淺析房地產項目管理

文/寧新泉 中鐵十四局集團房地產開發有限公司 山東濟南 250014

房地產開發項目管理是以高效地實現項目目標為最終目的，以項目經理負責制為基礎，運用系統工程的觀點、理論和方法，開發項目建設的全過程按其內在運行規律進行有效的計劃、組織、協調、監督和控制管理系統。

1、房地產開發定義

房地產開發項目管理是以高效的實現項目目標為最終目的，以項目經理負責制為基礎，用系統工程的觀點、理論和方法，開發項目建設的全過程按其內在運行規律進行有效的計劃、組織、協調、監督和控制管理系統。具體講，房地產項目開發建設要實現的目標主要包括成果性目標和約束性目標。成果性目標值投資回報率、銷售量、自有資金利潤等投資指標，以及項目的外部功能要求；約束性目標指的是建設工期、投資限額、質量標準等。除此以外，房地產開發項目還受到城市規劃、土地利用規劃條件等制約。房地產開發涉及投資方、監理方、勘察、設計、施工、建材、設備、市政、交通、供電、銀行等接近幾十個部門和單位，以及最終用戶消費者的項目制約和相互影響，因此，房地產項目開發是一個復雜的系統工程，必須有一套完整、科學和規范的管理體系，來統籌和協調開發項目全過程和確保總體目標的實現。

2、房地產開發項目項目管理過程中存在的問題

2.1 房地產開發項目的前期策劃準備不足

房地產開發項目應該從目標客戶及市場的實際需求出發，客觀分析客戶消費能力以及市場的及時動態，但是過分注重市場變化也容易引發一系列的問題。項目的決策需要以項目策劃和計劃為有效支持，如果在項目計劃過程中考慮不周全，方案不夠詳細，必將對項目決策造成影響，使其決策遲遲不能確定。如果決策的制定過于匆忙，將會導致管理體系缺乏整體性與系統性，這對項目的實施是相當不利的，工程的質量和進度也將受到拖累。

2.2 成本控制不理想

成本控制是房地產開發項目中的重要內容，始終貫穿于整個開發項目的管理過程中。一直以來，成本控制和質量控制都是開發項目中的重點管理對象?，F階段，我國的房地產開發項目在設計這個環節中更多注重的是項目的功能以及品質，沒有充分考慮項目成本，沒有在設計階段深入分析項目方案的市場經濟性，導致耗時耗力，也使得最終方案不具備實施的可行性，嚴重影響工程整體進程。

2.3 工程建設完成后質量難保證

質量是房地產開發項目工程管理的核心，工程的完成必須以保證質量為前提。房地產項目開發的相關管理人員要有縱觀全局的意識，對施工單位、監理單位等進行合理協調，確保工程質量目標的達成?？v觀國內各房地產項目，往往施工項目的準備階段及項目的施工階段相對來說管理還是有理有據，基本可以順利進行。然而在項目的收尾階段，卻總會出現開工容易收工難的尷尬局面，導致項目后期收尾的進展緩慢。

3、房地產工程管理措施

3.1 做好項目開發的前期工作

房地產開發項目前期工作,對于房地產開發項目質量控制也非常重要。項目建議書、項目開發的產品策劃、可行性研究報告直接決定著開發項目未來發展，因此，做好項目開發的前期工作，我們必須抓好以下幾項工作。一是要建立可行的項目質量管理責任制。作為房地產開發項目主要負責人，一定要親自抓好質量工作，因此，開發項目質量全權負責人就是項目負責人。項目質量經理，對于房地產開發項目質量控制也發揮著重要作用。質量經理的職責是編制開發項目質量計劃，制定切實可行的市場定位目標，按質量計劃規定,組織實施檢查項目質量，對發現重大的質量問題,一定要及時報告項目團隊負責人。同時，編制項目質量報告,與上級之間部門溝通協調，尋找有效辦法解決問題。項目質量經理檢查監督質量，應完成自己應負的質量責任，專業負責人、各部室、各專業人員也要根據項目需求，切實完成崗位質量監督檢查職責，只有這樣，項目質量才能有保證。二是要制定開發項目質量計劃。使得房地產開發項目管理中，管理者能夠明確質量目標和質量標準，了解和掌握項目的特點,按質量計劃層層落實質量監督檢查職責。質量管理計劃要簡明扼要,每一層次職責、權限都要明確，使得質量管理制度重點突出,具有可操作性。三是要建立項目評審制度。開發項目前期工作成果，對于質量控制也發揮了重要作用。進行項目評審，吸取專家的知識和智慧，更有利于優化前期工作成果，及時發現工作問題，以便于加強質量控制，提高開發項目投資效益。

3.2 全面完善成本管理

項目成本管理工作，需要公司總部與各部門通力協作，并貫穿于整個項目的生命周期，每個環節都是相互配合緊密聯系的，缺一不可，如果處理不當，會直接導致成本升高，影響項目的收益。作為房地產工程，應加強全過程的成本管理。在房地產開發的投資決策階段，必須把成本的關鍵因素，從定性和定量方面來控制造價。定性分析，是全面把握項目的整體收益，注重資金的投入與收益比，研究工程價值的走向。定量分析是對施工每個過程的造價進行有效的控制，具體工程具體數字，對各施工量進行核實。還必須加強施工現場管理，安排足夠的監理人員駐扎現場，對施工現場嚴格把關，對施工的質量、進度、成本層層把關。

3.3 項目質量管理

房地產公司可以通過完善的項目管理來保障項目建設的質量。建筑產品不同于其他的工業產品，工業產品在流水線上生產，影響產品質量的因素相對較小，同批次的質量較為穩定，而建筑產品質量影響因素諸多，人、材、機、施工工藝、環境等都會對建筑產品質量造成一定的影響。此外，項目建設管理還涉及了多個學科，例如：建筑、結構、暖通、電氣、給排水、造價、管理學科，還需要與多個部門與單位項目配合，需要對新型建筑材料、施工工藝的學習、接受、應用能力。房地產企業正在逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。可見房地產企業的項目管理，范疇比施工、監理等涉及要廣泛，考慮問題更深入，因此對開發企業應注意管理團隊建設、整體素質必須得到充分保障，這是管理成敗的基礎。

結語：

總之，房地產的工程管理是房地產企業管理的重要內容，不但決定房地產企業的效益，而且關系到對社會的一份責任。我國的房地產開發企業必須要提高對工程管理的認識、及時更新開發理念、提升管理水平，以此促進企業的健康持續發展。