關于新形勢下房地產開發管理思考

文/崔澤 桂林華邦康養投資有限公司 廣西桂林 541000

房地產屬于促進我國經濟水平提高的重要產業，怎樣使房地產資源配置得到有效優化，已經成為我國重點關注的問題。在實際生活中，房地產開發項目具有一定的復雜性，需要有效聯系設計、施工、售后等各環節，才能使房地產業實現經濟、社會效益的統一。因此需要加強項目管理，完善房地產的各個環節，最終促進房地產業的快速發展。

1、房地產開發概述

房地產開發管理的過程中，具有復雜性以及系統性的特點。因為此項管理工作中包含很多組成部分，同時也需要各個組織相互配合才能完成。其中出現一些問題需要運用科學的知識進行解決，但是在進行房地產開發管理的過程中，并沒有過多的執行經驗，需要不斷的摸索與創新管理。同時，也會面臨很多未知的因素，這些因素具有不確定性的特點，所以各個組織以及不同經驗的工作人員臨時性的集中在了同一個組織當中，對房地產進行開發管理，與其他生產管理相比，房地產開發管理中的復雜性是明顯不同的。

2、房地產開發工程管理的困境

2.1 建議書編制不合理

房地產開發建議書一項建議性的文件內容，可以對房地產項目的總體輪廓具有一個認識，并且對房地產項目是否具有投資價值進行研究，分析其是否可以滿足國家的長遠計劃，要想實行這一項目需要的前提條件應該在房地產的開發建議書中得以體現。這樣才能為今后的投資以及對相關部門的選擇提供必要的依據，為后續的工作打下良好的基礎，并且提供更佳可靠的保障。但是實際上部分房地產企業會受到自身實力的限制以及領導層不夠重視，導致建議書編制不合理，影響房地產的開發。

2.2 土地利用不合理

近三年來，房地產用地的規劃建筑面積148.53 萬m2，平均容積率為1.93，平均樓面地價177.8 元/m2。其中：增量土地58.9hm2，建筑面積115.1 萬m2，平均樓面地價185.9 元/m2?？梢钥闯觯河僭隽康孛黠@多于存量地；于增量地容積率高于存量地，加大了房地產的開發成本。

2.3 區位選擇不合理

房地產開發的投資主體是單個的鄉鎮企業和城鎮居民，資金實力弱，房地產的開發水平低，從事的都是小型開發，導致有些企業的廠房和居民住宅分散、雜亂，工業區、商業區、生活區混雜在一起，缺乏層次感。一部分沿區域過境公路開發的房地產，浪費現象嚴重。

2.4 房地產的建筑形態缺乏特色，開發檔次不高，物業管理水平存在較大差距

大同小異的規劃致使建筑形態如出一轍，缺少地方特色和個性，無法顯示出當地的地域特征、民俗風貌、人文傳統和歷史積淀。從物業管理現狀看，水平存在較大差距。物業管理企業經營虧本，居民住宅分散、雜亂，物業管理意識缺乏，物業工作難以開展，是房地產開發普遍存在的現象。

2.5 工程承包合同不夠嚴密，項目管理困難

由于項目前期準備工作的不足，導致項目施工過程中出現一系列問題。施工單位為了避免承擔責任，只能尋找甲方進行項目協調，從而耽誤了項目的施工進度，不利于項目經濟效率的提高。房地產開發商和施工單位耗費大量的時間進行彼此磨合，導致雙方項目推諉，給房地產項目的管理帶一定的困難。在項目結束時，甲方著急進行項目的驗收和檢測，但是其余兩方的矛盾卻無法解決，給項目的順利實施產生很大的影響。因此，在房地產開發項目過程中，項目相關必須通過合同對雙方的責任和義務進行明確劃分，從而確保項目的高效建設。

3、房地產開發管理問題的原因

上述問題的存在，致使的房地產開發管理長期處于亞健康狀態之中，造成土地資源流失、生態環境惡化，增加了持續發展的成本。究其原因，有如下幾點：

3.1 規劃不健全，房地產開發缺乏論證評估

健全的城鎮發展規劃以及土地用途的合理評估是房地產開發有序發展的保障。在我國的發展過程中，城鎮規劃非常不完善。規劃編制不合理，科學性和預見性不足，同時規劃執行力不足，房地產開發單位陽奉陰違，想方設法違反規劃、擴大利益建設，管理部門監管力度差，導致發展處于處延擴張式發展狀態中，形成粗放型發展模式。

3.2 開發主體實力不強，資金投資力量不足

房地產開發大都以私人住宅和商用投資為主，開發格局小并且分散。建設的商業貸款尤其是中長期貸款嚴重不足，致使開發建設前期投資不足，無法開展大規模建設，影響后期規模擴張。建設的基礎設施沒有政府預算支持，過度依賴土地出讓金，抬高了土地出讓價格。資金投資不足，無法吸引實力雄厚的大企業，導致從事房地產開發的企業資質不高，缺少技術人員和開發經驗，房地產建筑質量整體不高。

