淺析房地產經濟的影響因素及發展策略

文/周黎明 南京市土地礦產市場管理中心 江蘇南京 210005

房地產經濟是國民經濟主要支柱之一，只有保證房地產經濟平穩可持續發展，才能確保國民生產總值和收入水平的穩定。雖然在經濟市場的大背景下，房地產正如火如荼的發展中，從宏觀來看確實帶動著國民經濟有了不少提升，但是通過微觀來分析，存在著一系列的影響因素，各地區的房地產活動中存在許多弊端問題。雖然有了一些改進和完善措施，但是一些滯后并且突出的問題仍沒有得到有效解決,筆者下文就此問題展開探討。

1、阻礙房地產行業發展的影響因素

在市場經濟發展的大環境下，房地產業作為不可缺少的驅動力，應該充分發揮自身優勢，夯實基礎，全力保障國民經濟的可持續發展。雖然房地產業經濟現在還處于一個樂觀的發展態勢，但是房價的不斷波動或盲目地上漲，必將動搖經濟的健康穩定。據此，迫切需求分析阻礙房地產行業發展的影響因素，執行科學控制并促進它繼續改善。雖然房地產業經濟上揚能振奮國民經濟，但如果波動顯示下降趨勢并產生各利不良反應，必將帶來對發展的負面影響。所以，為了促進房地產業經濟的迅速發展，我們應該精確地控制其影響因素，具體如下：

1.1 金融資金不穩定因素的影響

我國房地產行業的運轉資金來源主要依靠于融資和信貸，金融資金的不穩定性對房地產經濟有直接的影響，金融政策和金融市場的變動對房地產經濟也有著間接的影響。資金是房地產建設和宣傳時不可或缺的保障，由于目前我國銀行信貸和融資的管理制度和管理體系還不完善，因此房地產貸款和融資有很大的風險性和不確定性，這些都增加了房地產經濟發展的不穩定性，金融資金對房地產業的發展起到至關重要的影響作用。

1.2 政府相關政策不完善的影響

我國一直對房地產經濟真實狀況采用宏觀調控方式，通過數據分析對房地產發展制定相關政策，大多數政策確實能促進房地產經濟的持續增長，但是仍有一部分政策在阻礙和限制房地產經濟的發展。宏觀調控的原因是大體統籌房地產市場的穩定、可持續發展而采用的管理方式，但是由于有些制度受到區域因素、政策因素、市場因素等影響，對房地產市場的調控并沒有收到預期的效果，導致目前有些城市房地產價格出現兩極分化的現象。

1.3 市場內部因素造成的影響

房地產經濟可持續發展離不開市場的調控，一旦市場的供求關系發生轉變，就會加劇房地產市場蕭條的風險，阻礙房地產發展進程。市場內部因素對房地產經濟造成直接影響的因素有很多，不僅是供求關系，還有管理體系和管理力度、信用風險等。因為房地產的需求量增大，導致建筑材料、作業人員工資、土地價格等施工投入成本也逐漸提升，成本價格起伏范圍情況一旦超過市場負荷承載，就特別容易造成房地產業的經濟危機。

2、房地產經濟可持續發展策略

2.1 完善房地產內部失衡問題

由于目前我國房地產建設和銷售都存在嚴重失衡問題，房地產經濟起伏波動比較大，造成購房群體的利益無法保障，購房需求走入進退兩難的尷尬地步。因此，必須對當今的房地產市場失衡問題進行有效改進并逐步完善，以保證用良好的購房機制來引導房地產市場可持續發展。如何解決上述問題呢？建議從三方面著手進行改革和掌控。其一，政府要將相關政策調控的雙刃劍向良性方面發揮，要分區域制定和策劃不同的管理政策，來促使房地產恢復市場正常運作，房地產市場要以需求方為主體，以供應方為主導，最大化滿足購房群體對房屋的需求，要根據各地區的供求關系，調控實用性的商品住房、公共租賃住房、廉租住房、高舒適性公寓等的比例進行合理化、科學化的供給。其二，要給與公共租賃住房和廉租住房一定的經濟政策，讓人民能真實的享受到優惠的福利和政策紅利，確保人民享有的權益受到保障。第三，簡化房地產企業逐層審批的復雜步驟，要加強房屋交易過程中各項手續的公證度，要提升對二手房的重視程度，通過二手房來促進房地產流通速度，滿足不同群體的住房需求，尤其是部分改善中低收入人群的居住環境與居住條件，要運用政府完善的調控政策來滿足當地房屋的供需關系，最大化降低當地市場房屋空置數量。

2.2 要變更和健全相關稅收制度

房地產經濟的發展與所繳納的稅率有很大的關系，只有對當今稅費制度進行不斷的變更和完善，才能切實優化房地產資金信貸和融資的管理與統籌，減免房地產企業資金超負荷，讓房地產業良性循環發展。目前我國對房地產行業所采取的稅率政策基本都是全國統一的，以這種方式來調控房地產市場的平衡穩定。房地產從開發建設到售賣過程中，有許多項目是需要繳稅的，這些項目繳稅金額直接抬升了房屋售賣價格，這部分成本最終都轉嫁給購房群體了，在助推房地產價格上漲的同時也增加了購房者的經濟負擔。如何解決這一問題呢？這就需要以房地產市場實際考察和調研數據為切入口，對稅收制度進行變更和健全，對于特殊地區適當的減免稅收金額，放寬征收條件。

2.3 強化市場內部的監管力度，規范市場企業行為

由于我國房地產業監管力度還不夠強，因此房地產市場中各企業整體水平參差不齊，部分房地產行業甚至沒有市場準入資格證，種種原因都導致我國房地產市場存在諸多弊端問題，阻礙房地產經濟良性增長。如何解決此類問題呢？建議在市場內部建立單獨的監管部門并制定監管條例，規范房地產企業的誠信評價等行為，將房地產市場打造成一個能公平競爭的、相互促進的、有序發展的市場經濟下的新環境。它是房地產企業可持續發展的保障，也是房地產經濟穩定發展的保障。

結語：

綜上所述，房地產經濟與國民經濟發展息息相關，尤其是近年來，房地產對經濟的推動力與日俱增，而房地產行業本身就具有民生性屬性，這就需要持續提升其穩定性，為國民經濟的快速發展提供必要保障。但是在房地產經濟實際發展階段，卻會受到各類因素的影響及限制，一旦消極作用長期積累，不僅會導致房地產經濟出現波動，更會阻礙房地產行業的發展。因此，只有不斷對房地產經濟波動的影響因素進行客觀分析，并確定內因外患，采取與之對應的科學、合理的可行性措施，才能正確地推動房地產經濟健康、平穩的發展。