房地產市場發展給估價機構帶來的機遇和挑戰及估價行業的自身完善和發展

文/彭靖 湖南萬源土地房地產評估測繪有限公司 湖南長沙 410000

近年來，伴隨著經濟的急速增長，我國房地產市場及房地產估價行業也得以快速成長。房地產估價在各個領域得以廣泛應用。在房地產市場不斷發展的過程中，人們對專業訊息、專業知識及服務的需要大增，從而使房地產估價市場涌現更多業務機會及更開闊的業務空間。解析近年來房地產市場成長狀況，掌控其發展趨勢，預測新形勢下估價機構所面臨的機會與挑戰，探求發展對策，加快縮小與發達國家的行業差距，實現我國估價行業的健康可持續發展，就顯得至關重要。

1、近年來房地產市場發展狀況

我國房地產市場在近年以來獲得了長足發展，在以下幾點得以體現：1.國民經濟的持續快速增長。近年來，中國國民經濟增長率的不斷提高導致了城市化的不斷擴大。大批農業人口涌入城市，這部分農轉非人口必定要進行住房消費，從而推漲了房地產市場新的需求購買力。2.體制與機制的市場化。房改前，國家和集體是房屋建設及分配的主體。房改后，房屋建設與購買共同入市，促進了住房商品化。3.系列相關政策的出臺。市場經濟一方面提升了購買力，另一方面催化了人們諸如住房按揭貸款等各類新的消費觀念。目前，數額巨大的住房按揭貸款間與開發貸款是房地產市場得以持續高速發展的最重要的資金來源。

雖然在房地產市場蓬勃發展的過程中，出現過局部過熱及價格泡沫等現象，經過了短期的局部調整的過程，但這是市場當中經常有的現象，從更長遠的角度來看，我國的房地產市場總的形勢還是較為樂觀的，作為國民經濟的支柱產業，仍有著長期穩定發展的態勢。

隨著持續加快、加強的經濟體制改革步伐以及WTO 組織的加入，我國的房地產市場經濟將更為活躍。龐大的國際房地產市場也為中國的房地產評估行業和機構打開了一扇大門，為我們提供了廣闊的發展空間，也帶來了機遇和挑戰。

2、估價機構面臨的機遇和挑戰

在我國社會主義經濟體制改革大潮與國際接軌的新形勢下，國際評估機構的進駐一方面帶來了先進理念，另一方面也造成了強大的沖擊。一方面，中國的房地產評估機構面臨著許多機遇，另一方面，它們也面臨著許多挑戰。那么中國房地產估價行業在新形勢下將面臨哪些機遇和挑戰？筆者歸納了如下幾點：

2.1 加劇我國房地產評估行業的市場競爭

我國房地產評估行業目前現狀是，一方面，機構違法及無證經營情況仍有存在，另一方面，即便具備資格的機構，也有內部組織不規范及業務水平良莠不齊的局面。同時，還存在因估價人員知識儲備不完善、知識結構不系統，綜合素質有缺陷而不能適應高端復雜評估業務要求的情況。

新形勢下，與房地產市場日趨活躍同時而來的，是評估機構市場競爭的日益激烈。市場競爭必然導致優勝劣汰。市場的活躍帶來了新機構的不斷涌現，那些規模不大、實力不強且素質不高的機構在此過程中將被無情淘汰；反之，那些具有規模大、實力強且操作規范的機構能獲取廣泛業務，從而競爭力更強且社會信譽不斷走高并逐步成為評估市場的中堅力量。

在現階段，與國外相比，我國的評估機構的硬件設施相對落后，規模經營水平有限，觀念意識相對陳舊從而競爭力較差。在新形勢下，各機構需要從各個方面進行調整和完善。在評估機構的內部也要進行重組和創新，在常規估價業務之外，還要革展出估價理論研究、市場信息發布、經濟形勢預測與分析等等業務類型。這些都是房地產評估行業和機構在激烈競爭的新形勢下避免壟斷，消除不正當競爭的新的和更高的要求。

總之，市場競爭將促使房地產評估機構之間的優勝劣汰及機構內部重組和創新。

2.2 實現我國房地產評估行業與國際接軌

我國目前有眾多評估機構是從各行業部門脫鉤改制而來，這類機構在業務上仍與原主管部門有著千絲萬縷的聯系，極易形成政企不分、行業壟斷的局面，對評估機構的公平競爭極為不利。新形勢下，評估行業要與國際評估業同步，所有評估機構都要走向市場，所有經營性的評估業務必須要由完全市場化的評估機構承擔，評估機構即為企業，即不屬于任一行業行政部門，也不再具有任何行政職能。競爭規則由市場制定，評估業務由委托方自由選擇。

要使我國評估機構真正實現市場化與社會化，唯有改變評估機構與行政單位政企不分、行業壟斷局面才能得以推動。

2.3 促進我國房地產評估行業相關法規和監督措施的進一步完善

市場經濟是一種法治經濟，法治也是市場化和社會化的房地產評估活動所必需的。評估行為要用法律來規范，以機制來約束。新形勢下，我們應依國際慣有先例，借鑒他國成功經驗來制定屬于中國的評估專項法規，以保證評估行業健康發展。

