精細化管理在房地產建筑工程項目管理中的應用

文/董燕 上港集團瑞泰發展有限責任公司 上海 201900

1、引言

在現代化社會經濟的建設和發展中，房地產建筑工程行業規模在不斷擴大，現已發展成國民經濟發展的支柱產業之一，在很大程度上提升了國民經濟的整體水平，并對工程項目管理提出了更加嚴格的要求。為了實現房地產建筑工程的長期發展，企業需要引進精細化管理模式，提升項目管理的整體水平。基于此，文章闡述了房地產建筑行業精細化管理的重要性，分析了房地產工程項目管理的發展現狀，研究了精細化管理在房地產建筑工程項目管理中的應用。

2、房地產建筑行業精細化管理的重要性

在傳統的建筑工程項目管理過程中，企業普遍實行粗放型管理模式，這種模式只注重建筑工程施工的整體管理，缺乏對細節管理的重視，這就出現了一系列因細節管理不到位影響工程建設整體質量的問題。在新時期的發展中，企業需要將精細化管理理念應用到房地產建筑工程建設中，改善傳統管理模式的弊端，從工程項目的整體出發，注重各個施工過程中的細節問題，并對施工方案進行優化，有效地協調各個施工環節的管理和資源分配，消除施工過程中存在的問題，為建筑工程項目的整體質量提供支持。

除此之外，房地產建筑工程企業的管理項目很多，而精細化管理模式融入到建筑工程管理中，能夠提升建筑工程的整體質量和效率，精細化管理在房地產建筑工程項目管理中應用的重要性主要體現在以下方面：首先，提升企業的綜合競爭實力，在市場的引導下，引進精細化管理模式，實現施工全過程的細節管理；其次，明確精細化管理標準，在創新流程和管理的基礎上確保操作的準確性，充分發揮出精細化管理的作用；最后，精細化管理在施工項目管理中的有效應用，有助于各個環節操作的專業化和精細化。

3、房地產工程項目管理發展現狀

房地產企業建設過程中涉及的門類比較多，需要協調的空間相對廣泛，在實際施工過程中，為了減少管理混亂問題，避免對工程進度造成影響，相關部門需要樹立精細化管理理念，優化房地產建設方案。在建筑工程項目施工中，極易受到自然因素的影響，如北方凍土環境和南方梅雨季節在一定程度上影響著房地產項目建設的有效實施[2]。并且，在市場環境不斷變化的情況下，社會各界對房地產項目施工提出了更加嚴格的要求，這就使得施工難度不斷提升，對采購價格和工程進度帶來了一定的影響，而原有的粗放型管理模式中缺乏制度保障，難以適應現代化激烈的市場競爭，而精細化管理的層次性比較差，無法準確地把握市場的變化情況，為經營管理工作帶來了一定的難度。同時，房地產建設涉及項目比較多，而企業經營的穩定性是房地產企業建設的重點內容，與企業的發展息息相關，但房地產項目建設趨于停滯，導致施工成本浪費，這就需要引進精細化管理模式，對房地產建設的全過程進行協調分工，明確各個施工環境的施工任務和各個人員的崗位職責，有助于房地產項目建設的有序開展。除此之外，在房地產項目建設過程中，企業向成本核算和市場管理投入了大量資金和人力，使得房地產項目發展不均勻，過于重視某些控制節點，缺乏對其他項目管理和控制的重視，這就影響了施工進度，無法有效地提升企業的綜合競爭實力。

4、房地產建筑工程項目精細化管理的優勢

精細化管理是工程項目管理發展的關鍵，與傳統的管理模式相比，精細化管理模式在房地產建筑工程項目管理中的應用具有很多優勢：首先，精細化管理能夠改善傳統管理模式中存在的問題，確保房地產企業生產流程的規范性。企業決策和管理人員在實際建設過程中，需要針對現場實際情況，制定管理責任獎懲制度，確保管理方案的規范化和標準化。在精細化管理過程中，企業需要明確各個崗位的具體職責，規范工作人員的各項指標，實現內控管理的有效性；其次，精細化管理模式的前瞻性很強，能夠全面分析項目管理的實際情況，并深入分析項目中的問題，避免企業規劃過程只注重經濟效益而帶來不必要的損失；最后，精細化管理模式主要依賴于信息技術，在計算機技術、互聯網技術水平快速提升的大背景下，企業管理人員可以引進大數據分析法，全面分析企業的資金鏈和市場管理現狀，有助于企業決策人員和管理人員調節房地產工程項目，為項目管理的有效性提供保障。

