“住房不炒”政策調控下中小房企面臨的挑戰(zhàn)與應對策略

文/藍章恒 廣西大學 廣西南寧 530004

1、引言

一直以來，房地產業(yè)作為我國國民經濟的支柱產業(yè)，由于其產業(yè)鏈長、與相關產業(yè)的關聯度高，其能否快速、穩(wěn)定地發(fā)展直接影響我國整個宏觀經濟運行態(tài)勢。2019年的《政府工作報告》把GDP 的增長目標設定為6%-6.5%，這是GDP 首次“破八”之后第三次下調經濟增長目標，增速下調說明經濟下行的形勢已經很嚴峻，而只依靠房地產投資拉動經濟增長對于國民經濟的發(fā)展是相當不利的，加大了整個國家的經濟運行風險。政府對于房地產的調控不僅僅是從需求端“限購限貸”，同時也在供給端進行了相關地調控，報告中明確地指出了“引導金融機構擴大信貸投放、降低貸款成本，精準有效支持實體經濟，不能讓資金空轉或脫實向虛”，房企的融資問難、融資貴的問題在一定的程度上難以解決，相對于一線大型房企，為數眾多的中小型房地產開發(fā)商在獲取金融機構的授信和拿地的方面本來就居于相對弱勢的地位，中小型房地產開發(fā)商成為了宏觀政策調控中受沖擊最大的群體之一。從1978年至2018年，全國房地產開發(fā)企業(yè)由當年的2500 多家，增至如今的97938 家，而今年以來破產清算488 家房企，只占其中的0.5%，相較于總量而言并不多。然而值得注意的是，488 家房企中，大部分為中小型房企。華創(chuàng)證券近日披露的研究報告也提及，2019年1-11月份，國內50 強房企累計實現銷售額81558 億元，較去年同期大漲17.43%。僅在11月份，50 強房企便實現銷售額9177 億元，同比大漲37%，且同比漲幅連續(xù)5 個月擴大。而從行業(yè)占比的角度來看，2019年1-10月份，50 強房企占全國商品房銷售金額的比重已經超過60%，在2011年，這一比例不足20%；同期，30 強房企銷售額占比達到50%，而在2011年，這一占比約為15%。而且從華創(chuàng)證券披露的圖表走勢來看，頭部房企在行業(yè)總營收的占比呈加速上漲態(tài)勢。一個是銷售額同比漲幅連續(xù)5 個月擴大，一個是總營收占比近幾年來加速上漲，國內房地產市場的“馬太效應”日趨明顯。中原地產等研究機構發(fā)布的數據顯示，從今年4月開始，房地產調控政策再次出現收緊趨勢。2019年上半年，全國房地產調控政策高達251 次。相比2018年上半年房地產調控192 次，同比上漲了31%。前9 個月房地產市場累計調控385 次，三、四線城市房企面臨更大壓力。所以，我國的大多數房地產企業(yè)，特別是中小型的房地產企業(yè)應該改變思維，要在客觀分析當前自身所面臨的挑戰(zhàn)和機遇的基礎上揚長避短，發(fā)揮自身獨特的競爭優(yōu)勢，以期在激烈的市場競爭中求得生存。

2、我國中小房企的主要特點

2.1 企業(yè)規(guī)模小、融資能力弱

房地產的企業(yè)規(guī)模及融資能力很大程度上決定了企業(yè)的生存與發(fā)展方向。因為企業(yè)規(guī)模小且知名度不高等因素，中小型房企從銀行獲取資金支持相對困難，主要依靠自有資金、合作建設單位資金、開發(fā)項目預售款等方式維持資金鏈。融資能力直接影響到中小型房企開發(fā)項目的規(guī)模和企業(yè)的進一步成長，如果資金鏈一斷裂，那么企業(yè)可能就難以運轉。

2.2 企業(yè)項目開發(fā)能力、項目管理能力相對較弱

中小房企的項目開發(fā)一般都是以一個個項目的方式進行的，項目管理的經驗不足，而且在品牌的打造，口碑的營造的競爭中，與大房企相比處于劣勢地位。在銷售的環(huán)節(jié)中，大型房企擁有大量的經驗、資金和資源進行造勢宣傳，產品容易在購房者中留下深刻印象，在產品服務的投入上也會比中小型房企更多，因此產品的溢價一般也會比中小房企的高。

