“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對策研究

文/吳云 儋州市鄉(xiāng)村振興投資開發(fā)有限公司 海南海口 571799

1、“營改增”概述

1.1 營業(yè)稅和增值稅

營業(yè)稅作為國家稅收的重要組成部分，對其概念基本上沒有存在爭議的情況，是以在我國境內(nèi)提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)所取得的營業(yè)額為課稅對象而征收的一種商品勞務稅，房地產(chǎn)業(yè)繳納稅額當中，營業(yè)稅占比最大。從我國企業(yè)繳納營業(yè)稅的客觀實踐來說，國家條例規(guī)定中營業(yè)稅的概念較為狹隘，營業(yè)稅在我國經(jīng)濟市場的不斷發(fā)展中，其概念和定義也在不斷的發(fā)展和演變，因此，結(jié)合當代市場經(jīng)濟體制的特點，營業(yè)稅的主要定義要素不僅僅包含征稅范圍，應當是在我國國境內(nèi)提供應稅勞務的單位和個人經(jīng)營所得的一部分按照一定的比例繳納的稅金，才是廣義上的營業(yè)稅的真正內(nèi)涵。

根據(jù)不同國家客觀實際情況，增值稅的征收范圍和征收稅率不盡相同，但是從不同國家征收增值稅的方式和特點來說，增值稅一般被定位為：商品在生產(chǎn)或者流通時的增值部分進行課稅的稅種，這種定義包含了勞務雇傭、勞務輸出等無形的商品產(chǎn)生的增值內(nèi)容，因此，增值稅的征收對象為市場上流通的商品、商品的生產(chǎn)過程和勞務等，不同國情的增值稅征收情況也有較大的差異。

1.2 “營改增”的政策

從我國營業(yè)稅改增值稅的客觀情況來看，其稅制改革主要表現(xiàn)在營業(yè)稅并入增值稅，其價內(nèi)稅的特征也隨之改變?yōu)閮r外稅。另外，受讓無形資產(chǎn)和購買不動產(chǎn)可以抵扣稅額等舉措也是本次稅制改革的重點內(nèi)容。在這次稅制改革中，我國稅務管理部分進一步完善了我國稅率制度，強化了稅收工作征管制度，進一步提高了社會資本的配置架構(gòu)和配置效率水平，有利于行業(yè)內(nèi)的良性競爭和市場調(diào)控，促進了我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理水平，契合了我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展思路，對我國整體產(chǎn)業(yè)調(diào)整和深化社會主義市場經(jīng)濟體制改革具有重要的意義。

1.3 “營改增”的意義

1.3.1 釋放了明顯的直接減稅效應

我國堅持稅負總體不變或者略有下降的原則實施“營改增”改革，因稅率下降和取得進項稅抵扣等原因，房地產(chǎn)業(yè)納稅人稅收負擔總體上明顯減輕。根據(jù)粗略的統(tǒng)計計算，在營改增改革擴展到全國后，每年可以為房地產(chǎn)業(yè)試點納稅人減少約1200億元的稅收，這不僅使得試點納稅人經(jīng)營負擔減輕，更是增加了社會資金對試點行業(yè)的信心和吸引力，為我國社會經(jīng)濟發(fā)展注入了新動力。

1.3.2 促使企業(yè)加速發(fā)展，增加就業(yè)機會

由于營改增的施行，房地產(chǎn)業(yè)試點企業(yè)需要更加專注于可抵扣增值稅專用發(fā)票的取得，從而降低自身稅負，減少成本。因此，這就需要企業(yè)從財務管理到經(jīng)營管理都更加的注重細節(jié)，加強企業(yè)內(nèi)部規(guī)范化管理。在這次改革過程中，房地產(chǎn)企業(yè)不僅僅是被動接受變革，更多的是根據(jù)稅制變化做出自我調(diào)整，比如嚴格自身財務管理制度，注重自身議價能力，調(diào)整自身經(jīng)營模式等。這些改變必將極大的提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展。而隨著房地產(chǎn)企業(yè)制度管理的加強，企業(yè)的創(chuàng)新能力也必將得到提高，在改革過程中各種新思路新方式不斷被創(chuàng)造出來，為行業(yè)的未來發(fā)展提供了良好的產(chǎn)業(yè)導向，促進了產(chǎn)業(yè)發(fā)展，同時也帶動了社會就業(yè)，促進了民生安穩(wěn)。

