房地產(chǎn)評(píng)估存在的主要問(wèn)題及其方法改進(jìn)研究

文/李剛 四川蜀江房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限責(zé)任公司 四川江油 621700

1、房地產(chǎn)評(píng)估中存在的主要問(wèn)題

1.1 相關(guān)法律制度不完善

這些年以來(lái)，因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中必須嚴(yán)格的依照相關(guān)法律進(jìn)行操作，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)多部法律，但這些法律條文對(duì)細(xì)則沒(méi)有完善，在房地產(chǎn)評(píng)估的過(guò)程中，工作人員也無(wú)法依照這些法律為依據(jù)進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估。

1.2 房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)獨(dú)立性不強(qiáng)

房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)獨(dú)立性不強(qiáng)，評(píng)估機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中處境尷尬評(píng)估機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)抵押貸款中所處的處境較為尷尬，由于業(yè)務(wù)需求房地產(chǎn)抵押貸款需要在銀行、評(píng)估機(jī)構(gòu)、貸款客戶三方之間進(jìn)行，現(xiàn)實(shí)中三方之間既存在著合作與依賴，又存在著利用和不信任的關(guān)系，這種微妙的關(guān)系直接影響著評(píng)估的進(jìn)行。銀行、評(píng)估機(jī)構(gòu)和銀行三者之間的博弈是現(xiàn)實(shí)存在的，而正是由于三者之間存在著密切的聯(lián)系，使得評(píng)估機(jī)構(gòu)在估計(jì)雙方利益的同時(shí)，難以保持其公正性和獨(dú)立性。貸款人本身是購(gòu)買(mǎi)評(píng)估報(bào)告的人，評(píng)估機(jī)構(gòu)需要為其進(jìn)行準(zhǔn)確的服務(wù)，然而，也不能不重視銀行，如果房產(chǎn)評(píng)估法達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，銀行不滿意，也不會(huì)信任相應(yīng)的評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)，會(huì)將這些評(píng)估機(jī)構(gòu)封殺，因此，在評(píng)估的過(guò)程中面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)。

1.3 評(píng)估人員業(yè)務(wù)水平參差不齊

當(dāng)前評(píng)估人員的素質(zhì)參差不齊，很多從業(yè)人員情況已經(jīng)通過(guò)了房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)師考試，然而在工作的過(guò)程中缺少相應(yīng)的交流平臺(tái)，缺乏學(xué)習(xí)的動(dòng)力，操作的機(jī)會(huì)不多，無(wú)法準(zhǔn)確的對(duì)實(shí)際的房屋進(jìn)行評(píng)估，在出具評(píng)估報(bào)告之后，評(píng)估報(bào)告的使用者也承擔(dān)了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。

1.4 房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)市場(chǎng)環(huán)境不規(guī)范

①房地產(chǎn)評(píng)估需要經(jīng)常與政府部門(mén)進(jìn)行業(yè)務(wù)溝通。因此很多評(píng)估機(jī)構(gòu)或個(gè)人為了拿到更好的業(yè)務(wù)或賺取更多的利益，需要與政府相關(guān)部門(mén)的工作人員建立起比較好的溝通關(guān)系。在這一過(guò)程中，很多房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)者不惜采取一些非法措施以達(dá)到其目的；②隨著房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的快速發(fā)展，相關(guān)的評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估行業(yè)從業(yè)者數(shù)量都實(shí)現(xiàn)了快速增長(zhǎng)，面對(duì)“更多人分享同一塊蛋糕”的現(xiàn)象，各機(jī)構(gòu)（或個(gè)人）紛紛推出了一系列的業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)模式，而其中便存在著一些非法手段。在當(dāng)前市場(chǎng)中還存在著部分惡性競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象，這也是市場(chǎng)環(huán)境不規(guī)范的一種體現(xiàn)。

2、房地產(chǎn)評(píng)估中相應(yīng)的對(duì)策探析

2.1 建立健全房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)實(shí)施細(xì)則的法律法規(guī)

有關(guān)部門(mén)需要依照現(xiàn)行的法律法規(guī)，制定相應(yīng)的評(píng)估辦法，制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于違法亂紀(jì)的情況進(jìn)行相應(yīng)的處罰，對(duì)于業(yè)內(nèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理的調(diào)整，如果評(píng)估總價(jià)較低，還需要依照檔次對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提高，防止由于收費(fèi)少而出現(xiàn)無(wú)人承接的情況，需要適當(dāng)調(diào)低一些評(píng)估總價(jià)較大的項(xiàng)目，進(jìn)行檔次細(xì)分，防止出現(xiàn)私收回扣、壓價(jià)競(jìng)爭(zhēng)等情況，一定要合理的規(guī)范業(yè)內(nèi)的職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)，不斷地強(qiáng)化房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的實(shí)施細(xì)則，在評(píng)估的過(guò)程中，一定要做到有章可循，有法可依。

