對(duì)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的了解與思考

文/左鑠輝 甘肅省慶陽(yáng)市建筑設(shè)計(jì)院 甘肅慶陽(yáng) 745000

到目前為止我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)，并且隨著4-2-1 家庭增多，預(yù)計(jì)到21世紀(jì)中葉，我國(guó)的老年人口將達(dá)到4.37 億，將占總?cè)丝跀?shù)的30%，這就意味著對(duì)養(yǎng)老將成為我國(guó)社會(huì)發(fā)展的一大重要任務(wù)，而養(yǎng)老地產(chǎn)也將成為我國(guó)的一大房地產(chǎn)市場(chǎng)。近幾年來(lái)，隨著一些政府養(yǎng)老政策的出臺(tái)，國(guó)內(nèi)各大房地產(chǎn)商如萬(wàn)科、保利等在養(yǎng)老地產(chǎn)方面都有了新動(dòng)向。但由于養(yǎng)老地產(chǎn)剛剛在國(guó)內(nèi)興起，許多政策制度、管理經(jīng)營(yíng)方式等都十分不完善，養(yǎng)老地產(chǎn)當(dāng)前在國(guó)內(nèi)的發(fā)展遇到了一些困境與滯礙。

1、養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)政府政策

近幾年來(lái)，國(guó)家有關(guān)養(yǎng)老地產(chǎn)的政策相對(duì)于老齡化社會(huì)的需求、國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)已經(jīng)處于滯后狀態(tài)，也就是說(shuō)政策跟不上市場(chǎng)，導(dǎo)致了養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展受阻。

首先，政策的不健全是在養(yǎng)老用地規(guī)劃方面。在當(dāng)前的土地供應(yīng)計(jì)劃中，尚無(wú)養(yǎng)老用地與計(jì)劃。“兩會(huì)”期間，針對(duì)我國(guó)土地資源緊張、養(yǎng)老服務(wù)薄弱的現(xiàn)狀，不少代表提出要完善社區(qū)建設(shè)規(guī)劃，將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)納入城市建設(shè)和土地利用規(guī)劃，并將養(yǎng)老用地作為單獨(dú)的類別，在土地價(jià)格、稅費(fèi)等方面給予優(yōu)惠。但事實(shí)上很多大城市都是“雷聲大，雨點(diǎn)小”，并沒(méi)有實(shí)際的相關(guān)土地政策出臺(tái)以保障養(yǎng)老用地。由于養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商在拿到土地時(shí)，土地市場(chǎng)并沒(méi)有明確規(guī)定有養(yǎng)老地產(chǎn)用地性質(zhì)，開(kāi)發(fā)商無(wú)法獲得劃撥土地，就只能通過(guò)“招拍掛”等方式以和市場(chǎng)中的居住用地、商業(yè)用地、醫(yī)療用地等看齊的價(jià)格得到土地。因此養(yǎng)老地產(chǎn)的前期土地成本就很高，而養(yǎng)老地產(chǎn)的回報(bào)周期長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商短期內(nèi)無(wú)法拿到收益，這樣，對(duì)前期資金的高要求、高壓力就將許多開(kāi)發(fā)商拒之門(mén)外。其實(shí)一些地方政府也開(kāi)始嘗試采取配建、改建等方式發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)。

其次，在養(yǎng)老地產(chǎn)的興起、發(fā)展過(guò)程中，政府政策還應(yīng)該起到示范、引導(dǎo)性作用。在稀飯發(fā)達(dá)國(guó)家，老年社區(qū)就是在政府福利制，老年住宅體系完善及適度的政策優(yōu)惠保障下一步步發(fā)展起來(lái)的。

2、養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題

養(yǎng)老地產(chǎn)是住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和醫(yī)養(yǎng)護(hù)服務(wù)的有機(jī)混合物，是一種房地產(chǎn)混合開(kāi)發(fā)模式。對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，盈利點(diǎn)往往不但在于房產(chǎn)本身，更在于與房產(chǎn)配套的養(yǎng)老設(shè)施與醫(yī)養(yǎng)護(hù)服務(wù)，這就對(duì)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理模式有很高的要求。

養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的難點(diǎn)之一在于醫(yī)養(yǎng)護(hù)等專業(yè)領(lǐng)域與普通房地產(chǎn)之間的對(duì)接點(diǎn)。老年人所需要的醫(yī)療、養(yǎng)生和護(hù)理有較高的專業(yè)技術(shù)門(mén)檻，普通的開(kāi)發(fā)商通常缺乏這些資源；而開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面所擁有的拿地關(guān)系多、開(kāi)發(fā)建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)多、融資渠道多、有營(yíng)銷資源和經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)等優(yōu)勢(shì)卻是醫(yī)療管理機(jī)構(gòu)所沒(méi)有的。因此在管理方面，就很難有精通兩方面技術(shù)知識(shí)的人才來(lái)做出統(tǒng)籌全局的策略。

此外，與普通住宅地產(chǎn)主要靠賣房來(lái)盈利，物業(yè)利潤(rùn)較少的模式相比，養(yǎng)老地產(chǎn)的很大部分收益將落實(shí)在房產(chǎn)出售后長(zhǎng)期發(fā)展的醫(yī)療、養(yǎng)生和護(hù)理服務(wù)，但由于開(kāi)發(fā)商初始定位不清、投資不夠、經(jīng)營(yíng)管理欠缺等原因，醫(yī)療、養(yǎng)生、護(hù)理服務(wù)無(wú)法及時(shí)跟進(jìn)物業(yè)，老人無(wú)法得到應(yīng)有的養(yǎng)老福利，最終導(dǎo)致整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與普通住宅相比并無(wú)多少區(qū)別，只能以普通住宅的形式賣掉。與之相類似的還有養(yǎng)老地產(chǎn)周邊適老化設(shè)施的跟進(jìn)與發(fā)展，這關(guān)系到養(yǎng)老地產(chǎn)的選址問(wèn)題。因?yàn)橥恋貎r(jià)格昂貴，開(kāi)發(fā)商往往將養(yǎng)老地產(chǎn)選定在距離市中心區(qū)較遠(yuǎn)的郊區(qū)，但這里常常缺乏醫(yī)院、公園等基礎(chǔ)設(shè)施，導(dǎo)致老人生活十分不方便。

