縣級物業管理公司面臨的困境以及解決路徑

文/孫永水 南陵縣房地產管理局 安徽蕪湖 242400

物業管理公司要想實現自身的可持續發展，則需要與業主形成友好的合作關系。但是，形成合作關系的前提是物業管理公司必須做好自身服務，物業服務力爭做到規范化、標準化和專業化。

1、縣級物業管理公司面臨的困境

1.1 業主意識跟不上發展，物業服務遭瓶頸

當前，我國縣級物業管理公司正處于向業主自治管理過渡的過渡時期，但是，距離實現業主自治依然還有很長的一段距離，其原因在于業主的自治意識有待加強。部分業主“花錢買服務”的意識仍然沒有形成，甚至還有部分業主不愿意支付物業費，更不要提積極參與文明小區建設了。很明顯，業主的自治意識過于薄弱，這已經嚴重地威脅到了物業管理公司的進一步發展。雖然很多小區都成立了業主委員會，但真正愿意配合物業公司管理好小區的人員僅占少數，大部分委員會成員的態度都很懈怠。換而言之，業主委員會形同虛設，無法為物業管理公司提供最新的反饋意見，這樣一來，物業管理公司也無法及時地為業主解決問題，久而久之，業主與物業管理公司的矛盾變得越來越大，這樣不和諧的關系也使得物業服務遭遇了瓶頸。

1.2 房屋質量導致矛盾激化

隨著我國城市化水平的提升，人們對房屋的需求量也越來越大。在此背景下，各大房地產開發商如雨后春筍般崛起，我國房屋的數量也越來越多，而很多房屋的質量卻出現了問題，如墻壁裂縫、房屋滲水等，這些問題為業主帶來了極大的不便。相關的規章制度對房地產開發商的售后服務也作了明確的規定，但業主在遇到問題時，通常是去尋求天天見面的物業公司的幫助，而不是房地產開發商。往往這些房屋質量問題都不是一時半會可以解決得了的，這樣就使物業管理人員與業主之間產生了矛盾，同時便加劇了物業管理公司的運行壓力。

1.3 物業管理運營過于分散，限制管理水平提升

據調查，我國縣級物業管理公司多為小型公司，幾乎沒有中型、大型的物業管理公司，這從側面反映了縣級物業管理事業還處于相對較低的水平，其原因在于現有的縣級物業管理多為分散經營，沒有形成集約化經營，運營成本較高，運營模式單一化，無法真正地為小區業主提供優質全面的服務，更無法為新時代文明小區建設提供強有力的支撐。

2、提高縣級物業管理公司工作成效的路徑

2.1 提高全體員工素質

為提升縣級物業管理公司的整體工作效率，物業管理公司需要致力于提升物業管理人員的綜合素質，主要包括身體素質、心理素質、專業知識素質，具體分析如下：（1）物業管理工作相對繁雜，需要耗費大量的體力勞動，因此，物業管理公司需要組織物業人員加強日常鍛煉，以強身健體，時刻保持良好的工作狀態。（2）在開展物業管理工作的過程中，物業人員時常會遇到一些突發狀況，這便要求物業人員具備較強的心理素質，能夠在高度緊張的氛圍下鎮定地面對問題、分析問題、解決問題，因此，物業管理公司需要投入一定的資金，邀請優秀的心理學專家進行現場教學，以提升全體物業員工的心理素質。（3）物業管理工作是一項為他人提供服務與幫助的工作，需要足夠的細心、耐心，每天會面對形形色色的業主，因此，加強物業人員的專業知識素質十分必要。物業管理公司可以通過知識競賽、專家講座、會議宣講、小班培訓等方式向員工普及相關專業知識內容，提升員工的職業素養。

2.2 幫助建立小區是我家的意識，促進環境改善

當下，小區建設相對困難，其原因在于大部分業主都沒有樹立“小區是我家”的主人翁意識，甚至做出有損小區的事情，譬如飼養寵物、亂踩花草、占用公共區域、亂丟垃圾等。這些行為看似很小，實則會對小區建設造成嚴重的負面影響，其原因在于當一個業主做出不當行為時，其他業主也會跟風做出不當行為，久而久之，就會形成惡性循環，小區的整體環境也會越來越差。因此，在加強物業管理工作時，物業管理公司一定要投入一定的人力、物力、財力，引導小區全體人員樹立主人翁意識，具體如下：物業管理公司可以召開中小型社區活動，以“小區是我家”為主題，全面對外征集各種形式的主題作品，獲勝者享有一定的物質獎勵和精神獎勵，如此一來，小區業主的參與積極性得以提升，他們便能夠在一次又一次的實踐與體驗中潛移默化地強化“小區是我家”的意識。

2.3 加快完善物業管理行業的法律法規

我國是依法治國的國家，近年來，法律法規建設也取得了不錯的成績。但是，就實際情況而言，我國在物業管理行業的法律規定相對欠缺，與我國國情相適應的物業管理法律法規更是少之又少，因此，縣級政府應在遵循國家相關法律法規的基礎上，構建與縣級實際情況相適應的物業管理法律法規體系，并明確開發商、物業管理公司與業主三者之間的責權利關系，減少相互之間的糾紛，明確政府各相關部門在物業管理工作中的工作職責，以更好地維護各方利益，實現物業管理事業的健康發展。

2.4 物業管理企業與業主之間建立良好的共處關系

物業管理公司與業主之間應構建平等、友愛的交流平臺，以平和的態度處理在物業管理過程中出現的矛盾。一方面，物業管理公司應尊重業主的主人翁地位，將業主的利益置于首位；另一方面，業主應取下有色眼鏡，摒棄對物業管理公司的刻板印象，重新樹立對物業管理公司的認識，并積極加入業主委員會，為小區建設出一份力。

結語：

物業管理公司與業主的矛盾根深蒂固，緩和二者之間的矛盾是一個長期的過程。因此，在開展物業管理服務工作的過程中，物業管理人員應擁有足夠的耐心、細心。