1.3.3 穩(wěn)定市場和促進行業(yè)發(fā)展

一方面，營改增稅制改革使得房地產(chǎn)業(yè)的稅負普遍降低，而這種降低意味著企業(yè)成本的降低，房地產(chǎn)業(yè)的價格水平也將在國家調(diào)控的環(huán)境中逐漸趨于平緩，而價格的平緩一定程度上會帶來需求的上升，這對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是絕對的利好消息。另一方面，從上下游關系來看，此次稅制改革使得房地產(chǎn)上下游企業(yè)間的業(yè)務往來完全貫通，以前斷裂的抵扣鏈條得以連接完整，使得房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)環(huán)節(jié)得到第二產(chǎn)業(yè)的支持，使得企業(yè)能夠從橄欖形組織中走出來，轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)企業(yè)應當?shù)膯♀徯徒M織，強化產(chǎn)品設計開發(fā)以及市場營銷環(huán)節(jié)，加強企業(yè)的社會競爭力，促進企業(yè)以及行業(yè)健康發(fā)展。

1.3.4 降低重復納稅和加快產(chǎn)業(yè)融合

“營改增”對企業(yè)健康發(fā)展還體現(xiàn)在以下兩個方面。一是在之前營業(yè)稅的時代，營業(yè)稅金無法得到抵扣，產(chǎn)業(yè)鏈條拉的越長，需要繳納的稅金就越多，企業(yè)的重復繳納的稅金就越多，而這種重復繳稅的情況在營改增后將得到根本的解決，使得房地產(chǎn)企業(yè)負擔降低，效率提高。二是“營改增”后，第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)的企業(yè)外購勞務成本中繳納的稅金得到抵扣，使得第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)減少自身的勞務成本，將更多的勞務外包出去，加強企業(yè)核心競爭力的培養(yǎng)，從而推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。并且使得一二三產(chǎn)業(yè)之間的社會分工更加明確，各產(chǎn)業(yè)間的協(xié)同效果得到提高。以此分析，由于重復征稅的現(xiàn)象不再出現(xiàn)，一二產(chǎn)業(yè)企業(yè)為了降低成本而不得不成立的內(nèi)部服務部門將會得到解放，一方面釋放出的社會需求可以加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，另一方面一二產(chǎn)業(yè)分離出來的服務部門又將為房地產(chǎn)業(yè)提供新的產(chǎn)業(yè)領域機會。而且由于都是繳納增值稅，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的整個鏈條都可以得到抵扣，不會存在產(chǎn)業(yè)鏈斷層現(xiàn)象。而不同的企業(yè)可以將自身并不重要的非核心業(yè)務分離出來，更好地促進自身企業(yè)專業(yè)化發(fā)展，更好地培養(yǎng)房地產(chǎn)企業(yè)自身的核心競爭力，使得整個社會產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到系統(tǒng)性優(yōu)化。

2、“營改增”實施后房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題

2.1 企業(yè)所得稅提高

房地產(chǎn)業(yè)在享受到營業(yè)稅改增值稅有利條件的同時，也遇到了一些問題。首先，“營改增”前，產(chǎn)生于企業(yè)采購以及購買固定資產(chǎn)的進項稅額是無法抵扣的，與其他采購成本一并計入固定資產(chǎn)成本；“營改增”后，該進項稅額可以抵扣，使得以入賬金額計算的折舊減少、企業(yè)的利潤提高，從而引起所得稅的增加。其次，根據(jù)會計科目之間及利潤表的勾稽關系，計入營業(yè)稅金及附加項目的營業(yè)稅，在計算所得稅時可以扣除；而在應交稅費科目中，增值稅不可抵減所得稅。所以，“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅會隨之增加。