5、精細化管理在房地產建筑工程項目管理中的應用

5.1 施工成本管理

施工成本是房地產建筑工程項目成本控制的重點內容，成本控制部門需要引進精細化管理模式，明確項目開盤時的銷售價格，實行動態的成本控制方式，以此為基礎建立成本監督預警體系，充分體現出房地產建筑工程項目各個施工環節的成本變化，全面反饋出實際成本的主要變化情況。在計算完成項目成本后，相關人員需要評估并管理成本，分析評估項目中項目造價的實際使用情況，總結成本管理的經驗教訓。

5.2 施工材料管理

在房地產建筑工程項目管理過程中，施工材料成本費用所占比例比較大，約占總成本的70%到80%，涉及范圍很廣，主要有管理材料、機械設備、辦公材料和建筑材料。在施工材料管理過程中，管理人員需要在確保材料價格合理的基礎上，加強對施工材料質量的管理，還要對核算材料數量進行控制，確保材料造價控制在合理范圍內，減少施工成本的投入。例如，在建筑材料管理過程中，材料進場、存放、使用、收貨和采購過程中，企業需要安排專業管理人員進行現場監督，在簽字后才能夠入庫，嚴禁質量不合格的施工材料投入施工現場。除此之外，混凝土是施工材料的主要組成部分，在實際使用過程中，需要加入新材料對比凝固時間，這就要對實驗數據進行分析，并做好數據記錄。

5.3 施工進度管理

在房地產建筑工程項目建設中，企業需要做好項目管理工作，尤其要注重施工進度管理，確保在規定時間內完工，實現按期交付。在房地產建筑工程項目進度管理過程中，管理人員需要根據工程項目總目標，合理地分配施工全過程中的施工資源，安排專業人員進行監督、檢查，以滿足原計劃的預期目標。同時，在實際施工過程中，施工進度受工作流程、工作內容和工作時間的影響，這就需要引進精細化管理模式，深入分析這些影響因素，采取有針對性措施進行控制，提高施工進度管理水平。

5.4 施工人員管理

房地產企業的人員流動性很強，中間人事變動會影響項目的實際進度，而精細化管理主要是規范項目制度和實際操作，而科學化管理的最終目標是充分發揮出人員的作用。因此，在企業精細化管理過程中，相關管理部門需要注重人員的主觀能動性，堅持以人為本的管理理念，并定期組織人員進行精細化操作和制度教育宣傳活動，積極開展經營實踐和組織性活動，提高工作人員的凝聚力。同時，房地產企業還需要開展柔性管理，在市場規劃和市場環境日益變化的背景下，出現了一系列不穩定因素，直接影響著企業的進展，這就需要加大建筑工程項目管理力度，建立精細化的規章制度。在特殊情況下，相關人員需要具體問題具體分析，合理地安排并管理工作人員，激發企業工作人員的工作積極性，為實現企業績效制度的人性化進行指導。

5.5 優化并完善現有的規章制度

目前，房地產企業已建立了完善的規章制度，粗放型管理模式可以在此基礎上進行微調，而房地產行業的周期比較長、工程量大，存在很多不利影響因素，直接影響著工程項目建設的進度和驗收質量，這就需要企業制定靈活的規章管理制度，在工程建設的全過程中，如工程造價管理、招投標管理、建筑工程設計、施工管理、項目竣工驗收和市場銷售中，建立完善的規章制度，明確各個各項工作的內容和績效。在單一項目投入建設的前期，市場變化為企業帶來了一定的機遇和挑戰，精細化管理模式的應用能夠有效地調節項目預算和規劃內容，幫助企業建設中長期目標，根據企業的實際情況進行優化[3]。例如，在招標過程中，很多企業都希望以最低價格獲取更多建筑用地，這就需要做好市場調查工作，深入分析開放場地的區位條件，并調查周圍交通網絡、市政工程、醫療和教育機構的分布情況，并對該區域項目建成后的預計收益進行精細化預算，準確地判斷項目的工作造價情況，合理地安排政府部門和相關工作人員，加強對規劃部門和市場部門的管理，明確各個人員的崗位職責，為企業創造更多的效益。

結語：

綜上所述，在新時期的發展中，房地產建筑工程建設規模在不斷擴大，這就為工程項目管理工作帶來了一定的難度，傳統的粗放式管理模式已無法滿足新時期的發展需求，這就需要引進新型的管理模式，企業工作人員需要樹立精細化管理理念，確保各項工作的規范性，提升房地產建筑工程項目建設的效率，提升企業自身的綜合競爭實力。