房地產(chǎn)工程項目運營管理的相關(guān)問題與對策

文/孫華強 葛洲壩（蘇州）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 江蘇蘇州 215000

房地產(chǎn)項目在發(fā)展管理過程中，是容易受到市場沖擊的一個項目，，他的發(fā)展也關(guān)乎了市場經(jīng)濟的穩(wěn)定。房價如果過度上漲，就會增加民眾的購房負擔(dān)。為了滿足民眾實際額購房需求，需要建立正確的購房調(diào)控管理體系，合理的對房地產(chǎn)項目進行開發(fā)。提升項目管理經(jīng)驗，正確對待房地產(chǎn)項目中的開發(fā)管理問題。

1、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中遇到管理現(xiàn)狀

1.1 缺乏項目前期的策劃

在我國二十一世紀早期，房地產(chǎn)企業(yè)靠著低價拿地，較少的投入迅速開發(fā)房產(chǎn)項目，銷售價格不斷的上升，利潤增加，而在此期間許多非房地產(chǎn)企業(yè)也看到了房地產(chǎn)行業(yè)的巨大市場，紛紛加入到房產(chǎn)行業(yè)中來，造成行業(yè)的混亂；與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)的運營成本不斷增加，許多企業(yè)由于缺乏管理經(jīng)驗，缺少相應(yīng)的項目前期策劃，造成后期房產(chǎn)項目難以進行下去，形成了許多的爛尾樓盤。

1.2 缺乏項目管理體系

企業(yè)缺乏完善的項目開發(fā)管理體系，小企業(yè)更是幾乎沒有管理，拿到項目后將樓盤全部外包，并且通過頂賬房屋的形式進行開發(fā)，這種模式既影響到了房產(chǎn)項目的整體質(zhì)量，也給企業(yè)帶來了極大的風(fēng)險。

1.3 資金投入不足

房產(chǎn)項目需要投入巨大的成本，需要企業(yè)有很強的籌集資金能力，有些企業(yè)為了擴大經(jīng)營規(guī)模，囤地，擴張，預(yù)售，外包，一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題就會導(dǎo)致資金鏈斷裂，給予企業(yè)致命的打擊。在這種情況下企業(yè)只有通過提高自身的管理水平，增強投資者的信心，提高籌集資金能力，才能保證房產(chǎn)項目的順利進行。

2、房地產(chǎn)項目管理中存在的具體問題

2.1 項目施工進度管理問題

由于我國大部分地區(qū)的房地產(chǎn)項目在管理過程中都存在不夠規(guī)范的情況，很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)項目施工管理無法發(fā)揮出應(yīng)有的作用。在房地產(chǎn)項目施工的過程中，由于與土建施工部門管理混亂，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目施工管理效果不理想。由于房地產(chǎn)項目施工越來越復(fù)雜，相關(guān)的管理人員流動性也比較大，容易導(dǎo)致施工管理存在銜接不流暢的情況，造成房地產(chǎn)項目施工進度受到影響。

2.2 項目施工成本管理問題分析

由于一些項目管理人員自身素質(zhì)達不到要求,無法有效落實施工管理的各項具體措施，如項目管理人員對施工圖紙了解不全面，沒有對具體的施工項目進行深入分析，無法制定合理的施工方案及施工措施，影響房地產(chǎn)項目的順利施工。

2.3 項目施工安全管理問題分析

目前大多數(shù)的施工管理人員自身的安全管理意識不高,為了獲得更多的利潤拼命的趕工期。對于所需的機械設(shè)備、勞動防護工具配備不全，導(dǎo)致施工現(xiàn)場存在安全管理隱患。當(dāng)前我國絕大多數(shù)的建筑施工依然以農(nóng)民工為主，這就導(dǎo)致建筑員工的整體素質(zhì)較低，導(dǎo)致建筑施工安全管理的正常運轉(zhuǎn)受到影響。建筑安全管理體系是整個建筑施工項目管理體系重要組成部分，但是由于目前的建筑施工項目發(fā)展迅速，原有建筑安全管理體系與時代脫軌，導(dǎo)致安全管理監(jiān)督體系存在的問題越來越多。而且這些問題也會導(dǎo)致整個施工現(xiàn)場安全管理效率受到影響，在實際施工操作中，大多數(shù)的施工企業(yè)由于缺乏必要的安全監(jiān)督管理體系，甚至沒有將安全管理體系在實際監(jiān)管中運用，所以導(dǎo)致安全施工受到影響。

