城市土地及房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的相關(guān)性探討

文/李春霞 山東省蒙陰縣自然資源和規(guī)劃局土地儲備中心 山東蒙陰 276200

土地是人類棲居生存所在，圍繞土地產(chǎn)權(quán)管理的博弈成為人類經(jīng)濟(jì)社會政治沖突的根源，當(dāng)下中國是矛盾多發(fā)期，土地領(lǐng)域的矛盾尤為激烈，導(dǎo)致各種社會關(guān)系緊張。土地問題異常復(fù)雜，當(dāng)今中國發(fā)生的種種矛盾，與土地問題有直接或間接關(guān)聯(lián)。我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展背景下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)成為領(lǐng)先者，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與城市土地關(guān)系緊密，通過合理的城市土地規(guī)劃利用，可以穩(wěn)定房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為人們提供更加優(yōu)質(zhì)的健康生活。

1、城市土地制度對房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

商品供求關(guān)系是決定商品價格的關(guān)鍵因素，我國城市土地供應(yīng)制度限制了土地經(jīng)濟(jì)供應(yīng)，導(dǎo)致城市地價受土地需求影響，城市地價受市場供求影響引發(fā)土地價格需求變動，城市土地供應(yīng)缺乏彈性，受房價高漲刺激，使得地價不斷上漲。房價根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)住房成本與預(yù)期利潤因素確定，地價是開發(fā)商向國家支付土地出讓金，不同城市地段地價與房價比例不同，地價占總成本30%，房價要素中地價外其他要素不變，地價上漲導(dǎo)致房價高漲[1]。

由于土地資產(chǎn)隨時間不斷推移增值，占有土地量大未來獲利高，開發(fā)商為達(dá)到利益最大化目標(biāo)，對土地資源占有導(dǎo)致大量土地閑置，市場中的土地供應(yīng)銳減，開發(fā)商對土地投機(jī)行為主要體現(xiàn)在開發(fā)商將獲得土地分塊，長期占用土地資源。開發(fā)商將占有土地轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，由于政府忽視閑置土地管制，導(dǎo)致市場有效土地供應(yīng)量減少，嚴(yán)重影響房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。

土地儲備制度實質(zhì)是通過出讓方式有效運(yùn)用控制市場實際土地供應(yīng)量，土地儲備制度下房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中存在一些問題，很多儲備機(jī)構(gòu)將自身利益放在首位，造成部門權(quán)力擴(kuò)大，成為市場的主體，由于其過分追求土地增值的經(jīng)濟(jì)效益，無法保證土地供求平衡關(guān)系，不利于房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。土地征收補(bǔ)償費(fèi)用較低影響收購計劃實施，導(dǎo)致土地收購調(diào)控功能弱化。

當(dāng)前土地基金是國家調(diào)控土地的重要金融工具，可以有效控制土地投資，使地價保持在平穩(wěn)狀態(tài)，土地資產(chǎn)證券化是通過融資宏觀調(diào)控土地市場，現(xiàn)行城市土地金融制度下，土地抵押增率過高，弱化了土體金融制度對房產(chǎn)市場的調(diào)控作用，我國土地融資渠道單一，阻礙了土地市場融資發(fā)展。

2、城市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的土地資源管理策略

為更好的開發(fā)城市土地資源，需合理規(guī)劃土地資源，通過清查閑置土地資源，避免私人轉(zhuǎn)讓土地資源，提高土地資源開發(fā)透明性。為保證清查工作效率，要與管理部門制定完善的制度，復(fù)查時發(fā)現(xiàn)工作人員徇私舞弊進(jìn)行追責(zé)，工作人員負(fù)責(zé)的上級領(lǐng)導(dǎo)需連帶處理。

編制城市土地清查制度時應(yīng)出臺相關(guān)法律，推動城市土地清查工作的開展。清查土地工作需要對施工建設(shè)中的土地進(jìn)行登記，可以成立監(jiān)督小組，在網(wǎng)絡(luò)平臺公布土地資源清查數(shù)據(jù)。清查建設(shè)土地時需要進(jìn)行公開透明的數(shù)據(jù)公布，避免建設(shè)企業(yè)違法占用土地，發(fā)揮群眾監(jiān)督的作用，確保建設(shè)企業(yè)嚴(yán)格依照審批土地面積施工建設(shè)[2]。

土地儲備制度不足對房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了不利影響，為促進(jìn)我國房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，需充分發(fā)揮土地儲備工作價值，通過優(yōu)化儲備制度提高儲備工作效率。土地儲備工作需要編制相關(guān)工作內(nèi)容，土地年度評估工作是分析土地儲備方案的基礎(chǔ)工作，評估房產(chǎn)項目時主要通過項目社會經(jīng)濟(jì)價值綜合評價，合理審批相關(guān)建設(shè)方案。房產(chǎn)用地建設(shè)中為避免出現(xiàn)爛尾工程，項目落實中應(yīng)構(gòu)建完善的土地評估體系，有效監(jiān)督房產(chǎn)項目建設(shè)企業(yè)，通過合理評價房產(chǎn)項目財務(wù)風(fēng)險，更好的防控推動資源利用。

開展城市土地估價工作時為保證估價工作公正性，需依據(jù)我國土地管理法規(guī)定編制估價工作制度，過去城市土地估價制度未發(fā)揮實用，土地工作估價不僅是開發(fā)商與政府的合作，要發(fā)揮群眾的監(jiān)督職能。需要借助信息技術(shù)建設(shè)信息化土地估價管理制度，信息化土地估價系統(tǒng)下，每個公民都有保衛(wèi)土地資源的權(quán)利，開發(fā)商拿到地價與售價直接的對比，群眾可以清楚的了解開發(fā)商是否惡意哄抬房價，遏制房價肆意上漲。群眾參與監(jiān)督可以很好的解決土地閑置，土地產(chǎn)權(quán)不明等問題，城市土地資源遼闊，僅依靠相關(guān)部門監(jiān)管工作強(qiáng)度大，要充分發(fā)揮群眾的力量，可以很好的解決相關(guān)問題。

我國很多城市存在土地金融制度不完善的現(xiàn)象，主要體現(xiàn)在土地抵押貸款風(fēng)險較大與融資渠道較少，應(yīng)針對當(dāng)前的問題完善土地金融制度。應(yīng)建立健全土地評估機(jī)制，必須采取科學(xué)方法對土地實際價值進(jìn)行評估，對政府用于城市開發(fā)的土地融資進(jìn)行分析。加快新型土地融資模式的推廣，可通過加強(qiáng)對土地基金的理論研究，為實踐應(yīng)用提供依據(jù)。應(yīng)對土地基金融資模式進(jìn)行完善，推動房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行。

結(jié)語：

城市土地資源開發(fā)中任何工作的變動，都會對房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成影響，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展離不開城市土地制度保障，為均衡城市土地資源與房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，需要合理利用國家政策調(diào)控，推動房產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。土地資源管理需要編制合理的管理制度，發(fā)揮群眾的監(jiān)督作用，完善土地估價相關(guān)制度，國家要采取宏觀調(diào)控手段，調(diào)控房產(chǎn)價格，實現(xiàn)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。