透過(guò)房地產(chǎn)交易看金融杠桿的作用

文/劉曉芳 天津市住房公積金管理中心 天津 300000

金融杠桿作為一種工具，在諸如房地產(chǎn)交易這種高投資高利潤(rùn)的產(chǎn)業(yè)中就能發(fā)揮較大作用。但是在實(shí)際應(yīng)用過(guò)程中，要能夠根據(jù)不同的項(xiàng)目情況具體分析，合理運(yùn)用，讓金融杠桿真正發(fā)揮它的作用，而不能使房地產(chǎn)業(yè)成為金融杠桿的傀儡和奴隸。這就需要再運(yùn)用金融杠桿過(guò)程中具有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)洞察力，使金融杠桿能夠切實(shí)推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，利用杠桿原降低風(fēng)險(xiǎn)而提高收益 促進(jìn)貨幣資金流動(dòng)穩(wěn)定市場(chǎng)，進(jìn)而推動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

1、金融杠桿在房地產(chǎn)交易中的應(yīng)用

隨著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，中國(guó)人民生活日益富足，口袋越來(lái)越鼓，溫飽問(wèn)題已經(jīng)不再是中國(guó)人民生活的難題，但是由于中國(guó)近千年來(lái)勤儉節(jié)約和保守謹(jǐn)慎的思想觀念根深蒂固，因此在買房這種開(kāi)銷巨大的問(wèn)題上，中國(guó)人民還是較為慎重，這就容易使房產(chǎn)交易出現(xiàn)停滯。而金融杠桿運(yùn)用“四兩撥千斤”的巧妙原理，讓中國(guó)人民用較少的錢能夠買到心儀的房子，然后后期可以慢慢還貸款，比起一下掏出幾十萬(wàn)更容易讓人接受，壓力相對(duì)較小，而且能夠把房地產(chǎn)商、居民和銀行聯(lián)系起來(lái)，能夠更好推動(dòng)房地產(chǎn)交易的發(fā)展。除此以外，金融杠桿的運(yùn)用催生出了炒房產(chǎn)業(yè)這一新興行業(yè)，炒房者在法律允許情況下，通過(guò)自己對(duì)市場(chǎng)的了解與自身洞察力進(jìn)行買房賣房一系列活動(dòng)并從中獲取一定利益，促進(jìn)了資金流動(dòng)，也在一定程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)交易的發(fā)展。因此金融杠桿再房地產(chǎn)交易過(guò)程中發(fā)揮著不可磨滅的重要作用。

2、金融杠桿在房地產(chǎn)交易中的作用

2.1 降低風(fēng)險(xiǎn)提高收益

對(duì)于平民百姓來(lái)說(shuō)，可能窮其一生才能買到一套屬于自己的好房子，百姓辛苦攢下的錢如果全部用于一次性交款購(gòu)房，而又不幸遇到黑心房地產(chǎn)商，那百姓被騙心血全無(wú)，嚴(yán)重者可能引起部分地區(qū)的不穩(wěn)定。而有了金融杠桿的巧妙運(yùn)用，百姓可以用較少的錢買到房子，然后慢慢還貸款，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)降低。而對(duì)于炒房一族來(lái)說(shuō)，可以先用較少的錢給一套房子交夠首付，然后向銀行貸款還清剩余欠款，等過(guò)幾年房?jī)r(jià)漲高后再賣出房子，就可以利用金融杠桿原理賺取中間差價(jià)，而且比靠自己買房賣房賺到的要多。如此可以說(shuō)，在遵守社會(huì)法律法規(guī)和金融秩序的前提下，合理運(yùn)用金融杠桿原理既能降低投資風(fēng)險(xiǎn)又能提高個(gè)人收益，所以說(shuō)合理運(yùn)用金融杠桿不失為一個(gè)良好的選擇。

2.2 促進(jìn)資金流動(dòng)穩(wěn)定市場(chǎng)

通過(guò)運(yùn)用金融杠桿原理，居民和房地產(chǎn)商之間的房地產(chǎn)交易變得日益頻繁，居民房地產(chǎn)商和銀行之間的聯(lián)系也日益緊密，炒房者也隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷加入進(jìn)來(lái)，因此房地產(chǎn)交易涉及的范圍越來(lái)越廣泛，涉及的資金數(shù)量越來(lái)越多，房地產(chǎn)交易次數(shù)也越來(lái)越大，因此所牽涉的資金也越來(lái)越多，由此不僅促進(jìn)了資金的流動(dòng)，也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，居民、房地產(chǎn)商、銀行、炒房者、服務(wù)業(yè)等多方逐漸形成一個(gè)互相關(guān)聯(lián)的有機(jī)整體，市場(chǎng)也不會(huì)輕易出現(xiàn)脆弱停滯的現(xiàn)象，整個(gè)市場(chǎng)也逐漸變得穩(wěn)定起來(lái)。

