試論建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的運(yùn)用

文/李猛 重慶葛洲壩融創(chuàng)金裕置業(yè)有限公司 重慶 400020

新時(shí)期發(fā)展中，房地產(chǎn)領(lǐng)域中的競(jìng)爭越加激烈，在確保項(xiàng)目質(zhì)量基礎(chǔ)上，需不斷提升企業(yè)的競(jìng)爭力，為此需要在房地產(chǎn)項(xiàng)目中主動(dòng)應(yīng)用先進(jìn)的建筑工程管理措施，促進(jìn)工程項(xiàng)目能夠順利完成，進(jìn)一步減少企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，控制企業(yè)成本，提升項(xiàng)目整體效益。

1、工程管理對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的重要作用

針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施建筑工程管理，能夠有效控制房地產(chǎn)項(xiàng)目成本、工期以及項(xiàng)目質(zhì)量，提升項(xiàng)目整體效益。而建筑工程管理主要是利用調(diào)整、計(jì)劃、反饋、決策等措施，通過落實(shí)階段性目標(biāo)、定額以及指標(biāo)等措施，全面控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)成本、資金應(yīng)用、施工工期和工程質(zhì)量，進(jìn)一步縮減項(xiàng)目開發(fā)成本，提升項(xiàng)目整體效益，增強(qiáng)環(huán)境效益與社會(huì)效益[1]。

2、建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的有效應(yīng)用

2.1 健全投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)

房地長項(xiàng)目的開發(fā)管理會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)過程，為此需要房產(chǎn)企業(yè)在開始建設(shè)前，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行全面調(diào)研，并針對(duì)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行深入研究。前期調(diào)研工作會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)工作產(chǎn)生直接影響。為此需要加強(qiáng)前期準(zhǔn)備階段的管理，不斷完善各項(xiàng)準(zhǔn)備活動(dòng)，充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，科學(xué)制定施工流程，加強(qiáng)施工進(jìn)度管理，做好施工進(jìn)度監(jiān)督工作。房地產(chǎn)項(xiàng)目的勘查、設(shè)計(jì)結(jié)果還會(huì)影響工程建設(shè)質(zhì)量，為此需要重視房產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計(jì)工作，加強(qiáng)各部門之間的協(xié)調(diào)配合。

為了避免房地產(chǎn)項(xiàng)目投標(biāo)過程中出現(xiàn)任何安全隱患，應(yīng)該積極采取有效措施，不斷完善投標(biāo)方案，在確定項(xiàng)目建設(shè)的基礎(chǔ)技術(shù)方案后，還需經(jīng)過專業(yè)技術(shù)人員的檢驗(yàn)核對(duì)，結(jié)合相關(guān)合同內(nèi)容，針對(duì)參與方的可靠性、合理性以及經(jīng)濟(jì)性等內(nèi)容進(jìn)行深入分析，聯(lián)系房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)特征和實(shí)際狀況，形成符合項(xiàng)目建設(shè)特征的科學(xué)建筑工程管理方案。同時(shí)還需對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行造價(jià)預(yù)算，其能夠影響投資方利益，為此需要加強(qiáng)工程預(yù)算管理，促進(jìn)相關(guān)技術(shù)部門和財(cái)務(wù)部門之間形成順暢的交流溝通機(jī)制，加強(qiáng)兩個(gè)部門之間的聯(lián)系，提高數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性與時(shí)效性，使其能夠和現(xiàn)實(shí)發(fā)展?fàn)顩r保持一致水準(zhǔn)。財(cái)務(wù)部門中的各個(gè)工作人員需要積極參與各種造價(jià)預(yù)算專業(yè)培訓(xùn)，準(zhǔn)確判斷施工方案中的風(fēng)險(xiǎn)問題，利用自身專業(yè)分析進(jìn)一步彌補(bǔ)合同中的不足，投資方也需要嚴(yán)格篩選施工單位，并嚴(yán)格區(qū)分相應(yīng)的施工方案，從中挑選出最為合理的計(jì)劃書。

2.2 加強(qiáng)合同管理

在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目正式開工前，通常參與雙方會(huì)簽訂合同條款，而科學(xué)、規(guī)范的合同能夠幫助項(xiàng)目施工中減少許多經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。在合同簽訂過程中，參與雙方應(yīng)該針對(duì)項(xiàng)目成本、工程時(shí)間、規(guī)格要求以及材料選取等內(nèi)容進(jìn)行明確規(guī)定，而相關(guān)部門也應(yīng)該對(duì)各種要求和數(shù)據(jù)信息實(shí)施針對(duì)性核查，避免出現(xiàn)內(nèi)容缺失以及要求不明所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)糾紛問題。除此之外，在實(shí)施招標(biāo)工作前，還需做好項(xiàng)目準(zhǔn)備，能夠系統(tǒng)全面了解具體的數(shù)據(jù)新，將采集到的信息進(jìn)行有效的整理和總結(jié)，以前期信息數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，形成合理的投標(biāo)方案。實(shí)際施工中，還需按照合同具體要求實(shí)施，除非發(fā)生各種緊急狀況或重大問題，導(dǎo)致不能繼續(xù)按照合同中的規(guī)定流程實(shí)施，才可以在進(jìn)過雙方認(rèn)可條件下，對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整。

