簡述房地產項目開發前期工作中的管理方案

文/王巖 青島義和鋼構有限公司 山東青島 266000

1、房地產項目開發前期管理風險分析

1.1 項目規劃設計風險

房地產項目規劃設計首先要符合所在城市的控制性詳細規劃及城市設計概念和聯系，一個規劃設計方案的優劣很大程度上決定一個項目的成敗命運。做好項目規劃設計使之法規化、圖則化。房地產項目是城市和產業發展的重要載體，如果與城市的發展趨勢存在矛盾，就無法取得預期的效果。因此，在房地產項目開發的規劃設計階段，大部分風險都源于對城市控制性詳細規劃的認識不清，另外缺乏深度的項目規劃設計研究也會帶來一定的風險。房地產企業一定要深入研究項目前期規劃設計，做到一人為本、以住戶的生活舒適便利為本。

1.2 項目可行性研究風險

房地產項目開發可行性研究階段，可研編制人員應綜合分析市場精準定位，以市場預測結果為基礎，結合當地的政策、經濟情況、規劃方案對項目商住比、租售比、租售對象、營銷方案及策略進行評價，確保內容的真實性和可靠性。項目中的不確定性因素和及時性限制決定了可行性研究的預期會與實際情況存在一定的偏差，即產生風險因素。例如政策變化引起不可控的投資內容、不可預見的項目成本等風險。

1.3 項目用地管理風險

房地產項目開發過程中以招、拍、掛或者轉讓、合作開發、收購房地產項目公司等獲取土地資源，主要風險因素是法律管理缺失，導致從項目融資、合作開發、房地產建造、房地產銷售、物業管理等多環節出現法律糾紛事件。所以要做好前期的土地跟蹤和法律分析工作，并到相關部門做好咨詢和申請工作，確保開發過程中獲取土地資源的合法性。

1.4 項目設計風險

在房地產項目規劃設計階段， 往往存在建設單位需求、規劃審批要求、國家相關法律法規之間的矛盾點，導致設計過程反復推敲修改。項目設計風險主要涉及規劃設計方案和總體控制性修建性詳細規劃設計的符合。在設計工作中各個階段由于設計部門和項目管理部門之間缺乏協調，導致設計成果檢查和評價沒有得到有效的實施，不利于控制設計風險因素。

2、房地產項目開發前期管理與運營

2.1 項目總體定位

房地產項目規劃應明確項目建設目標，收集市場定位分析數據，深入論證項目開發的可行性。項目總體定位在項目生命周期中占有重要地位，對項目的經濟效益和社會效益產生重大影響。項目的總體定位管理包括項目背景管理、用地規劃管理、產品定位區位分析、對周邊環境影響調查等。

2.2 項目產品市場定位分析

企業應根據市場需求明確項目開發建設目標，在熟悉市場和調研的條件確定項目層次和設計標準。突出項目特點，做好市場定位分析。這也是房地產銷售的基本前提，是房地產開發考慮的首要經濟因素。房地產開發項目定位不僅包含項目業態形規劃、項目設計風格、建造標準、運營策劃推廣等都要滿足市場定位客戶群體需求。制定科學的管理計劃有針性的對各類項目制定可行的開發方案、項目規劃、設計方案，實現設計成果與施工的充分融合。

2.3 項目產品方案

單體設計與功能區劃、項目面積比例、形態、社區環境等是項目產品的核心要素，也是企業對標其他競爭企業產品的關鍵因素。產品單體規劃方案應保證符合目標消費群體需求，適應和引導消費風尚。產品的規劃功能不僅要以人為本滿足人們生活工作活動需求，還要結合企業實際情況不斷發掘自身的競爭實力。

2.4 項目風險管理方法

在風險發生之前應盡可能地減少導致損失的各種風險因素，風險預防應貫穿于房地產開發經營的各個階段。主要方法可采取建立高水平、多學科的開發人員隊伍；建立健全風險預警制度，貫穿執行風險管理責任制；高度重視房地產建設過程中的安全、質量、進度問題，減少風險源，防止風險擴散，降低風險擴散速度等有效的管理方法。

結語：

綜上所述，房地產項目是投資大、周期長、內部結構復雜、涉及因素眾多的復雜開發系統工程。房地產項目開發管理要運用先進的管理理念和管理方法，使得管理滲透到項目開發的全過程。企業在政府相關職能部門的監督指導下應制定完善的前期開發管理工作流程制定，在實施過程中不斷優化前期工作流程，為企業最大話的壓縮整個項目的開發時間，提高企業自身資源整合能力和項目運維水平，防范并有效的降低風險，增強企業的市場競爭力，實現企業的經濟效益和社會效益。