房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的運(yùn)營管理流程分析

文/富起 遼寧興隆寶通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 遼寧盤錦 124000

房地產(chǎn)項(xiàng)目作為目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式最迅速的產(chǎn)業(yè)，在我國科學(xué)發(fā)展理念以及現(xiàn)今管理理念的帶動下，已經(jīng)開始向科學(xué)化、正規(guī)化、整體化方向發(fā)展。其中成果最為突出的是其在開發(fā)過程中，對運(yùn)營管理流程的分析和建立。有了科學(xué)化正規(guī)化嚴(yán)格化的管理方式與流程依據(jù)，房地產(chǎn)項(xiàng)目將會在整個(gè)開發(fā)與投資的過程中提高效率，縮短時(shí)間，從而減少不必要的成本付出。

1、房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營管理流程建立的背景

從目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來看，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，我國家庭的人均收入也開始不斷提升，人均消費(fèi)水平也由此提升，在這樣的背景與發(fā)展形式下，我國的消費(fèi)者需求也就開始日益提升。

1.1 現(xiàn)代消費(fèi)者對于房屋的新需求

從住房需求來看，消費(fèi)者對房屋的采光度是否充足、地理位置是否優(yōu)越、交通是否便利、環(huán)境是否優(yōu)美、房屋內(nèi)的固定布局是否科學(xué)合理、小區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施是否完善、物業(yè)是否負(fù)責(zé)等等，這些都日益成為現(xiàn)代消費(fèi)者房屋需求的首要考慮因素[1]。

1.2 消費(fèi)者需求提升給房地產(chǎn)開發(fā)帶來的挑戰(zhàn)

由于現(xiàn)代市場是以顧客為中心的買方市場，我國所有的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與營銷手段都是以顧客為上帝。因此，為了滿足顧客們的新需求，獲得更多的滿意度，這就使得房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)與投資時(shí)需要估計(jì)到方方面面。隨著越來越多的開發(fā)商的實(shí)踐與探索，他們在此后的房地產(chǎn)開發(fā)中逐漸摸索出了一套科學(xué)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營管理流程，并開設(shè)了開發(fā)項(xiàng)目小組，進(jìn)行更加細(xì)化的分析與研究。

2、房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營管理的主要流程

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營管理的七大階段

由于近年來生產(chǎn)運(yùn)作管理理念的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的運(yùn)營管理流程也不斷的進(jìn)行深化與改革，目前主要定位為七個(gè)階段：前期—土地獲取—策劃定位—規(guī)劃設(shè)計(jì)—工程施工—開盤銷售—入伙交房。這七個(gè)過程中的每一個(gè)過程都起到至關(guān)重要的作用[2]。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營管理七大階段的具體實(shí)施

2.2.1 前期階段

前期階段主要進(jìn)行的是一些瑣碎性、前瞻性、細(xì)節(jié)性的工作，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，他們常常在這個(gè)階段就建立起整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的戰(zhàn)略宏圖，并開始著手準(zhǔn)備一些前期工作。比如進(jìn)行市場情況的調(diào)研、進(jìn)行國家政策的分析、進(jìn)行土地資源的信息收集等等，這些前期的準(zhǔn)備工作都為后期的土地獲取與開發(fā)和策劃的制定打好了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2.2.2 土地獲取階段

這個(gè)階段中最為重要的就是地理位置及環(huán)境的分析與調(diào)研。在選擇了合適的開發(fā)土地之后，簽訂土地出讓合同，獲得土地使用權(quán)并開始進(jìn)行土地規(guī)劃。

2.2.3 策劃定位階段

這個(gè)階段所做的主要工作就是進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作管理流程的詳細(xì)介紹，包括建設(shè)過程中如何安排分工、怎樣規(guī)劃時(shí)間、怎樣進(jìn)行設(shè)計(jì)、市場定位如何、預(yù)期銷售量多少及如何銷售等問題。

2.2.4 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段顧名思義就是進(jìn)行施工圖紙的設(shè)計(jì)、房屋內(nèi)部構(gòu)造的詳細(xì)圖紙以及整個(gè)項(xiàng)目方案的規(guī)劃和設(shè)計(jì)。

2.2.5 工程施工階段

工程施工階段作為整個(gè)項(xiàng)目流程的基礎(chǔ)階段，所需要做的工作也是階段中最為繁重和耗時(shí)的工作。其中主要包括施工材料的選購與制造、根基的構(gòu)建和監(jiān)制以及后期外觀的完善和基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃與建設(shè)。在這個(gè)流程中，往往會采用大量的生產(chǎn)運(yùn)營理念來進(jìn)行最佳施工時(shí)間與鏈條的計(jì)算和協(xié)調(diào)。

2.2.6 開盤銷售階段

銷售是整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)流程的精華。所謂萬事俱備，只欠東風(fēng)。開盤銷售階段就是這股東風(fēng)。這個(gè)階段主要經(jīng)營預(yù)期的宣傳與吸引，房屋的銷售與形象的建設(shè)。

2.2.7 入伙交房階段

這一階段作為整個(gè)流程的終極階段，也是最為輕松的階段。主要經(jīng)營房屋的驗(yàn)收與檢查，物業(yè)的移交等工作。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營管理各個(gè)流程的聯(lián)系與銜接

在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)之前，有一個(gè)對整個(gè)房地產(chǎn)從最初的開發(fā)到最后的售盤有重要影響的過程，那就是土地選擇與獲取。能否選擇一個(gè)各方面條件都很優(yōu)越并且適合進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的地塊，對整個(gè)后續(xù)的過程的完成度具有重要的作用和影響。在需要進(jìn)行開發(fā)的項(xiàng)目確定之后，開發(fā)公司就會相繼成立項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，進(jìn)行一系列后期的策劃和設(shè)計(jì)。在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營管理流程中，除了土地選擇與獲取是最為重要的階段之外，還有一個(gè)不可忽視的主要階段——工程施工。工程施工階段是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)中的基本框架和成果體現(xiàn)，因此，工程施工階段常常被設(shè)計(jì)師或者團(tuán)隊(duì)專業(yè)人士認(rèn)為是整個(gè)流程中最最需要科學(xué)管理與規(guī)劃的階段。

3、房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營管理流程建立的作用

通過調(diào)查顯示，這種運(yùn)營管理流程的分析和建立，在很大程度上提高了我國房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)的整體效率。由于在施工過程中一些科學(xué)的生產(chǎn)運(yùn)營理念的引進(jìn)與使用，我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本大大縮減，也是的我國整個(gè)的房地產(chǎn)領(lǐng)域有了技術(shù)上的進(jìn)步與流程上的完善[3]。在這樣的運(yùn)營管理流程之下所開發(fā)與建設(shè)的現(xiàn)代化房屋，也在一定程度上滿足了甚至超越了顧客的滿意度，刺激了我國的經(jīng)濟(jì)增長，帶動了我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的再次發(fā)展。

結(jié)語：

隨著先進(jìn)理念的應(yīng)用與引進(jìn)，我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的運(yùn)營管理流程會更加細(xì)化，更加先進(jìn)。在未來更多的項(xiàng)目開發(fā)中，開發(fā)商會不斷的以顧客為中心，組建更加專業(yè)的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，設(shè)計(jì)顧客化的管理流程，從而使得我國的房地產(chǎn)開發(fā)更加貼近顧客的需求、滿足顧客的需要。