3、房地產(chǎn)項目管理中解決問題的有效對策

3.1 加強計劃進度的管理

要以房地產(chǎn)項目目標要求為基礎(chǔ)進行施工進度計劃的編制，將施工進度計劃落實。房地產(chǎn)的項目部在班組建議計劃的前提下，以施組計劃為標準對生產(chǎn)計劃進行年、季、月的分類，務(wù)必嚴格遵守生產(chǎn)計劃方案。完成生產(chǎn)計劃的下達后，分別對年、季、月計劃進行科學(xué)的布置，進行執(zhí)行措施；隨后詳細的細化月生產(chǎn)計劃，作業(yè)班組技術(shù)負責(zé)人要對全面的制定當(dāng)月生產(chǎn)計劃，保證執(zhí)行措施的嚴謹性和具體性，保證生產(chǎn)任務(wù)落實到位，突出重點任務(wù)。接到計劃后，作業(yè)班組要迅速的將信息順利的傳輸給每個參與部門，除此之外，作業(yè)班組應(yīng)該做到每日召開交班會，與相關(guān)人員進行工程存在問題的溝通，交換處理方法。同時，作業(yè)班組應(yīng)該進行工序分析，建立獎罰制度。

3.2 加強質(zhì)量控制

對于房地產(chǎn)工程的項目管理而言，影響施工質(zhì)量的因素只要是施工材料設(shè)備、施工人員等，所以，應(yīng)該對這幾方面進行嚴格的把控。施工材料是影響施工質(zhì)量最基本的因素，只有保質(zhì)施工材料的質(zhì)量，才能從根本上保證施工質(zhì)量。因此，要嚴格把控施工材料管理。在施工材料的采購環(huán)節(jié)，材料的提供商務(wù)必提供出廠合格證書，采購人員需要在源頭保證材料質(zhì)量。在施工材料進場中，要對材料進行抽樣調(diào)查，只有符合質(zhì)量標準，方可入場。進入施工場地之后在進行檢測，質(zhì)量不合格的材料禁止使用，從而保證施工材料的質(zhì)量。對于施工機械而言，施工機械是工程進行不可或缺的物質(zhì)前提，但是施工機械在使用中能夠涉及操作人員的人身安全，因此，需要施工人員嚴格掌握機械設(shè)備的操作方法，保證施工機械的施工性能，在進行設(shè)備使用之前進行檢測和養(yǎng)護，保證施工的安全性。

3.3 加強成本控制與管理

成本控制工作是一項極具系統(tǒng)性和綜合性的工作，開展起來是比較繁瑣和復(fù)雜的，所以這項工作的開展需要施工單位所有人員的共同參與，因為團結(jié)就是力量，在大家的共同努力之下，成本控制工作會更有效率。

3.4 確保安全文明施工

安全施工管理是房地產(chǎn)工程項目管理的重中之重。近幾年，很多農(nóng)民工涌入到城市中的各行各業(yè)，特別是建筑行業(yè)。但是，農(nóng)民工的文化知識水平有限，施工素質(zhì)和施工專業(yè)性都不是很高，導(dǎo)致影響工程的整體質(zhì)量。所以，施工單位需要對施工人員進行專業(yè)知識培訓(xùn)和定期的施工技能培訓(xùn)，提高施工人員的安全意識，樹立安全第一的施工原則，不斷落實每個參與人員的安全生產(chǎn)責(zé)任制，明確建筑師工程中的施工人員的施工責(zé)任，落實誰的問題誰處理施工原則。只有不斷提升施工人員的施工技能和安全意識，保證其是持證上崗，才能從基本上保證施工質(zhì)量。同時，施工單位的領(lǐng)導(dǎo)層要要以身作則，做好安全施工的指導(dǎo)和示范作用，加強對安全施工的宣傳，保證施工過程和氛圍的安全性和文明的氛圍。

隨著我國經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型升級，房地產(chǎn)市場也應(yīng)進行相應(yīng)的調(diào)整，有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)只有徹底改變傳統(tǒng)的管理意識，積極尋求更加先進的管理方法，才能使房地產(chǎn)項目的管理水平得到進一步提升，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的更快發(fā)展。