2.3 施工過程管理

施工質(zhì)量管理是房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理中的重要內(nèi)容，為此需要加強(qiáng)各個(gè)部門之間的協(xié)調(diào)配合，提高建設(shè)項(xiàng)目的管理質(zhì)量。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)建設(shè)過程進(jìn)行合理控制，在過程控制中，還需對(duì)房地產(chǎn)施工成本和施工質(zhì)量進(jìn)行有效控制。發(fā)揮出管理人員的價(jià)值作用，提升管理人員技術(shù)素養(yǎng)和綜合實(shí)力，提升管理人員的主管能動(dòng)性，針對(duì)施工中的各種建筑設(shè)施和建筑材料實(shí)施優(yōu)化管理，嚴(yán)格開展設(shè)備材料的驗(yàn)收工作。在工程建設(shè)中，還需要對(duì)其中各個(gè)施工環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量管理，在檢查合格后，才能繼續(xù)下一項(xiàng)施工步驟。在對(duì)建設(shè)成本以及施工質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格控制的基礎(chǔ)上，提高建筑項(xiàng)目的驗(yàn)收、檢查質(zhì)量。對(duì)施工成本以及施工質(zhì)量進(jìn)行控制管理時(shí)，需要嚴(yán)格管理各種施工材料，禁止不達(dá)標(biāo)材料進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)。對(duì)市場(chǎng)材料狀況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，選擇高性價(jià)比的材料。在管理施工設(shè)備時(shí)，需要實(shí)時(shí)記錄工程建設(shè)狀況，針對(duì)不同功能、性質(zhì)的機(jī)械設(shè)備，進(jìn)行針對(duì)性保養(yǎng)維修護(hù)理[2]。

2.4 引進(jìn)先進(jìn)的BIM技術(shù)

BIM技術(shù)主要是利用計(jì)算機(jī)設(shè)備結(jié)合相應(yīng)的數(shù)據(jù)信息創(chuàng)建虛擬模型，隨著科技的發(fā)展，BIM技術(shù)在建筑工程管理中的應(yīng)用也越加廣泛，利用虛擬工程模型，可以在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中做好事前控制以及事中控制，提升項(xiàng)目管理效率。

利用三維仿真管理能夠集中管理房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施，并利用信息處理系統(tǒng)，對(duì)項(xiàng)目施工的各個(gè)環(huán)節(jié)統(tǒng)籌管理，在統(tǒng)計(jì)分析項(xiàng)目施工質(zhì)量以及施工制度后，還需把具體信息反饋至BIM仿真模型內(nèi)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展?fàn)顩r進(jìn)行實(shí)時(shí)掌握。BIM技術(shù)支持下，還應(yīng)該進(jìn)一步掌握房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目信息，為實(shí)時(shí)質(zhì)量管理以及建設(shè)控制作為基礎(chǔ)參考依據(jù)。

BIM技術(shù)背景下，利用仿真模型加強(qiáng)施工管理，并通過相關(guān)信息數(shù)據(jù)處理平臺(tái)，針對(duì)施工過程返修、施工材料采購、各部門信息交流等方式進(jìn)行統(tǒng)籌管理，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目可靠性與安全性。以為基礎(chǔ)創(chuàng)建虛擬仿真模型，不但能夠有效提升項(xiàng)目管理質(zhì)量，同時(shí)還可以實(shí)施碰撞試驗(yàn)檢測(cè)，加強(qiáng)各個(gè)施工單位的合作，利用三維激光技術(shù)針對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目構(gòu)建數(shù)字模型，從而把施工發(fā)展?fàn)顩r真實(shí)呈現(xiàn)于數(shù)字模型當(dāng)中，提高對(duì)于施工質(zhì)量、建設(shè)成本以及項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度的管控。

針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過程實(shí)施造價(jià)管理時(shí)，應(yīng)該進(jìn)一步補(bǔ)充和完善相關(guān)造價(jià)管理機(jī)制，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)化管理，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的難度差異，以及具體的施工方案和造價(jià)管理特征，針對(duì)項(xiàng)目施工的不同環(huán)節(jié)制定針對(duì)性方案，從而提升造價(jià)控制質(zhì)量。

結(jié)語：

綜上所述，通過上述分析可以發(fā)現(xiàn)，盡管房地產(chǎn)事業(yè)擁有廣泛的發(fā)展前景，但因?yàn)槭袌?chǎng)競(jìng)爭趨勢(shì)的不斷加劇，以及建筑工程管理方面的缺陷，對(duì)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展造成了不良影響，為了進(jìn)一步提升房地產(chǎn)企業(yè)盈利，促進(jìn)施工活動(dòng)順利進(jìn)行，需要加強(qiáng)管理，提高工程質(zhì)量，推動(dòng)企業(yè)效益最大化。