房地產(chǎn)成本控制流程總結(jié)

文/王志剛 云南昊海工程造價咨詢有限公司 云南昆明 650200

房地產(chǎn)具有投入大、周期長、專業(yè)性強和風險高等特點，因此，要求每次房地產(chǎn)項目開發(fā)時需要在獲得良好收益的情況下，才能循環(huán)的進行下一個項目，保證企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)成本控制貫穿于房地產(chǎn)項目中，影響著項目整體的利益，所以從房地產(chǎn)項目開工到驗收的各個環(huán)節(jié)需要明確成本控制因素并且加大管理力度，才能使經(jīng)濟效益得到提高。才能保證房地產(chǎn)企業(yè)在嚴峻的經(jīng)濟環(huán)境和市場競爭中立于不敗之地。

1、房地產(chǎn)項目建設(shè)成本

房地產(chǎn)建設(shè)項目中的資金流問題具有一定的復雜性，設(shè)計多方面成本費用，如購買地皮費、材料費、設(shè)施費和人工費等等。據(jù)資料統(tǒng)計，房地產(chǎn)項目中決策階段和設(shè)計階段使用的費用僅占總投資的5%-10%，但這兩個階段卻對整個項目的總投資產(chǎn)生75%-85%的影響，而施工階段產(chǎn)生的影響僅為5%。由此可以看出，決策階段和設(shè)計階段是最影響整個建設(shè)項目成本控制的。控制企業(yè)的成本問題不僅要投資限額，而且還要加強設(shè)計和施工管理等方面的成本控制，提高資金的利用率。此外，在項目啟動時，要控制風險成本，有效的管理和開展施工工作，避免施工過程中出現(xiàn)浪費，降低由于施工不達標，導致的工期加長和成本增加，降低經(jīng)濟損失。

2、房地產(chǎn)成本控制流程

2.1 決策階段

決策階段是項目建設(shè)的第一步，該階段所需要的費用占項目總投資的比例較少，但是其產(chǎn)生的影響是最大，是整個成本控制的關(guān)鍵。因此，項目初期要成立一個成本控制的部門，專門負責項目建設(shè)過程中成本管理問題。在決策階段，首先，要對市場進行調(diào)研，充分了解市場的現(xiàn)狀，并對市場未來發(fā)展方向做出科學的判斷；其次，要對項目建設(shè)的周圍環(huán)境進行實地考察，清楚的掌握當?shù)氐牡乩憝h(huán)境情況，以及當?shù)仃P(guān)于征地、環(huán)保、用電用水等方面的政策情況，給投資估算提供充分的依據(jù)；最后，通過前期大量調(diào)查分析得出技術(shù)論證和經(jīng)濟評價后，對項目的成本、費用和利潤進行科學、系統(tǒng)的估算，確定項目方案和投資估算，將建設(shè)成本控制在合理的范圍內(nèi)。此外，還要對項目決策存在的風險進行分析，盡可能的減少投資所產(chǎn)生的風險，并且，在決策最終敲定后，后續(xù)不能輕易更改，避免由于隨意改動造成后期施工成本大幅增加。

2.2 設(shè)計階段

設(shè)計階段也是房地產(chǎn)成本控制的關(guān)鍵階段，在這個階段需要通過技術(shù)與經(jīng)濟、設(shè)計與成本的結(jié)合，來實現(xiàn)對成本的控制。一般可通過這幾種方式進行成本控制：一是執(zhí)行工程招投標制度，選擇優(yōu)秀的設(shè)計師，設(shè)計出優(yōu)秀的方案，同時，加強設(shè)計標準和標準設(shè)計的制訂，對設(shè)計方案進行優(yōu)化，從而達到節(jié)約成本的作用。二是采用限額設(shè)計，在項目總投資限額，以及又要保證設(shè)計方案能滿足規(guī)定目標的條件下，可以通過對技術(shù)和施工圖設(shè)計的投資進行限額設(shè)計，按照投資估算控制施工階段成本預算；三是實行設(shè)計監(jiān)理，設(shè)計監(jiān)理主要是審查設(shè)計方案和施工圖設(shè)計是否合理，組織專家對對設(shè)計方案和施工圖進行評估，保證項目設(shè)計可行性，同時，將專家提出的意見反饋給設(shè)計師進行修改，避免設(shè)計階段與施工階段出現(xiàn)脫節(jié)的情況。

