。在宏觀調控基礎上，加強微觀管理制度的完善和機制的健全上，使土地得到高效應用；其次，溝通協調不可忽視。土地收購儲備涉及的工作內容復雜而量大，人員多，部門廣，機構間的相互溝通至關重要。在日常工作中，要做好相互之間的溝通協調與配合，既可以提高工作效率，還可以保證管理質量；最后，在市場體系的框架下，構建科學的價格補償機制。該機制將土地價格、流轉程序、評估方法、分配合理化等方面進行細化，為土地出入提供合理的價格引導。

2.5 土地收購儲備與供應規模調整的規范化

土地是城市建設不可缺少的資源，在進行城市規劃時，要掌握現有土地儲備規模，并根據當前、中期、長期的發展規劃進行適當的數量補充來實現土地儲備的充足化。在進行儲備調整時，要根據城市的實際情況和發展戰略穩步推進，切不可操之過急，激化要地矛盾。此外，要引入市場機制來調控其他資源來約束土地資源盲目儲備，從而達到合理規范地收購儲備土地，保證城市穩步發展。

2.6 政府壟斷土地一級市場的規范化

土地是國家資源，要確保政府具有強有力的壟斷權力，能夠在一級市場中保持強制性，從而保證土地保值增值。此時，需要彰顯政府的宏觀調控能力，嚴格控制建設用地的數量，將現有存量轉化為可應用的資源，從而實現土地資源的整合與優化利用。

結語：

綜上所述，土地收購儲備規范化管理可以保護耕地資源、提高城市規劃水平、強化政府對土地資源的控制，對于城鎮建設及發展具有十分重要的作用，需要在了解土地收購儲備機制的基礎上，通過規范土地收購儲備的相關法律法規、管理制度、融資模式、風險約束機制、規模調整等措施，確保新時期土地收購儲備工作的順利實施。