我國房地產企業融資渠道研究

文/陳沖、莊文安 揚州大學建筑科學與工程學院 江蘇揚州 225127

陳胡 江蘇智賢建設有限公司 江蘇南京 210003

1、引言

我國城鎮化的大趨勢為房地產市場的快速發展奠定了基礎。未來幾年房地產需求將持續上升，但在短期內需求較大的局面可能會過去。盡管房地產行業趨于飽和，但房價支撐依然強勁，開發商必須要審時度勢，抓住機遇順勢而上。

房地產融資，指房地產投資者在房地產開發全過程中，運用多種融資方式、金融工具籌資以解決資金需求問題，來確保投資項目順利進行，是融資及相關服務的一系列金融活動的總稱。從2016年10月房地產調控開啟以來，房地產調控收緊，股權融資、債券融資、海外債和信托等房地產融資渠道均受到一定程度的限制，房地產融資收緊趨勢逐步確立。[1]房地產企業債券發行難度加大，各地房地產調控政策對房地產企業的管控呈收緊趨勢，房地產市場發展周期或將進入限制性狀態。一方面，整體信貸環境保持穩健且實質性偏緊；另一方面，房企的資金通道監管日益嚴格。

2、房地產融資現狀分析

目前國家宏觀政策對整個房地產業的發展有著重要影響，其中最直接是對房地產企業融資渠道的影響，使得房地產企業被迫尋求新的融資方式。[2]一直以來，房企融資的問題主要表現為融資渠道單一，且近幾年，這一問題越發顯著。即使大部分房地產企業已經意識到此問題及其負面影響，但他們對于融資渠道多元化仍然是難以應對的。鑒于這種現象，使房企了解更多適合自己的融資渠道顯得尤為重要。

3、房地產融資渠道研究及其評估

3.1 房地產融資渠道

我國房地產開發資金來源渠道可以分為內部融資和外部融資。

內部融資方式包括企業自有資金和預收賬款。外部融資的主要渠道主要包括銀行貸款、上市融資、房地產投資信托、商業抵押擔保證券、股權眾籌、不動產抵押，以及其他融資方式。

3.2 內部融資方式評估

開發商一般不愿意過多地使用企業自有資金，只有當項目的盈利能力相當可觀且確定性較大時，才有可能適當地投入企業自有資金。另一方面，絕大部分企業內部資金較少，并且就開發商而言，通過預收賬款的方式可以提前籌集到必需的開發資金。預購房款是房地產企業開發資金的重要來源，主要指購房者的個人住房貸款。綜上可看出，由于房地產融資的資本密集性，有能力利用直接融資的企業寥寥無幾，內部融資所占比例必遠小于外部融資，企業的融資主要還是來源于外部融資。

3.3 外部融資方式評估

3.3.1 銀行貸款

大部分企業的總資金來源于銀行貸款，該方式雖然具有利息低的特點，但是門檻高、審批周期較長且限制資金用途，這導致很多中小企業的融資之路困難重重。[4]并且，這種單一的融資方式會增加企業的融資風險。若銀行貨款未及時償還，輕則影響企業以后的貨款，重則銀行就會對企業進行強制性的破產清算。這種資金的不確定性，也會給企業的融資帶來極大的風險。銀行融資對房地產企業將越來越難，但就目前的情況看，短期內還是會以銀行貸款為主導。

3.3.2 公開上市

理論上來說，公開上市是最佳的、重要的融資渠道，其原因主要是直接融資可優化企業資本結構，減少企業融資成本，降低金融風險。[5]但是，房地產企業直接發行上市或者利用殼公司資源間接上市都比較困難，所以大部分中小企業不會選擇此 融資渠道。

3.3.3 房地產信托

對于房地產開發項目，不動產所有權人將房屋、土地或相關產權的所有權轉移給信托投資公司，受托人通過信托計劃的實施籌集資金并依照信托合同來管理運用。

在銀行貸款相對短缺的狀態下，房地產信托為房地產業的發展提供了最多的資金和最有效的手段。資金運用方面，房地產信托的形式種類繁多，在產業投資、資本市場和貨幣市場中都可涉及。雖然目前房地產信托發展規模不大，但也逐漸成為近年來較為活躍的一種新的房地產融資方式，未來或許能夠成為房地產融資渠道主流發展方向之一。

3.3.4 商業抵押擔保證券

商業抵押擔保證券，將房地產貸款中的商業房產抵押貸款集合成組合抵押貸款，通過證券化過程和債券形式發行給投資者，是商業證券化的融資渠道。作為一種新的融資方式，商業抵押擔保證券仍處于被觀望時期，只有隨著我國相關法律制度的不斷完善，才有可能成為主要的融資手段之一，只有不斷完善相關制度和經受住市場檢驗才能真正成為適合于我國市場狀況的融資手段。

3.3.5 股權眾籌

股權眾籌是基于互聯網渠道而進行融資的模式，指公司對普通投資者出讓一定比例的股份，投資者通過出資入股公司，以原始股權獲得未來收益，相當于吸引一部分人做股東。[6]股權眾籌可增強企業的競爭實力，降低投資風險，縮小投資者之間的貧富差距，防止資產外流，解決就業難題等優點。現如今融資市場呈現熱鬧之勢，股權眾籌的門檻低，更是一種理想融資，如果有一個良好的發展平臺，同樣也是融資源的聚集地。在這個信息大時代背景下，股權眾籌將會成為融資方式中的一股清流。

3.3.6 不動產抵押

不動產抵押，作為抵押的不動產，雖然其數額一定，但它具有不轉移占有性，債務償付之時不動產所有權的轉讓即刻失效。即抵押人仍能繼續行使抵押財產的占有、使用收益和處分的權利，減輕抵押權人的負擔，所以是一種更受中小企業青睞的融資方式。

3.3.7 其他融資方式

其他融資方式比如夾層融資等等。

夾層融資是一種無擔保的長期債務，通常用來填補一些在考慮了股權和債券資金后的資金缺口，從風險與回報方面來看，是介于股權與優先債務之間的一種融資渠道，是房地產業需要的靈活性非常強的融資方式。夾層融資的適用情況主要有：企業進行擴張或收購時缺乏足夠的現金；已有的銀行信用額度不足以支持企業的發展；企業處于一個成長性的行業或占有很大的市場份額；企業至少連續一年有正的現金流等。[7]

對于外部融資，房地產企業首先要根據企業自身實力和項目情況對其進行市場價值的評估；其次，在融資過程中一定要使融資方的資金安全得到保證；最重要的是，拓寬融資渠道必需圍繞成本控制，通過預測資金需求量，提高資金綜合利用水平。

結語：

我國房地產企業開發項目的發展模式不能脫離實際，企業應該充分認識自身的情況，發揮自身的優勢，不斷創新，提高市場競爭力，拓寬融資渠道，解決資金短缺問題，為房地產項目的順利進行找到合適的融資渠道。一個市場的建立，不僅需要市場這個大的環境，更需要依據相關的制度法規。所以，國家需要出臺相應的政策，對房地產金融市場進行嚴格地規范和約束，以確保企業長期穩定發展。