2.3 招投標階段

招投標階段要將成本和項目完成后所能獲得的收益結(jié)合起來考慮，同時，還要利用合同管理對項目成本實施控制，避免因變更等而引發(fā)的合同成本的增加。因此，在招投標階段要嚴格按照以下幾方面進行：首先，招投標工作應(yīng)嚴格遵循公開、公正、公平、誠信的原則；

其次，招投標階段要建立有效的管理機制，規(guī)范招投標流程，將項目質(zhì)量、工期和費用等需求與項目的目標相結(jié)合，有效的將每個要求落實到招標文件中，并做好市場風險對項目影響的；采用合理低價中標的競爭機制，在保證項目質(zhì)量、工期的基礎(chǔ)上，選出最佳的招投標方案，合理降低項目成本投入，實現(xiàn)利潤的最大化，同時，還能有效杜絕投標企業(yè)間的惡意競爭。

2.4 施工階段

施工階段的成本占項目總投資比例最高，是項目成本實際形成的階段，并且該階段涉及的部門多，內(nèi)容復雜，成本管控繁瑣。因此，施工階段成本控制要執(zhí)行嚴格的成本控制流程體系，保證項目建設(shè)的質(zhì)量、進度和成本，使項目實際使用費用不偏離預算成本。可以通過這幾種方式進行成本控制：第一，在項目施工前完成簽證，以及相關(guān)施工手續(xù)的辦理工作，同時與當?shù)卣块T，以及周邊居民協(xié)調(diào)好項目施工期間的水電牽拉、垃圾堆放和道路使用等問題，減少由于這些問題處理不到位影響周邊居民正常生活，而引起的投訴和賠償問題，避免項目成本的增加；第二，設(shè)立專門的物資采購人員，借助互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)平臺及時掌握市場材料、設(shè)備、構(gòu)配件的一手價格資料信息，保證在滿足工程質(zhì)量要求的前提下，選擇價格合理、技術(shù)成熟、供貨充足的材料和設(shè)備，盡可能的降低這方面的投資成本；第三，支付工程款時，要嚴格按照合同和工程驗收單，以及招投標文件規(guī)定執(zhí)行，盡可能的縮短工期和減少人工浪費；第四，施工現(xiàn)場的管理人員要經(jīng)常到施工現(xiàn)場了解施工情況，掌握簽證材料的真實性，對于施工現(xiàn)在存在不合理的地方，督促相關(guān)負責人及時調(diào)整，此外，管理人員還要對結(jié)算書進行嚴格的審查。

2.5 竣工結(jié)算階段

竣工結(jié)算階段要根據(jù)合同條款全方位的對項目驗收情況進行審計，并向上級部門提交結(jié)算審核報告，審核報告通過后，辦理項目竣工結(jié)算。結(jié)算期間各部門要按照項目實際施工情況，結(jié)合成本控制理念，做好審計工作，保障各方利益。此外，項目竣工后，相關(guān)部門要對此次任務(wù)進行總結(jié)，對好的方面要在下次的任務(wù)中繼續(xù)保持，對于不足的要吸取教訓，在下次任務(wù)中進行改進，積累相關(guān)工作經(jīng)驗。

總結(jié)：

房地產(chǎn)成本控制是綜合性較強的環(huán)節(jié)，涉及到房地產(chǎn)建設(shè)過程的方方面面，影響房地產(chǎn)的整體收益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合企業(yè)的實際情況，加強開發(fā)項目的成本控制，將成本控制觀念貫穿到項目建設(shè)的每一個階段，做好成本預算和成本控制，進而實現(xiàn)成本控制的效果，提升項目的經(jīng)濟效益，為企業(yè)發(fā)展提供有力的競爭力，促進企業(yè)的長久發(fā)展。