房地產評估中工程造價的運用

文/楊曉東 四川蜀江房地產評估事務所有限責任公司 四川江油 621700

工程造價管理是科學運用多種方法，在統一目標和保證工程質量的前提下，為確保建設工程經濟效益和有關各方經濟權益而對施工成本費用進行的審計、監督、控制等一系列管理活動，是項目投資的重要環節。工程造價管理的優劣直接反映在對項目成本費用的控制和對各類預決算資料的管理上，其作用不僅在于控制項目投資不超過批準的造價限額，更在于促進了各項資源的優化配置和高效利用，有助于降低成本費用和投資風險，使業主方資產投資效益最大化。面對當前嚴峻的市場挑戰，企業在各類新建和改建工程項目中，必須要學會精打細算，加強對工程造價的控制和對各類預決算資料的管理，力求明晰賬目，節約成本，以提高投資效益。

1、工程造價管理的基本特征

房地產評估施工中，人們將工程策劃到竣工階段所有費用計算的過程稱為房地產評估工程造價管理。實踐過程中，差異性、層次性、復雜性、高成本性是房地產評估工程造價管理的基本特征。具體而言，房地產評估工程的施工形態具有較大區別，在其影響下，房地產評估施工的材料應用、工藝應用都有一定的隱性差異，此即為其差異性的具體表現。而層次性是指，房地產評估工程項目的施工環節較多，較多專業類型、分部項目的差異使得其管控過程必須實現整體與部分的結合。另外，當前房地產評估工程具有規模化、長期化的發展趨勢，而在其施工過程中，各種生產要素的存在是一個動態化的變化過程，譬如，在市場環境影響下，房地產評估物的材料價格、設備價格和人工成本等都會發生變化，而這種從籌劃到結算階段的差異造成了工程造價管理難度的不斷提升。最后，與其他行業生產過程相比，房地產評估工程行業的生產涉及較多的人力、物力和財力投入；其使得房地產評估工程行業的生產成本明顯偏高。

2、房地產評估中工程造價的運用

2.1 加強對項目設計的管理和審查

項目設計直接關系投資效益，這也是造價管理的重點，對項目設計的管理和審查筆者認為應做好以下幾點：一是推行設計圖紙招標。一個成功的設計方案應當同時兼顧功能性、技術性和經濟性，但設計人員對經濟性考慮的欠缺，容易使設計方案的技術與經濟出現脫節，難以從根本上有效控制工程造價。對此，應在明確投資預算上限的基礎上，采取在統一方案下進行設計招標的辦法，通過對多項投標方案的技術性和經濟性進行綜合比較，擇優采用，以此來促進設計單位對成本的重視，提高方案的經濟性。二是推行限額設計。業主應與設計人員就設計方案多進行商討，對項目的使用功能與費用反復比較，在限額設計下促進設計的優化。三是組織設計方、施工方、業主方對施工圖紙進行認真會審，著重審查圖紙中設計上和材料使用上的浪費，在保證工程質量和使用功能的前提下，盡量簡化設計，降低成本。四是推行設計獎優制度，對于采用新方案、新技術、新材料實現成本降低的，可根據節約額度按一定比例予以獎勵。

2.2 開發成本的估價規范

在房地產開發成本的估價中，通常成本估價法以及市場比較法應用得較多，當然也有根據政府確定的房屋重置價格進行估價的，或者是采用工程估價的方法來估算開發成本。但是，在開發成本評估的實際工作中，對于房地產評估物重置成本的計算方法通常使用單位比較法、分部分項法、工程測量法或者是指數調整法。可見，對于工程估價和實際工作，在房地產評估物的重置或重建成本的計算中，都可以采用工程估價的計算方式，但是這卻不是最佳的計算方式。（1）在使用單位比較法和指數調整法時，房地產評估物成本的平方米造價以及價格指數，通常由評估公司和工程造價站發布其中有關的數據資料，除此之外，還有來自于評估公司和估價師對于這些數據資料的整理與收集，這些數據資料在整理時，以結構型劃分、以時間歸類，例如，框架、鋼結構廠房以及磚混。在估價開發成本時，這些數據資料作為基礎數據被應用于其中對成本進行分析。（2）在使用成本估價法時，估價師通常使用單位比較法和指數調整法，原因是這兩種估價方法應用簡單。但是，在分部分項法和工程測量法的應用中也需要結合工程造價方法以及造價工程師的密切配合，同時，詳細且清晰的工程圖紙、準確的構造參數也是不可或缺的。由于成本估價法的應用涉及的人員以及要素較多，因而估價師一般不會采用這種方法。（3）基礎數據歸納存在不足。由于數據歸納趨向于系統化、概況化，對于那些同標準房地產評估相符合的房地產評估物，實際情況同其數據統計結果也比較符合；不過對于同標準房地產評估不相符的房地產評估物而言，實際情況同其數據統計結果就會存在一定的差異，數據的說服力就會降低。

2.3 加強對設計變更的審查

根據設計變更，建設單位應采取動態化的造價管理方式。首先對施工單位提出的設計變更進行嚴格審查，會同設計單位和相關專家對設計變更的必要性和科學性進行分析，確有必要變更的，應盡量采用兼顧功能性和經濟性的變更方案。設計變更后應認真填寫和保管聯系單，對變更后的工程造價進行及時總計累加，同時對變更后造成的損失追究責任。

結語：

房地產評估工程行業各項發展機制的持續不斷完善，房地產評估工程造價在房地產評估工程發展中的作用越來越明顯。房地產評估工程造價中動態管理與控制在某種程度上也符合市場經濟整體發展的實際需要，尤其在競爭激烈的市場環境中完善的房地產評估工程造價管理機制體系占有舉足輕重的重要作用，在一定程度上還能夠有效提升房地產評估工程企業整體綜合效益水平。