房地產項目經濟評估研究

文/唐大智 四川蜀江房地產評估事務所有限責任公司 四川江油 621700

近年來，我國雖然加強了對房價的宏觀調控，以及相關政策的引導，但隨著城市規模擴大，居民人數增加，房地產行業一直較為活躍。房地產經濟在投資、生產與消費等經濟活動中所產生的經濟關系，是房地產經濟與自身生產力的結合。說明房地產經濟是我國國民經濟的重要組成部分，其自身的波動必然會對國民經濟的增長產生影響。

1、我國房地產經濟發展現狀

1.1 我國房地產經濟不斷發展

隨著我國經濟社會的快速發展，我國城市建設也非常迅速，為解決新增的大量城市人口的住宿問題，我國政府在房地產方面投入了大量的人力與資金。 國家和政府的支持是我國房地產發展的基礎，反過來房地產的發展促進了國家經濟的發展?？傮w來看，我國房地產規模依舊處于擴張階段，房地產經濟也處于穩定發展的上升階段。

1.2 改善中國廣大居民的生活環境

房地產經濟發展具體情況不僅取決于我國國家經濟水平，還來自居民對提高生活質量水平的新要求。然而，在當前的房價水平下，房地產經濟雖然得到了快速發展，但也為購房者帶來了巨大的經濟壓力與生活壓力，這是目前亟須解決的重要問題，對人們的生活質量有著重要影響。當房地產經濟發展良好，售房的壓力會逐漸減輕，這時房地產商的工作重心將由市場銷售轉移到提高住房質量與改善住房環境等方面，從而改善中國廣大居民的生活環境。

1.3 房地產經濟發展體制不完善

我國房地產經濟雖然有著良好的發展，但過高的房價也對當前經濟造成了一定壓力，同時也加劇了普通購房族的購房壓力。這種非正常的高房價同樣也意味著當前房地產經濟發展體制存在漏洞，讓投機者有可乘之機，這樣便加劇了房地產行業的非正常發展，并通過連鎖反應，增加了我國國民經濟中的經濟泡沫，不利于國家經濟穩定發展。

1.4 帶動我國整體經濟的發展

由于我國人口眾多，人均資源較少，雖然我國總體經濟發展良好，但人均生活水平仍然存在著較大的提升空間。當前我國正處于經濟轉型的關鍵時期，房地產經濟的發展能夠較大地帶動相關服務業的發展，提高第三產業在我國國家經濟發展中的比重。此外，房地產經濟在我國國民經濟中占有重要比重，我國的整體經濟發展情況與房地產經濟的發展狀況有著重要聯系。房地產不只是獨立的一個行業，還密切關聯著其他行業的發展，比如我國建筑業、家電業、裝修業等等，因此，當我國房地產經濟有良好的發展，我國許多其它相關行業也會繁榮，行業鏈的密切聯系關系著我國整體經濟的發展。因此，當房地產經濟具有良好的發展狀況時，我國整體經濟水平也會有較大的提升。

2、加快促進我國房地產市場健康發展的建議

2.1 健全與需求掛鉤的差別化調節機制

一是在房地產持有環節領域，應多采用經濟手段適時增加稅收。政府相關部門應在房地產開發、交易和持有環節領域加強財稅調節，引導合理住房消費。此外，還應減少政府對土地財政的依賴，配合財稅體制改革，完善設計房地產領域相關稅制，加強收入再分配調節能力。二是強化調節房地產市場的金融杠桿。為了促進房地產市場的健康發展，支持合理自住購房，政府相關部門管住貨幣流向，嚴格限制信貸用于投資性購房，在具體操作過程中采取宏觀審慎和微觀監管并行的方法。三是加大對房屋租售市場的監管力度。房屋租售市場出現的問題大多源于房地產開發企業和中介機構，故為了促使其誠實守信、依法經營，國家相關部門應利用大數據和云計算等技術加強對兩者的監管力度，并在管理的過程中保持信息真實公開;通過對住房供給交易的動態監測，各級政府將視自身情況建立適時的監測預警機制，從而對出現的房屋租售亂象進行有效預防和調節。

2.2 健全行業法律體系

建議立法部門依據現存的《房地產管理法》進一步細化出臺《中國人民共和國房地產評估管理法》，用法律的手段對我國房地產評估進行規范管理。各個地區的政府可以根據這個法律的基礎上，結合本地區實際情況頒布相應的管理辦法。必須要嚴格按照規章制度辦事，做到執法必嚴，違法必究。此外為了防止惡意競爭，惡意壓價的等行為需要建立一套相對完善的價格管理機制。

2.3 加快完善多主體供給的住房建設市場

一是牢記房子的居住屬性而非投資屬性。引導各地政府以構建購租并舉的住房體系為方向，發揮市場配置資源的決定性作用; 為滿足多樣性的住房需求，地方政府相關部門應提供多層次的商品性住房。二是加快構建統一的建設用地市場。政府相關部門應積極推進集體土地不動產登記，完善利用集體建設用地建設租賃住房規則，健全相關服務和監管體系，提高存量土地節約集約利用水平;此外，還應注重不動產統一登記、培育和發展住房租賃市場、集體經營性建設用地入市等改革協同; 通過市場化改革試點，在試點城市成功運營一批集體租賃住房項目。

結語：

自改革開放以來，我國城市化發展迅速，同時房地產經濟在我國整體經濟中也占據著越來越重要的地位。我國房地產規模正在不斷擴大，其發展改善了中國居民的生活環境，同時拉動了我國整體經濟的增長，但與此同時，房地產的經濟體制還存在著不足，讓大量投機分子鉆了空子，威脅到了我國經濟發展的穩定性。此外，房地產經濟在促進我國經濟發展，促進就業發展和大眾消費以及投資上都發揮著重要作用。