成本法在房地產評估中的具體應用

文/馬永紅 四川蜀江房地產評估事務所有限責任公司 四川江油 621700

1、成本法在房地產評估中存在的問題

1.1 忽略效用價值

使用成本法對房地產估價時，是從會計的角度，以生產費用論為理論基礎，價格是由生產過程中必要支出決定的。實際評估中，很容易忽略房地產效用產生的價值，只考慮成本。因此，評估時還應注意房地產的效用。以上海虹橋購物樂園為例，其號稱亞洲最大的購物中心，規模是兩個正大廣場，處于外環區域。成本的投入遠遠超出了實際的效用，超出了當地市場的需求和當地消費者消費能力，導致現在仍然處于爛尾狀態，沒有發揮出價值就面臨著荒廢，這就是忽略效用的后果。所以，使用成本法估價時單從房地產生產必需的費用來評定房地產的價值過于片面。應在評估時，先考慮房地產的效用能否被市場所需要，再建立在生產所必要的費用上，加上效用給房地產帶來的價值。

1.2 不能準確表達折舊金額

直線法計算折舊是假定房地產的經濟壽命期間每年的折舊額相等為前提使用的一種提取折舊的方法。運用直線法計算房屋的折舊，是不準確的。實際上房屋的折舊通常是逐年增加，呈上升趨勢的。剛投入使用的房地產的實際折舊非常小，隨著使用時間的增長，房地產后期的修理費和折舊費因房地產老化也逐年增加。運用年限法計算的折舊，期初房屋是嶄新的，實際折舊額低于理論的折舊額，實際的折舊被高估，后期房屋老化會越來越嚴重，折舊額又被低估，沒有體現出折舊是逐年增加的現象，違背了配比原則。運用成新折扣法計算房地產的現值是房地產的重新構建價格乘以房地產的成新率。房地產的成新率是由估價人員依據房屋的建筑年代、損壞狀況等估測出來的比率。估測的數值會受到估價人員實踐經驗的影響，這對房地產估價師理論知識的掌握、評估經驗有著較高的要求。但對剛成為估價師或經驗不足的估價師不易于運用得當，可能會影響評估結果。

2、成本法在房地產評估中的應用

2.1 成本法的范圍

成本法的應用范圍相對于收益法來說，范圍比較大，對那些沒有進行經交易和不是用來進行經濟發展的房地產項目也可以進行成本價格的計算；與當地產評估中的市場法也是有所差異的，可以直接對房地產進行成本的估算，不用與其他項目進行比較。市面上的許多房地產項目都可以也能夠成本法來進行評估。常見的項目有：新開發或待開發的房地產項目、新建工程，公用房地產項目等等。

2.2 成本法應用的注意事項

在進行房地產評估時，主要是對兩個部分進行評估，一個是房屋部分，一個是土地部分。兩個部分的評估方式是不同，需要具有專業技術水平的評估師來分別進行評估。在對土地進行房地產價格評估的過程中，其中的建設成本是不算在內的，因為土地在使用時是不用需要花費本來進行建設的，通常在對房屋建筑進行估算時，才會把建設成本算在其中。另外，土地的價值成本與房屋價值是分開的，土地取得成本不會算在其中，道理與建設成本是相同的。

2.3 成本法的房地產評估程序

在應用成本法對房地產進行評估的過程中，具有科學的評估流程。首先要對需要評估的房地產進行全面的了解，掌握該評估對象的基本組成結構和各項信息，對房屋的使用情況。使用年限，購買時的價格、所交的稅費等等，都需要了解和掌握；其次，是對評估對象的重建成本進行預測和估算，在初期只是對房屋建筑進行預估，會把其他建設完成具有相同作用效果的房屋作為參考對象，來進行價值的估算，評估對象的重建成本需要將所有需要重新建設的區域、使用的材料成本都需要算在其中；再次是對導致建筑材料折舊的原因進行分析，并對其中折舊的價值成本進行預算，得出最終折舊金額；最后把得出的各項評估價格按照公式計算出來，得出最終的成本價格。

3、成本法改進建議

3.1 增加效用評定的環節

通過上面效用所產生的影響，上海虹橋購物樂園會影響整幢房屋的價值，使之實際價值降低。效用價值會使房屋價值降低，同時也可以使其增高。將折舊改為調整，也就是說功能折舊改為功能調整，外部折舊改為外部調整。房屋效用的增減可以通過功能調整修正價格。例如，河北張家口在2015年7月31日被投票選為2022年冬奧會舉辦城市，舉辦冬奧會場地附近商品房的房價比以往價格有明顯的提高。房屋受到冬奧會的影響，促進了場地附近的經濟發展，房屋的效用提高，使得房屋價值增高，我們就可以通過功能調整對房屋價值調高。

3.2 增加成本法折舊鑒定的環節

在利用成本法對已投入使用的房地產項目進行價值評估時，在建筑物的折舊問題上，常常會忽略貨幣時間價值和轉移規律。針對這個問題，可以加強對專業評估人員的技能培訓，在實地評估過程中，對房屋的維護程度、建筑材料的損毀程度做出經驗上的鑒定，將理論上的折舊和實地考察得出的折舊進行結合，得出綜合結果。

3.3 增加成本法對外部環境的修正環節

外部環境對成本法的應用分析具有很大影響，例如小區環境、設施、交通等條件完善對價值評估帶來的影響。這就要求專業評估人員在具體的評估過程中，劃分出不同程度的影響因素，根據影響因素的實際情況進行系數修正，在對無形影響因素進行判斷時，可以結合市場法對評估值進行適當調整。

結語：

成本法有著使用范圍廣、計算相對簡單等優勢，但同樣也有忽視效用的影響、折舊不準確、忽略外部環境因素、評估人員經驗要求高等缺點。想要解決這些問題，只有從實踐中多獲取經驗，才能防止評估值偏離實際值。