3、養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式探尋

在周燕珉老師的《養(yǎng)老地產(chǎn)的15 種模式》一文中，向我們介紹了15 中養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式，分別是：專門(mén)建設(shè)的綜合型養(yǎng)老社區(qū)（與社區(qū)共同建設(shè)），新建大型社區(qū)的同時(shí)開(kāi)發(fā)養(yǎng)老組團(tuán)（與社區(qū)共同建設(shè)），普通社區(qū)中配建養(yǎng)老設(shè)施（與社區(qū)共同建設(shè)），成熟社區(qū)周邊插建老年服務(wù)設(shè)施，與醫(yī)療機(jī)構(gòu)相結(jié)合的就近養(yǎng)老院（與相關(guān)機(jī)構(gòu)并設(shè)），養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園并設(shè)（與相關(guān)機(jī)構(gòu)并設(shè)），與教育設(shè)施結(jié)合建設(shè)的老年公寓（與相關(guān)機(jī)構(gòu)并設(shè)），在旅游居住區(qū)中開(kāi)發(fā)養(yǎng)老居住產(chǎn)品（與旅游或商業(yè)地產(chǎn)相結(jié)合），與商業(yè)地產(chǎn)相結(jié)合開(kāi)發(fā)的老年地產(chǎn)（與旅游或商業(yè)地產(chǎn)相結(jié)合），引入外資建設(shè)的世界型連鎖養(yǎng)老設(shè)施（與國(guó)際品牌接軌），從國(guó)際知名品牌引進(jìn)管理模式的中外合建養(yǎng)老設(shè)施（與國(guó)際品牌接軌），與保險(xiǎn)業(yè)結(jié)合利用險(xiǎn)資投資的養(yǎng)老地產(chǎn)（以其它方式轉(zhuǎn)型），由護(hù)理業(yè)優(yōu)勢(shì)注入的養(yǎng)老地產(chǎn)（以其它方式轉(zhuǎn)型），利用自身獨(dú)特優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)型開(kāi)發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)（以其它方式轉(zhuǎn)型），利用舊的國(guó)有資產(chǎn)改造而成的養(yǎng)老地產(chǎn)（以其它方式轉(zhuǎn)型）。

在特定的環(huán)境條件下，這15 中養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式都有發(fā)展前景，但具體哪幾種模式更加符合我國(guó)當(dāng)前的國(guó)情，能夠普遍存在，占據(jù)養(yǎng)老地產(chǎn)主要市場(chǎng)，還需從我國(guó)老齡化社會(huì)的特點(diǎn)和我國(guó)老人的生活習(xí)慣心理態(tài)度出發(fā)進(jìn)行分析。

4、國(guó)內(nèi)現(xiàn)有養(yǎng)老地產(chǎn)舉例

北京太陽(yáng)城國(guó)際老年公寓項(xiàng)目：項(xiàng)目位于北京著名的小湯山溫泉療養(yǎng)區(qū)，總占地面積近42公頃，總建筑面積近20 萬(wàn)平方米，容積率0.5，社區(qū)內(nèi)建有2 萬(wàn)平方米如意形的人工湖，綠化率高達(dá)50%。社區(qū)的功能定位包括集醫(yī)療救護(hù)、生活照料、精神贍養(yǎng)三大部分，為老年人制定了全程化的養(yǎng)老服務(wù)模式。社區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全，有居家式、租住式、安養(yǎng)式、度假式四種養(yǎng)老模式可供老人選擇

其實(shí)，就我國(guó)目前大多數(shù)老人的經(jīng)濟(jì)水平而言，入住設(shè)施齊全、服務(wù)到位的養(yǎng)老地產(chǎn)還是非常不容易的，據(jù)透露，目前70%的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)并沒(méi)有明顯盈利。一些知名的養(yǎng)老品牌，其入住率也不高，平均維持在30%的水平。在我國(guó)老齡化逐漸加劇的社會(huì)條件下，當(dāng)前這些價(jià)格昂貴、入住率低的養(yǎng)老地產(chǎn)起到的作用確實(shí)是隔靴搔癢，不能解決社會(huì)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的本質(zhì)問(wèn)題。為什么會(huì)這樣？國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展該何去何從？還是回到以上提到的幾點(diǎn)問(wèn)題上：先有政府政策的明確支撐和政府投資的大力扶持，再有先進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的引進(jìn)與開(kāi)發(fā)、先進(jìn)技術(shù)人才的培養(yǎng)，以及有普遍意義的適于老人的地產(chǎn)模式的設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)，和規(guī)劃師、建筑師等精心的始老化設(shè)計(jì)，那么，我國(guó)老齡化社會(huì)將能夠迎來(lái)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的春天。

結(jié)語(yǔ)：

我國(guó)老齡化日趨嚴(yán)重，養(yǎng)老地產(chǎn)作為新興產(chǎn)業(yè)，由于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)沒(méi)有明顯盈利發(fā)展速度緩慢，作為建筑設(shè)計(jì)人員需精心探索養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)、舒適、美觀，為我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展貢獻(xiàn)一份力量。