2.2 強(qiáng)化建設(shè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)內(nèi)外監(jiān)管的誠(chéng)信體系

需要不斷對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外并行的誠(chéng)信機(jī)制進(jìn)行完善，內(nèi)外監(jiān)管的實(shí)施可以有效的凈化和整頓房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)，通過(guò)監(jiān)管機(jī)制的實(shí)施可以有效的監(jiān)督各個(gè)機(jī)構(gòu)和操作人員，防止在評(píng)估的時(shí)候產(chǎn)生弄虛作假的情況，對(duì)于一些違法亂紀(jì)行為，一定要嚴(yán)厲進(jìn)行查處，形成一種良性的循環(huán)，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的公正性和獨(dú)立性進(jìn)行維護(hù)。在房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)誠(chéng)信體系建設(shè)的過(guò)程中，一定要交房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)的自律性發(fā)揮出來(lái)，與行業(yè)發(fā)展的需求相結(jié)合，不斷的完善評(píng)估的操作流程和服務(wù)規(guī)范，協(xié)會(huì)需要建立相應(yīng)的信用檔案，利用信用檔案的完善來(lái)對(duì)各單位和個(gè)人的誠(chéng)信機(jī)制進(jìn)行預(yù)警，進(jìn)一步加快市場(chǎng)環(huán)境的建設(shè)，促進(jìn)職業(yè)道德的宣傳和培訓(xùn)，讓從業(yè)人員的道德素質(zhì)提高，自覺(jué)抵制一些不良現(xiàn)象，行業(yè)協(xié)會(huì)還需要積極對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中的糾紛進(jìn)行調(diào)解，對(duì)于一些有損行業(yè)內(nèi)部信譽(yù)的行為，一定要堅(jiān)決打擊。

2.3 優(yōu)化完善房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)人員的資質(zhì)認(rèn)證系統(tǒng)

相關(guān)部門(mén)一定要優(yōu)化和完善房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的資質(zhì)人員體系，在完善資質(zhì)認(rèn)證體系的過(guò)程中需要對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估師的資質(zhì)認(rèn)證進(jìn)行二到三個(gè)檔次的劃分，積極學(xué)習(xí)國(guó)外成熟的資質(zhì)認(rèn)證體系，與國(guó)內(nèi)的實(shí)際情況相結(jié)合，合理的對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估師的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)掌握情況，對(duì)業(yè)務(wù)能力進(jìn)行評(píng)估，依照職業(yè)道德的好壞以及評(píng)估技術(shù)的高低進(jìn)行分類(lèi)，加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估師的等級(jí)動(dòng)態(tài)監(jiān)管，保證房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的技術(shù)水平，加快房地產(chǎn)從業(yè)隊(duì)伍的建設(shè)。并且在評(píng)價(jià)從業(yè)人員等級(jí)資質(zhì)的過(guò)程中，還需要依照相關(guān)的準(zhǔn)入門(mén)檻，從源頭抓起，對(duì)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)進(jìn)行控制，讓從業(yè)人員的學(xué)歷水平和業(yè)務(wù)能力提高自己，嚴(yán)把注冊(cè)關(guān)，提高考試難度，使用擇優(yōu)錄取的方式將良性競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制建立起來(lái)，積極的加強(qiáng)優(yōu)化培訓(xùn)，不斷對(duì)行業(yè)的專業(yè)知識(shí)和理論技能進(jìn)行完善，讓房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的綜合素質(zhì)提高。

2.4 加強(qiáng)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理與評(píng)估技術(shù)

評(píng)估機(jī)構(gòu)在我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中占據(jù)主體地位，需要承擔(dān)應(yīng)該承擔(dān)的任務(wù)，所以一定要加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的內(nèi)部管理，讓評(píng)估機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)水平提高，合理的評(píng)判評(píng)估的程序和方法。此外，需要以當(dāng)前先進(jìn)的信息技術(shù)和智能軟件技術(shù)為基礎(chǔ)，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)評(píng)估的實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)進(jìn)行整理，建立房地產(chǎn)評(píng)估數(shù)據(jù)庫(kù)，開(kāi)發(fā)出一套具有較高實(shí)用價(jià)值的評(píng)估分析軟件，提升房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)水平，進(jìn)而提升房地產(chǎn)評(píng)估的效率和準(zhǔn)確性。

結(jié)語(yǔ)：

在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度進(jìn)一步加快，房地產(chǎn)評(píng)估的重要性越來(lái)越受到人們的關(guān)注，利用房地產(chǎn)評(píng)估的方式可以獲得準(zhǔn)確的結(jié)果，為房地產(chǎn)的交易和抵押提供相關(guān)的參考依據(jù)，當(dāng)前房地產(chǎn)評(píng)估的時(shí)候，一定要注意對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估監(jiān)管體系進(jìn)行強(qiáng)化，加強(qiáng)從業(yè)人員的培訓(xùn)，內(nèi)外兼治，加快房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的良性發(fā)展。