2.3 人才資源缺乏

中小型房企一般來說自身實力不強，薪酬待遇相對于大型房企來說比較弱，很難吸引到高端的管理人才和技術人才，另外由于中小型房企的成立時間一般較短，開發(fā)的項目較少，因而員工不但缺乏經驗，而且在項目開發(fā)實踐中可以學習的機會也相對較少，故而整體員工專業(yè)性提升地比較慢，再加上中小型房地產開發(fā)企業(yè)人力資源管理體制不完善，企業(yè)對員工的激勵意識不夠，企業(yè)凝聚力較差，難以吸引或留住人才，最終導致了中小型房地產開發(fā)企業(yè)的人才尤其是管理和技術人才缺乏。

2.4 自身資源不足

國家對土地的供應，對土地的出讓要求越來越規(guī)范，有些中小型房企沒有資質和能力去開發(fā)相關的項目，而且在項目竣工的時候，項目的檢查也比過去更為嚴格，如果不符合要求交付，房地產開發(fā)商還需要增加成本去進行整改，以滿足交付要求，自身資源的劣勢也會影響到中小型房企今后的成長。

3、“住房不炒”政策調控下中小型房企面臨的挑戰(zhàn)

3.1 土地成本增速高于房價漲速，利潤空間持續(xù)壓縮

房地產開發(fā)利潤空間已經被拿地的高成本所侵蝕，沒有規(guī)模效應的中小型房企很容易在拍地的時候吃虧，拍得高了，等房子開發(fā)好了如果碰不上好行情，賣不出好價錢，那么收益就大打折扣，如果僅僅是依賴于囤地后等待土地升值，那么高成本地拿地也有可能會在財務上給企業(yè)帶來麻煩。土地的成本增速太快，有些中小房企在拍地的時候就已經被拒之門外，一個以房地產開發(fā)為主業(yè)的企業(yè)如果拿不到地，無異于巧婦做飯沒有米，那么這個企業(yè)必將在這個行業(yè)里被淘汰掉。目前有些大型城市的土地出讓地價相當昂貴，以至于幾個大型房企聯合拍地，共同開發(fā)，大型房企都尚且用這種方式來降低自身經營的風險，何況中小房企呢？另一方面則是因為受市場供過于求影響，商品房銷售均價增長緩慢，使得一大部分房企為加快資金回籠，紛紛選擇降價促銷，抑或是政府政策限價，穩(wěn)定房價，導致房價漲速低于土地成本的增速。

3.2 融資困難、資金成本高

中小型房企融資渠道不通暢、融資困難，進一步影響資金的健康運作，從而影響了中小房企的持續(xù)再開發(fā)。其主要原因在于中小型房企規(guī)模較小，信用評級低，融資渠道匱乏，更嚴重的是融資成本高企，很難從銀行貸款，國家政策一旦進行調控，銀行開始收緊銀根，漸漸惜貸，不少三四線城市的中小型房企更多是通過高成本非銀行融資渠道如信托、民間借貸甚至高利貸等方式進行融資，往往惡性循環(huán)，加劇運作風險。根據克而瑞地產研究院的調查顯示，大型房企可以上市發(fā)行債券以低成本融資，例如中國海外發(fā)展（00688.HK）在公開市場進行債券融資，利率最低達2.9%，龍光（03380.HK）擬發(fā)行4 億美元2023年到期年息6.5%的優(yōu)先票據，總的來說，大型房企的平均融資成本可以很低，而中小型房企沒有條件在公開市場進行融資，只能在向信托等進行融資，融資成本平均為12～15%，成本差別竟如此之大。

3.3 市場競爭激烈，大型房企進入蠶食市場份額

隨著行業(yè)變化，過去三四線城市中小房企的一些優(yōu)勢在削弱，再加上成本控制和開發(fā)能力嚴重不足，在市場競爭中弱勢愈加明顯。而大型房企則因為資金實力雄厚、項目開發(fā)經驗豐富、區(qū)域經濟帶動效應明顯等優(yōu)勢更受到政府的歡迎。現在拿地的方式也在逐漸改變，由傳統的招拍掛向收并購、城中村改造、城市更新、合作開發(fā)等多種方式轉變，其中收并購和舊改項目就很依賴企業(yè)的自身資源，中小型房企很難在這方面與大型房企競爭。

3.4 市場監(jiān)管嚴格

政府明確規(guī)定“住房不炒”，穩(wěn)定房價，保障剛需人群有房可住，但是由于房地產市場競爭激烈，拍地的價格屢創(chuàng)新高，房地產公司為了能保住利潤，會采用捆綁車位銷售、捂盤惜售、外收等方式在銷售環(huán)節(jié)進行違規(guī)銷售，如果違規(guī)銷售被舉報，監(jiān)管部門查到有違規(guī)操作，可能就會遭受重罰，因此，在市場監(jiān)管從嚴的趨勢下，中小型房企在政策的宏觀調控下，生存的空間和活力也會受到影響。

