成本法在房地產(chǎn)評估中的具體應用

文/馬永紅 四川蜀江房地產(chǎn)評估事務所有限責任公司 四川江油 621700

1、成本法在房地產(chǎn)評估中存在的問題

1.1 忽略效用價值

使用成本法對房地產(chǎn)估價時，是從會計的角度，以生產(chǎn)費用論為理論基礎，價格是由生產(chǎn)過程中必要支出決定的。實際評估中，很容易忽略房地產(chǎn)效用產(chǎn)生的價值，只考慮成本。因此，評估時還應注意房地產(chǎn)的效用。以上海虹橋購物樂園為例，其號稱亞洲最大的購物中心，規(guī)模是兩個正大廣場，處于外環(huán)區(qū)域。成本的投入遠遠超出了實際的效用，超出了當?shù)厥袌龅男枨蠛彤數(shù)叵M者消費能力，導致現(xiàn)在仍然處于爛尾狀態(tài)，沒有發(fā)揮出價值就面臨著荒廢，這就是忽略效用的后果。所以，使用成本法估價時單從房地產(chǎn)生產(chǎn)必需的費用來評定房地產(chǎn)的價值過于片面。應在評估時，先考慮房地產(chǎn)的效用能否被市場所需要，再建立在生產(chǎn)所必要的費用上，加上效用給房地產(chǎn)帶來的價值。

1.2 不能準確表達折舊金額

直線法計算折舊是假定房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等為前提使用的一種提取折舊的方法。運用直線法計算房屋的折舊，是不準確的。實際上房屋的折舊通常是逐年增加，呈上升趨勢的。剛投入使用的房地產(chǎn)的實際折舊非常小，隨著使用時間的增長，房地產(chǎn)后期的修理費和折舊費因房地產(chǎn)老化也逐年增加。運用年限法計算的折舊，期初房屋是嶄新的，實際折舊額低于理論的折舊額，實際的折舊被高估，后期房屋老化會越來越嚴重，折舊額又被低估，沒有體現(xiàn)出折舊是逐年增加的現(xiàn)象，違背了配比原則。運用成新折扣法計算房地產(chǎn)的現(xiàn)值是房地產(chǎn)的重新構建價格乘以房地產(chǎn)的成新率。房地產(chǎn)的成新率是由估價人員依據(jù)房屋的建筑年代、損壞狀況等估測出來的比率。估測的數(shù)值會受到估價人員實踐經(jīng)驗的影響，這對房地產(chǎn)估價師理論知識的掌握、評估經(jīng)驗有著較高的要求。但對剛成為估價師或經(jīng)驗不足的估價師不易于運用得當，可能會影響評估結(jié)果。

2、成本法在房地產(chǎn)評估中的應用

2.1 成本法的范圍

成本法的應用范圍相對于收益法來說，范圍比較大，對那些沒有進行經(jīng)交易和不是用來進行經(jīng)濟發(fā)展的房地產(chǎn)項目也可以進行成本價格的計算；與當?shù)禺a(chǎn)評估中的市場法也是有所差異的，可以直接對房地產(chǎn)進行成本的估算，不用與其他項目進行比較。市面上的許多房地產(chǎn)項目都可以也能夠成本法來進行評估。常見的項目有：新開發(fā)或待開發(fā)的房地產(chǎn)項目、新建工程，公用房地產(chǎn)項目等等。

2.2 成本法應用的注意事項

在進行房地產(chǎn)評估時，主要是對兩個部分進行評估，一個是房屋部分，一個是土地部分。兩個部分的評估方式是不同，需要具有專業(yè)技術水平的評估師來分別進行評估。在對土地進行房地產(chǎn)價格評估的過程中，其中的建設成本是不算在內(nèi)的，因為土地在使用時是不用需要花費本來進行建設的，通常在對房屋建筑進行估算時，才會把建設成本算在其中。另外，土地的價值成本與房屋價值是分開的，土地取得成本不會算在其中，道理與建設成本是相同的。

2.3 成本法的房地產(chǎn)評估程序

在應用成本法對房地產(chǎn)進行評估的過程中，具有科學的評估流程。首先要對需要評估的房地產(chǎn)進行全面的了解，掌握該評估對象的基本組成結(jié)構和各項信息，對房屋的使用情況。使用年限，購買時的價格、所交的稅費等等，都需要了解和掌握；其次，是對評估對象的重建成本進行預測和估算，在初期只是對房屋建筑進行預估，會把其他建設完成具有相同作用效果的房屋作為參考對象，來進行價值的估算，評估對象的重建成本需要將所有需要重新建設的區(qū)域、使用的材料成本都需要算在其中；再次是對導致建筑材料折舊的原因進行分析，并對其中折舊的價值成本進行預算，得出最終折舊金額；最后把得出的各項評估價格按照公式計算出來，得出最終的成本價格。

3、成本法改進建議

3.1 增加效用評定的環(huán)節(jié)

通過上面效用所產(chǎn)生的影響，上海虹橋購物樂園會影響整幢房屋的價值，使之實際價值降低。效用價值會使房屋價值降低，同時也可以使其增高。將折舊改為調(diào)整，也就是說功能折舊改為功能調(diào)整，外部折舊改為外部調(diào)整。房屋效用的增減可以通過功能調(diào)整修正價格。例如，河北張家口在2015年7月31日被投票選為2022年冬奧會舉辦城市，舉辦冬奧會場地附近商品房的房價比以往價格有明顯的提高。房屋受到冬奧會的影響，促進了場地附近的經(jīng)濟發(fā)展，房屋的效用提高，使得房屋價值增高，我們就可以通過功能調(diào)整對房屋價值調(diào)高。

3.2 增加成本法折舊鑒定的環(huán)節(jié)

在利用成本法對已投入使用的房地產(chǎn)項目進行價值評估時，在建筑物的折舊問題上，常常會忽略貨幣時間價值和轉(zhuǎn)移規(guī)律。針對這個問題，可以加強對專業(yè)評估人員的技能培訓，在實地評估過程中，對房屋的維護程度、建筑材料的損毀程度做出經(jīng)驗上的鑒定，將理論上的折舊和實地考察得出的折舊進行結(jié)合，得出綜合結(jié)果。

3.3 增加成本法對外部環(huán)境的修正環(huán)節(jié)

外部環(huán)境對成本法的應用分析具有很大影響，例如小區(qū)環(huán)境、設施、交通等條件完善對價值評估帶來的影響。這就要求專業(yè)評估人員在具體的評估過程中，劃分出不同程度的影響因素，根據(jù)影響因素的實際情況進行系數(shù)修正，在對無形影響因素進行判斷時，可以結(jié)合市場法對評估值進行適當調(diào)整。

結(jié)語：

成本法有著使用范圍廣、計算相對簡單等優(yōu)勢，但同樣也有忽視效用的影響、折舊不準確、忽略外部環(huán)境因素、評估人員經(jīng)驗要求高等缺點。想要解決這些問題，只有從實踐中多獲取經(jīng)驗，才能防止評估值偏離實際值。