只有這樣，我們才能提高評估服務行為的標準化和透明度，提高房地產評估行業和機構的信譽和市場競爭力，使中國房地產評估行業盡快進入標準化發展的軌道。

2.4 促進我國統一的房地產評估管理體制的建立

由于房地產評估服務是有償服務，具有收益，所有政府職能部門都望對其施加影響，這就造成多部門多頭管理上，各說其是，而無法形成統一的法規制度及系統的管理規范。

新形勢下，社會經濟活動均趨向國際化，房地產經濟領域也將同步開放，國外同行競爭局面必將到來。對進入我國市場的中外合資及純外資評估機構必須按照國際慣例進行認證和準入。理順多部門管理的機構改革勢在必行，全國及地方估價師學會需獨立行使職權，在評估師執業資格考試、注冊管理、繼續教育、行業技術標準制定及職業道德規范方面發揮作用，政府部門僅對評估行業進行宏觀指導與監督。

此外，由于國內外評估機構在同一市場競爭，因此有必要引入并共同采用國際公認的標準和做法。在房地產評估原則、目的、方法、術語標準、技術參數等等各方面都作出統一模板，建立統一行業標準與管理體制，促使房地產評估管理規范化。

2.5 促進我國房地產評估理論與方法的統一和完善

我國房地產評估行業起步較晚但成長很快，目前在估價的理論與實踐上均存在有一些問題。新形勢下，這些問題將逐步得以解決，我國房地產評估理論與實踐必將得到進一步完善。

對于評估實踐中存在的問題，如評估標準和技術參數的行業標準化，評估工作的監督和審計機制的形成等等。在新形勢下，他們將在不同程度上逐步完善和規范，促進中國房地產評估業成不斷走向成熟。

3、估價行業自身的完善和發展

近年來，我國高速發展的經濟、宏觀穩健的政策使得房地產估價行業具備了強大的市場潛力以及發展空間。與此同時，行業市場化、國際化進一步加劇，服務更趨多樣化、專業化，行業競爭壓力倍增。在機遇與挑戰面前，我們應未雨綢繆，制定有效措施以促進估價行業的完善和發展。

3.1 完善房地產評估制度

新中國的房地產評估業起步較晚，各種與房地產評估有關的法律、法規、制度也還很不健全；房地產評估執業行為尚欠規范。為此，我們應參照國外先進、有效的經驗，根據我國的客觀實際，健全有關房地產評估制度，加強政府行政監管。（1）制定嚴格的評估機構審批制度。（2）擬定評估價格的監管制度，完善評估行業的執業規范。（3）建立、完善房地產評估機構資質年檢和房地產評估執業人員的資格認證制度。（4）建立執業人員的再教育制度。

3.2 加強行業自身建設

新形勢下，如何提高我國房地產評估機構的競爭力和服務意識，提高自擔風險的能力來順應社會主義市場經濟發展的客觀規律呢？有如下幾點： （1）提高人員素質，提升執業水準 ；（2）加強行業自律，服務行業發展（3）制定道德準則，提升行業地位。

3.3 建立房地產評估信息網絡，加強網絡信息技術管理

網絡技術在近年來發展迅猛，這為房地產估價業的發展提供了有利條件。全面、真實的房地產評估信息是房地產評估業開展業務的基礎和根本，更是其實力強勁的表現和其信譽度、權威性的象征。因此，房地產評估機構，應積極建立房地產評估信息網絡，強化評估信息的搜集、處理。儲備能力。通過網絡信息，及時、便捷地學習國外有關房地產估價方面的先進經驗；快速、便捷地獲取國內有關房地產政策、經濟、經營、金融、稅收等信息，以市場為導向，根據市場經濟規律，及時對房地產評估信息作出系統化、科學化的綜合分析和預測，比較網上的信息，制定更加合理、科學、公正的房地產價格，藉以建立信息時代的核心競爭優勢，從而更好地為客戶提供全方位的信息服務，更好地推銷自己的服務管理理念，展示行業形象，以開革更廣闊的評估市場。

3.4 加快革展業務領域，積極創新業務品種

在目前階段，我國大部分估價機構幾乎僅從事房地產估價這一單一業務。縱觀國外成功機構經營經驗，其業務類型多樣，范圍均多方涉足。因此，我們的機構也應走多元化發展道路，積極革展業務領域，創新業務品種；全面介入除評估以外的咨詢、策劃、可行性研究以及城市房屋征收、舊城改造、企業重組與并購等各個領域。

3.5 增強估價機構綜合競爭力

在目前階段，雖然中國有大量的評估機構，但大多數評估機構規模小，競爭力不強，行業內部惡性競爭劇烈。而我們面臨的來自國際市場的競爭對手均有較強的綜合實力，其服務理念更先進，專業化程度更高。因此，中國的評估機構應該從現實出發，增強緊迫感，加強機構合作，發展專業化，打造品牌，逐步融入從技術到服務的國際化，不斷增強自身實力，應對競爭。

總結：

總言之，21 世紀是個充滿機遇和挑戰的時代，我國的房地產評估機構若想得到長足發展，在國內乃至國際房地產評估市場站穩自己的腳跟，必須來一場"鳳凰涅磐”式的變革，從而加強自身的建設，不斷地發展、完善；不斷健全、完善房地產評估制度，加強政府行政監管力度，認真貫徹落實房地產政策、法規和措施，建立起一支技術好、服務優、管理嚴的房地產評估隊伍。只有這樣，我們才能與國際房地產評估市場的強大影響力相抗衡，更好地促進中國房地產評估業的健康有序發展。