2.2 營業(yè)收入降低

“營改增”前，營業(yè)稅在銷售額中不需要剔除，所以房地產(chǎn)業(yè)的實際收入與利潤表中所列營業(yè)收入一致。“營改增”后，增值稅不可計入商品或勞務的銷售收入，須與銷售收入分離。再如，當企業(yè)購買固定資產(chǎn)時，按營業(yè)稅計算，其繳納的進項稅計入固定資產(chǎn)，不能抵扣營業(yè)稅；按增值稅計算，其繳納的進項稅抵扣銷項稅，不計入固定資產(chǎn)。因此，利潤表中的營業(yè)收入需要減去增值稅稅額，從而營業(yè)收入將降低。

2.3 經(jīng)營現(xiàn)金流出減少

第一，對經(jīng)營活動現(xiàn)金流的影響體現(xiàn)在稅額變動影響各項稅費的支付。“營改增”如果能減輕企業(yè)稅負，那么將減少企業(yè)現(xiàn)金流出，為企業(yè)發(fā)展提供充足資金，以優(yōu)化核心業(yè)務。

第二，“營改增”后，購進固定資產(chǎn)可以抵扣進項稅額。因此，房地產(chǎn)銷售代理等中介企業(yè)可以通過購買物業(yè)等固定資產(chǎn)以抵扣進項稅額，減少企業(yè)增值稅稅負，從而減少各項稅費支出和經(jīng)營活動現(xiàn)金流出。

3、國外房地產(chǎn)企業(yè)稅收法律經(jīng)驗借鑒

在不動產(chǎn)租賃活動中，同樣按居住用不動產(chǎn)和非居住用不動產(chǎn)進行分類。幾乎所有經(jīng)合組織成員國家都對居住用不動產(chǎn)的租賃行為免征增值稅。但在奧地利，住房租金適用10%的低稅率。與不動產(chǎn)買賣類似，對非居住用不動產(chǎn)的租賃行為，大部分國家采取增值稅豁免政策，但冰島、日本、新西蘭和土耳其等國家對非居住不動產(chǎn)租賃行為征稅，并適用標準稅率。原則上，房產(chǎn)的租賃不需要繳納增值稅，因此這些選擇對非居住用不動產(chǎn)租賃行為適用征稅法的國家與加拿大的增值稅稅務處理類似，允許出租人自愿進行登記成為增值稅的納稅人。

綜上，在對不動產(chǎn)的買賣和租賃行為的增值稅稅務處理是基本一致的。然而，針對不動產(chǎn)有免稅性質(zhì)的用途改為商業(yè)用途，或由商業(yè)用途等改為免稅性質(zhì)用途的情況，大部分國家都對此規(guī)定了一個調(diào)整期限。其中大部分歐盟成員國的調(diào)整期限為10年，意大利規(guī)定的調(diào)整期限為5年，新西蘭則沒有對調(diào)整期限進行限制。具體舉例說明，若不動產(chǎn)在使用3年后，其免稅用途改為需要征稅的用途，則原來豁免稅額中的70%可以用于抵扣。

4、房地產(chǎn)企業(yè)應對營改增的建議

“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)最先感受到企業(yè)稅負方面的變化，以及稅負變化導致的企業(yè)利潤變化。這些變化也帶來了新的機遇。“營改增”后，企業(yè)為減稅負和增利潤，應當盡可能多的追求進項稅以抵扣銷項稅，在財務上制定新的稅收籌劃方案，并根據(jù)新方案調(diào)整經(jīng)營管理方式、方法及策略，不僅可以適應此次國家稅制改革，更能從改革中抓住機會，獲得更大的利益。

