房地產開發施工階段的質量管理探析

文/丁偉華 安徽協亞房地產開發集團有限公司 安徽馬鞍山 243000

1、影響項目施工質量的因素

1.1 人工因素

人是整個工程建設的主體實踐者，更是各項生產經營活動的主體所在。建設工程項目參與人員較多，如決策者、組織者、操作者等。在實際工程建設過程中，由于各方責任主體的主觀能動性不一樣，這些人直接或間接的參與項目建設的全過程，很容易對工程項目的質量產生一定的影響。所以，作業人員的個人執業素養對工程質量有很大的影響，為了盡可能減小這種影響的存在，參與工程建設的企業可以建立作業人員持證上崗制度，培訓與考核制度，這也是提高企業作業及管理水平一種有效方法。

1.2 材料因素

材料是工程建設的物質基礎，其自身質量的好壞，對最終產品質量的好壞息息相關。如果材料質量不過關，達不到國家技術標準要求，即使在施工過程中沒有出現質量問題，也難保證交付以后工程質量不出現質量問題。材料進場把控關的加強，是確保在建工程質量的一個重要前提。站在項目施工角度來說，項目建設所使用的材料種類繁多，而且數量巨大，一定要做好建筑材料的進場檢驗關，對主體結構所使用的材料還要做好抽樣送檢與復試工作，杜絕不合格材料用在建設項目上。

1.3 機械設備因素

常見的工程機械設備有兩大類，一類是構成工程實體的工藝設備，如電梯、泵機等等；另一類是施工過程中需要應用的各種機具設備，如大型垂直和橫向運輸設備、各種計量器械等等。在機械設備選型過程中，需要對工程特點進行全面考量，根據技術先進程度、使用安全性要求等對其進行優化選擇。除此之外，參數性能也是機械設備選擇的重要依據，要根據具體項目的規模及施工進度情況，選擇滿足施工要求的設備即可，盡量控制工程建設成本。施工設備的操作人員要嚴格遵守操作規程，設備工藝流程操作，杜絕安全事故的發生。

2、房地產開發施工階段質量管理的具體方法

2.1 業主方的管理

站在房地產開發角度來說，整個項目投資主體是業主方，業主方在項目建設過程中扮演著重要的角色。咨詢服務單位的項目管理，主要是為業主提供技術支持，相關管理工作涉及前期方案準備階段、設計階段以及施工階段。業主方（含咨詢方）不僅要做好質量控制、費用控制，還要做好安全管理以及項目參建各方的組織與協調工作。在質量控制方面，首先要對施工方和監理方進行優選，利用公開招標等形式，擇優選擇符合條件的企業并簽訂施工合同，要逐一落實合同各項條款執行情況，盡量避免出現合同條款糾紛，減少對工程項目的質量和進度產生影響。各施工參建方要嚴格按照已審批的施工圖紙、施工合同以及行業標準規范進行施工作業。監理方要履行好自己的服務職能，嚴把工程質量關，做好每個環節的質量驗收工作。除此之外，各參建總包單位要根據總包合同約定的情況，通過邀請招標的方式選擇信譽良好的分包單位，對分包單位的資質、業績以及作業人員的上崗資格情況進行審查，為建設項目的順利進行做好人員關的把控[1]。業主方還要做好信息管理、安全管理等工作，并對安全文明施工做出具體要求，做到房地產企業安全生產與社會環境發展有機統一。

2.2 質量目標的明確

在房地產開發施工過程中，其質量目標的明確和項目投資人開發戰略，以及產品策劃定位存在直接聯系。與此同時，人們還需要通過項目進度控制、成本控制等，確定質量目標控制的優先情況。從這里也可以看出，主體項目開發質量應該與項目自身特點結合在一起。如果在質量目標確定上較低，將會為項目開展帶來極大危害，導致企業失去市場競爭力；如果質量目標定得過高，整個項目投資成本也會大幅上升，降低項目開發的綜合績效。為此，各個企業需要做好質量投入費用的有效分析，以全壽命周期成本管理為基礎，將實際事故成本降低，增加預防成本，為工程建設提供一個良好環境。

2.3 對監理單位的管理

工程監理是指具有相關資質的監理單位受業主方的委托，依據工程項目建設文件、相關法律、法規和工程建設監理合同等，代表業主方對參建各施工方的工程建設實施監控的一種專業化服務活動。站在工程施工角度來說，工程監理單位要嚴格監督各施工方的工程質量、施工進度、施工安全措施等內容。業主方對監理單位的管理要從監理資質、履約情況、專業技能、現場管理經驗等多方面進行監管，要做到以監督為主，管理為輔。目的是為了監理單位更好的履行合同，更好的為項目服務，為施工現場服務，防止發生損害業主方利益的事情發生。

2.4 明確業主方身份和質量控制依據

作為整個項目的投資人，以及最終產品的受用者，業主方要確保項目的投資一定能形成最終的合格產品，做到投資效益最大化。業主方的項目管理涉及項目形成的全過程，從項目決策到項目交付使用的整個過程。業主方項目管理是整個項目各方管理的核心，其它各方的項目管理都圍繞著業主方的項目管理來進行。尤其是站在項目施工角度來說，業主方應通過參建各方的共同管理，以最低的成本和最短的時間，將項目形成最終的合格產品，從而取得的最大經濟和社會效益。項目的質量控制是業主方關注的重點內容之一，質量控制主要依據現有的法律法規、行業標準，以及審核通過的施工圖紙，和建設工程施工合同及相關補充協議等。在項目的建設過程中，業主方可委托工程咨詢機構和工程監理機構對項目的全過程質量進行監管和控制，讓業主方能夠放心獲得質量合格的最終產品。

總結：

綜上所述，現階段房地產開發已經進入到高速發展時期，尤其是在宏觀調控背景之下，要想在激烈的市場競爭環境中脫穎而出，關鍵的一點在于房地產企業對開發項目的質量管控情況。在具體實踐過程中，除了依據現有好的企業規章制度之外，還要經常開展項目管理經驗總結和推廣工作，通過多種手段將房地產開發項目的施工技術水平提升到更高的層次。