2.3 推動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展

對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，從前以國(guó)家調(diào)控為主，后來(lái)實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，但由于中國(guó)國(guó)民的保守思維根深蒂固，所以一下也較難以接受，資本、市場(chǎng)等新鮮事物在中國(guó)居民之中接受程度也較為低下，居民仍然愿意選擇一種較為保守穩(wěn)健的方式。但是有了金融杠桿的應(yīng)用，讓居民能夠運(yùn)用較少的錢買到房子，慢慢還款，居民收獲了當(dāng)前利益，并且在長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)也有所裨益，因此居民的思維逐漸開(kāi)拓起來(lái)，金融杠桿在房地產(chǎn)交易中的應(yīng)用可以算作一個(gè)切口，讓中國(guó)居民能夠日益接受新的經(jīng)濟(jì)體系，由此能夠不斷推動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的繁榮。

3、如何正確應(yīng)用金融杠桿這一工具

3.1 政府科學(xué)調(diào)控

金融杠桿是一把雙刃劍，在運(yùn)用過(guò)程中，它既能通過(guò)合理使用將使用者投資者的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，收益提高到最大，又有可能由于投資者使用者自身問(wèn)題、國(guó)家政策變動(dòng)問(wèn)題或者市場(chǎng)變動(dòng)情況等問(wèn)題使投資者使用者出現(xiàn)巨大的虧損，還有可能由于資金流動(dòng)較大使貨幣房?jī)r(jià)等都出現(xiàn)不同程度的問(wèn)題，因此這個(gè)時(shí)候就需要政府能夠在宏觀上進(jìn)行科學(xué)的調(diào)控，及時(shí)對(duì)資金房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行大方針的把握調(diào)整，做好頂層設(shè)計(jì)，合理進(jìn)行資源配置，使得金融杠桿在絕大多數(shù)情況下都能起到比較積極的作用，保證市場(chǎng)的正常秩序與交易的正常進(jìn)行。但是政府在調(diào)控過(guò)程中也不能過(guò)于干涉，過(guò)于頻繁調(diào)整政策，否則容易起到反作用，造成市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的僵化。隱蔽政府要科學(xué)調(diào)控，把握分寸，使得市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)充滿活力，更好地讓金融杠桿成為促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的利器。

3.2 企業(yè)合理運(yùn)用

對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，金融杠桿的合理運(yùn)用顯得尤為重要。如果企業(yè)管理層能夠透徹明晰金融杠桿的原理，學(xué)習(xí)過(guò)往案例的成功經(jīng)驗(yàn)與失敗教訓(xùn)，并隨時(shí)考察市場(chǎng)情況，根據(jù)企業(yè)自身問(wèn)題和現(xiàn)狀恰當(dāng)運(yùn)用這一原理，企業(yè)將收到良好的經(jīng)濟(jì)效益，并有可能在較短時(shí)間內(nèi)將企業(yè)發(fā)揚(yáng)光大。反之如果企業(yè)并不能很好地運(yùn)用這一原理，或者對(duì)于市場(chǎng)情況沒(méi)有較好的洞察力，對(duì)于企業(yè)自身情況也沒(méi)有一個(gè)較為全面的把控，那很可能在運(yùn)用這一原理過(guò)程中虧損比不運(yùn)用這一原理更多的資金，甚至導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題，最終影響企業(yè)的發(fā)展。因此，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，能否合理運(yùn)用金融杠桿原理也在某種程度上影響著企業(yè)的成敗。

合理運(yùn)用金融杠桿原理，就可以推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的健康長(zhǎng)效發(fā)展，促進(jìn)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的繁榮。同樣的，將這一原理應(yīng)用到其他適合運(yùn)用這一原理的產(chǎn)業(yè)之中，都能較好地推動(dòng)產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展。因此，希望企業(yè)可以在政府宏觀調(diào)控大政方針的引領(lǐng)下合理運(yùn)用這一原理，從而推動(dòng)自身的發(fā)展，并帶動(dòng)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。