4.1 加強稅票內(nèi)部控制，提高財務管理水平

為應對“營改增”政策給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的涉稅風險問題，首先要加強公司員工的稅收政策及相關知識學習，使得各相關部門，如市場部、招采部、項目部，以及行政部等都掌握一定的稅收政策及稅收籌劃的相關知識。在實際工作中加強增值稅票的內(nèi)部管理，對增值稅發(fā)票的領購、使用、作廢、傳遞、保管、繳銷、認證等過程，按國家有關發(fā)票及增值稅發(fā)票管理的法律法規(guī)嚴格執(zhí)行。對不可抵扣項目要加強宣傳學習，通過案例分析等方式強化增值稅抵扣政策相關知識，從而防范取得不可抵扣發(fā)票、發(fā)票遺失或損毀，以及發(fā)票開具不當?shù)蕊L險。企業(yè)內(nèi)部應針對可抵扣增值稅專用發(fā)票建立專人保管制度和詳細的登記臺賬，重視對財務會計人員的專業(yè)培訓，對財務核算系統(tǒng)進行相應的科目更新和升級，提高財務核算水平。通過對比測算，分析房地產(chǎn)項目的整體稅負變化，了解掌握稅收政策的變動，以及采取積極的應對措施。

4.2 加強增值稅發(fā)票管理，提高進項抵扣金額

“營改增”后，采用一般計稅方法的房地產(chǎn)企業(yè)，可以通過向產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)獲取增值稅專用發(fā)票進行增值稅進項稅額抵扣。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強增值稅發(fā)票管理和稅收籌劃工作。例如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在采購材料及選定施工企業(yè)的過程中，可以要求供應商和施工單位提供增值稅專用發(fā)票。一是，材料招標采購階段，在合同中明確約定發(fā)票開具事項，提出需要開具可進項抵扣的增值稅專用發(fā)票。二是，資格審查時要選擇具有增值稅一般納稅人資格的施工企業(yè)，保障能夠取得增值稅專用發(fā)票。三是，在支付款項時，不僅要求收款方提供可進項抵扣的增值稅專用發(fā)票，還要保證收款單位、開票單位及合同簽署單位三方的信息一致，確保發(fā)票的有效性。此外，在房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營中，如組織員工團建、舉行年度大會、抽取出游獎勵等，都可以提前做好稅收籌劃，盡可能地獲得增值稅專用發(fā)票，降低企業(yè)稅負水平。

4.3 調(diào)整企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

為堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機制，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況日趨嚴峻。在國家宏觀調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)市場銷售預冷，銷售價格趨于穩(wěn)定，通過提高單價將稅負轉(zhuǎn)嫁給購房者的方法已經(jīng)不可行。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須創(chuàng)新產(chǎn)品供給策略和調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以實現(xiàn)降低企業(yè)整體稅負的目的，如商業(yè)地產(chǎn)具有較靈活的定價權(quán)，是住宅地產(chǎn)限價大背景下的轉(zhuǎn)嫁稅負的理想工具。此外，“營改增”政策對新老房地產(chǎn)項目實行不同征收稅率的規(guī)定，因此房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)項目的真實開發(fā)進度確定合理的計稅方法。例如，近年來海南省部分市縣的房地產(chǎn)開發(fā)項目緩慢，項目開發(fā)過程中發(fā)生了國家稅制改革。因此按文件規(guī)定，企業(yè)應將該類型項目的不同產(chǎn)品進行劃分，合理確定計稅標準和分攤成本費用，從而使得銷售收入與成本支出相匹配。隨著“營改增”政策的進一步完善與落實，房地產(chǎn)企業(yè)為適應稅制改革和市場發(fā)展的需要，也應當思考如何進行戰(zhàn)略升級轉(zhuǎn)型，重新審視市場定位和確定目標客戶群體，創(chuàng)新地產(chǎn)項目供給類型和方式，必要時進行上下游資源整合，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，從而有效地降低企業(yè)整體稅負。

綜上，房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”政策進一步完善的過程中，應該積極制定合法可行的稅收籌劃方案，降低企業(yè)整體稅負，積極應對房地產(chǎn)市場的大環(huán)境調(diào)整，最終實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級。