3.3 開發管理機制落后，缺少配套政策

我國普遍存在政府和職能部門協調困難、相互掣肘，政府職責不清晰，辦事效率不高，政企不分的現象。沒有健全的土地使用制度以及流轉制度，制約了的持續健康發展。

3.4 法律制度建設緩慢，房地產市場發育不完備

我國缺少土地供給和開發方面的法律和規章，房地產市場機制不健全，市場主體行為不規范，市場信息不透明，沒有形成統一的房地產市場體系和價格機制，致使房地產價格混亂，房地產交易行為不規范。另外，在項目管理制度方面不夠完善，使得事前管理與事中管理無法進行有效聯系，容易出現進度、成本等方面控制不夠理想的情況。主要表現在交房時間延遲，建筑開發成本超出預算，房價設置和實際聯系不緊密等方面，導致項目管理無法達到預期的目的。

4、房地產開發工程管理的改進措施

4.1 加強對工程決策階段市場可行性的研究

在項目工程前期，房地產開發商必須認識到可行性調研的重要作用，實事求是地對市場環境進行分析，從而確定科學合理的項目執行方案，確保項目高效率地執行。只有在可行性調研的基礎上，房地產項目才能減少施工過程中可能出現的問題，從而降低成本，提高施工效率。房地產項目可行性的研究要制定規范的工程文件，使得從設計師到施工單位都嚴格按照項目規范辦事，使得施工各個階段都進行標準化作業，實現項目經濟效益的最大化。在進行市場可行性研究的過程中，房地產開發商必須給市場調研以充足的財力和人力支持，確保可行性研究的科學性和系統性，從而有效指導項目開發管理工作，促進房地產行業的發展。

4.2 加強對工程各階段的設計及前期工程管理的計劃

在進行房地產項目建設時，要對項目工程的建設有明確的計劃。在施工前期，通過招投標的方式選拔經驗豐富的設計圖團隊對項目施工管理過程進行規劃和實際。設計團隊應該遵照項目可行性報告，結合實地考察，設計出科學、合理的設計方案，從而確保房地產項目的穩步建設，促進企業經濟效益的提高。在項目施工過程中，設計師要及時對施工管理各個階段出現的問題進行方案的調整和修改，提高項目管理的效率。房地產開發商在此階段要選拔經驗豐富、實力較強的設計團隊，為接下來的項目管理奠定良好的基礎，促進房地產項目的高效進行。

4.3 降低甲方的分包項目

在項目管理建設過程中，要對甲方分包的項目進行科學分配，明確合同規定和雙方的責任義務，從而確保項目建設科學、高效地進行。在進行合同招標的過程中，房地產開發商將項目工程要求書面提供給施工團隊，使其嚴格按照項目要求進行作業。施工單位的承包合同要對項目的內容及交接時間等做出細致的劃分，避免雙方后期的矛盾影響項目的進行，從而使得施工合同具有更強的實施意義。通過招投標的方式可以有效選拔出最合適的施工單位，在分包合同的基礎上，房地產開發商可以實現對工程質量和進度的有效監督和控制，從而防止項目施工過程中偷工減料的行為，確保房地產項目經濟效益的最大化。

4.4 加強房地產開發的項目風險管理，維護自身的利益

房地產業的資金投入比較大，而且施工時間比較長，因此進行其項目的風險管理具有重要的意義。房地產業在開發項目之前需要注意規避風險，避免出現房地產開發的損失，提高企業的經濟效益。在一般情況下，房地產企業最常使用的方法為風險轉移，即采用簽訂合同的方法，明確甲方和乙方的責任，降低由于雙方責任不明引發的損失。同時企業也可以進行保險管理，如果出現意外，可以由相關的保險公司進行承擔，有助于降低房地產業的風險，維護自身的利益。

4.5 規范市場機制，營造良好的投資環境

規范小城鎮房地產市場，讓房地產業在良好的環境中持續、有效發展。通過經濟、法律、技術等手段來約束房地產市場，讓房地產交易信息公開透明，同時完善房地產開發的各項規章制度，嚴禁房地產違法違規交易行為，創造一個公平、公正、合法的市場環境。

加大對房地產市場的監管力度。建立房地產市場風險防范機制，密切監測供需情況并及時發布有效信息，為地方政府和企業決策提供服務。建立信用檔案，完善黑名單制度，引導守法守規經營。加大違法違紀行為的整治力度，優化市場競爭環境。

總結：

房地產的開發工程管理在項目建設過程中起到非常重要的作用。如果不能進行有效的管理，就會造成整個房地產項目效率降低，發生違規操作等現象，不利于房地產行業經濟效益的提升，給整個社會的經濟健康發展帶來不良的影響。因此，企業在房地產建設時，必須提高對開發工程管理重要性的認識，有效控制項目建設的各個階段，從而促進房地產行業的發展，維護企業的經濟利益。