4、“住房不炒”政策調控下中小房企的應對策略

4.1 發(fā)展后勁不足的房企可主動退出尋求新方向

對于一些房地產主業(yè)發(fā)展后勁不足的房企而言，與其分散精力，持續(xù)虧損，不如止損退出，集中精力發(fā)展主業(yè)，或者尋求新的業(yè)務方向，轉型新興產業(yè)。而在尋求新業(yè)務方向上，中小型房企還可以抱團合作。而對于一些無力轉型的小房企，就只能尋求出售退出了。

4.2 具有資源或資金優(yōu)勢的房企可以與大型企業(yè)合作

對于擁有資源或資金優(yōu)勢，并且有志于繼續(xù)發(fā)展房地產業(yè)務的房企而言，盡管開發(fā)能力較弱，卻也擁有一線生機，可以選擇與大型房企合作。在合作模式上，主要有三種，合作開發(fā)、委托開發(fā)、資本撬動。

4.3 具有本地優(yōu)勢的房企可以抓住政策機會，進行區(qū)域深耕

中國的城鎮(zhèn)化相比于西方發(fā)達國家來說還有很大的發(fā)展空間，并且各地區(qū)發(fā)展不平衡，依然有一些價值洼地值得房企去挖掘。這些城市的區(qū)域板塊也會出現一定的分化，中小型房企如能找準城市熱點板塊，抓住機會，也可以脫穎而出，發(fā)展壯大。堅持區(qū)域深耕的中小型房企在一定范圍內具有資源優(yōu)勢，當一個中小型房企在一個區(qū)域深耕十幾個項目，則可以在一定區(qū)域范圍內形成規(guī)模效應，資源集中，容易獲取更多的土地紅利，區(qū)域深耕的時間越久，在當地的土地貯備量越充足，當土地價格上漲的時候，與大型房企的競爭就更具成本優(yōu)勢。同時，進行區(qū)域深耕的時候，與政府的交往更為密切，對信息資源更加了解，更加適應市場的變化。

4.4 另辟蹊徑，傳統業(yè)務模式轉型升級尋求新突破

（1）差異化發(fā)展，精細化發(fā)展。過去三四線城市的地產開發(fā)相對粗放，如今面臨市場下行的情況，過去的業(yè)務模式難以為繼。從產品角度上看，過去住宅產品千篇一路，因此，尋求突破的一個重要方向便是產品差異化。而精細化發(fā)展有利于項目的成本控制，建立企業(yè)內部的標準，讓每一分投資都能用在刀刃上，提高投資的效率。

（2）消費地產。城鎮(zhèn)化的進程將一定程度促進資源要素和人口的聚焦，必然帶來產業(yè)、居住、消費在特定區(qū)域的集聚。產業(yè)地產和消費地產的發(fā)展機遇，同樣值得三四線城市中小型房企去挖掘。

（3）產融結合。作為三四線城市的中小房企，尤其是具備資源獲取能力的房企，適當獲取金融資源，布局金融產業(yè)，不僅可以為企業(yè)獲得新的盈利點，還可以實現金融與地產的相互促進，相互融合發(fā)展。

4.5 精耕標桿項目，以優(yōu)質服務贏得口碑

中小型房企的抗風險能力相對較弱，因此資金流是中小型房企生存的命門，必須堅持流動性覆蓋安全性，安全性大于贏利性，必須關注自有資金的周轉率，盡量做到快周轉，同時要控制好資金杠桿，在市場好、利潤高的情況下可以加杠桿，一旦市場橫盤震蕩，為了降低風險，就少用債務融資，提升股權性融資比例。為了保證資金流動性的安全，市場不好的情況不要盲目擴張，不如把項目做好做精，贏得當地區(qū)域的口碑。中小型房企在策劃項目的時候就可以去提前布局房地產業(yè)后端的市場，從之前關注房子、關注產品轉為關注人和服務，在維持一定的市場占有率的同時，提高企業(yè)的獨特性，提供優(yōu)質的服務，把產業(yè)鏈的前端漸漸地往后端移動。

小結：

中小房企在“住房不炒”政策調控下生存環(huán)境確實比較困難，但是也并不是沒有出路，只要能提升運營能力，有效地控制成本，不斷地去創(chuàng)新，善于捕捉市場的風向，處理好政商關系，精于合作，那么在市場中還是可以有立足之地的。