價值工程在房地產開發管理分工中應用的探討

文/馬樂 陜西地建房地產開發集團有限責任公司 陜西西安 710000

1、前言

隨著社會經濟的發展，房地產這個行業越來越多的出現在公共視野中，也有越來越多的人關心房地產的企業運營、項目管理、成本構成等等問題，經過多年的探索和實踐，現在的房地產企業幾乎都已經形成了相對完善的管理模式，也擁有了自己較為完整的成本數據庫。但在目前房地產市場的調控下，房地產企業仍然希望能夠更加嚴格地控制開發成本，做更精細的過程管理，為此，作者將價值工程的理論應用到房地產成本控制的管理分工中來，希望能夠提高成本控制的效果，使企業經濟效益得到進一步提高。

2、價值工程的含義及原理

價值工程(Value Engineering,VE)，也稱價值分析(Value Analysis,VA)，是指以產品或作業的功能分析為核心，以提高產品或作業的價值為目的，力求以最低壽命周期成本實現產品或作業使用所要求的必要功能的一項有組織的創造性活動，有些人也稱其為功能成本分析。

價值工程主要思想是通過對選定研究對象的功能及費用分析，提高對象的價值。在該模式中，業主聘請既懂技術、又善管理的項目管理公司，站在同一立場上由始至終、統攬全局協調各參與方工作，以更好地對項目進行不同階段成本集成化管理。這符合政府實施的代建制模式，也是和國際化接軌的一種模式，業主職能由管理具體項目向提高企業競爭戰略選擇能力、財務管理與資本運作能力、人力資源管理能力、品牌管理和創新能力、以及監管項目管理單位執行合同、負責組織竣工驗收和移交方向轉變。而項目管理公司則依靠專業人士，實行社會化管理，將有效地提高建設水平，降低管理成本，提高業主投資項目實施情況透明度，方便監督管理。而且容易解決外行業主、分散管理、重復設置機構等問題，符合專業化的現代生產發展規律要求，有利于房地產開發單位核心競爭力的培育。

3、房地產開發項目價值工程應用的特點

價值工程應用首先要選定研究對象，若以房地產權過程全成本控制為研究對象，那么這時的價值工程分析就與產品生產的價值工程分析有很大差別。

首先，房地產開發的成本費項種類眾多，實現功能也各不相同，放在并列的位置統一分析標準很難確定。

其次，房地產項目的產品具有單次性的特點，即每一個項目都是唯一的，不會大批量進行復制生產。

一般情況下，房地產項目在施工階段的成本費用對整個項目的成本具有20%左右的影響力，而在房地產項目設計階段的成本費用對整個項目的成本卻具有高達75%左右的影響。雖然在設計階段的成本控制如此重要，但在施工圖基本完成后進行成本核算并優化的這個過程在整個房地產開發計劃中幾乎是隱形的，很少有企業愿意花大量的時間在這項工作上，所以如何高效地進行設計階段的成本控制工作至關重要，也是本文討論的重點。

4、傳統成本管理可能產生的問題

在大多數房地產企業中，成本控制由成本部負責，設計由設計部負責，產品的市場定位由市場部來負責。在傳統的成本控制思路中，成本部要求某項費用最終的發生金額控制在要求的額度內，設計部要求設計出來的產品在滿足各種規范的要求的基礎上滿足市場定位的要求，這樣一來可能帶來以下情況:

在A 項分項工程中，但此時成本部認為費用超支需要調整設計，設計調整后，F 下調為80%f，費用下調為90 % c，成本核算后符合要求，但值得注意的是，此時的價值V=F/C=80%f/90%c=8/9V,，價值(V)下降。

5、對用價值工程理念進行項目成本管理分工進行探討

正如上面舉例中所述，在傳統的成本控制中，往往是以功能(F)滿足要求以及成本(C)滿足要求兩個指標分別來考核，在實際工程中容易出現上述例子中的情況。經過對房地產項目開發成本費項的研究，作者認為可以用價值管理的思想來更新傳統意義上成本管理的思路，將這些費項進行分類，分別用價值工程的方法進行分析，最終是以價值、功能、成本三個指標綜合進行考核控制，以達到控制成本的目的。

價值工程基本原理V = F/C，根據房地產開發的費用的特點，可以大體把這個公式分為四種情況:

1)V,F,C 均不可調;

2) F 不可調或等同于不可調;

3) C 不可調;

4)均可調。

針對以上四種情況分別進行分析:

1)V,F,C 均不可調的項目多數為按建筑面積或占地面積進行繳費的項目，執行標準較為明確，可以按常規做法監控執行;

2) F 不可調或等同于不可調的項目有結構工程、防水工程、水電工程等等建筑中起到基本功能的這些分項工程，這些功能在建筑設計或施工規范中都有著較為明確的要求，在項目前期定位一定的情況下沒有多大功能(F)浮動空間，要提升這些項的價值(V)，可以直接交由成本部主責進行成本控制;

3) C 不可調的情況多為劃定費用標準進行設計的情況，比如外墻裝修費用標準，室內精裝修費用標準，家居智能化費用標準等等，這種則可交由設計部主控設計，在同等的費用條件下將功能(F)最大化以提升價值。

結語：

包含園區道路、植物、水景、雕塑等等分項，這時就可以采用產品價值工程分析的方法進行分析，同樣，也可進行精裝修成品房的室內精裝修工程的價值工程分析，而且由于同一戶型有多套產品，對它的價值工程分析就有更大的效果。以業主和項目管理公司為核心的房地產項目全生命周期成本集成化管理模式中,關鍵是在信息化協調管理平臺下,實現各參與方無障礙的溝通交流,在此基礎上如何更好地運用價值工程這一工具,實現降低房地產開發項目全生命周期成本的目的。