房地產項目管理模式研究

文/劉莉 西昌川投大健康科技有限公司 四川西昌 615000

一直以來，房地產行業都是人們關注的熱點。房地產是國家經濟的重要組成，它的管理模式對國家的發展有著十分重要的意義。房地產開發商作為項目的主要負責人，他們也是項目管理模式的主要實施者。作為工程項目的負責人，開發商應該協調各施工單位的關系，合理選擇房地產項目管理模式。

1、房地產項目管理模式

房地產項目管理是工程項目管理結構的一部分，利用工程項目管理的體系，實現房地產項目管理操作。項目管理工作不僅僅是開發商的工作，也是全體施工人員義務。政府和開發商在對項目管理模式進行改良時，應該選擇符合國家國情的項目管理模式，這些管理模式最好也是可持續發展。合理選擇房地產項目管理模式，可以提高工程的質量，也可以獲取更多的經濟效益[1]。

從工程的服務對象來看，房地產項目管理模式可以被定為項目管理服務模式；從工程的承包性質來看，房地產項目管理模式可以被定為項目承包服務模式。第一個模式的主要目標就是保證工程的質量[2]。現階段我國大部分地區最常用的管理模式就是項目管理服務模式：這種管理模式有規范的工程合同，有合理的資金來源，也有責任負責人，風險低，工作效率高；但是這種管理模式也有一定的缺點：這種模式過于死板，工程施工調整靈活性不高，出現問題的時候只有重新設計和施工。后一個管理模式指的是施工單位按照工程合同接受客戶的委托進行工程施工：這種管理模式的優點是資源運用合理，施工速度快；缺點就是客戶無法干涉工程項目。

施工單位接受客戶的委托，并且按照工程合同進行施工，這并不代表所有工程由施工單位負責；工程的設計和子工程的施工會分配給其他的施工單位。項目管理模式的靈活性高，施工單位可以同時承包小項目和大項目，在時間和空間上不受限制。這種項目管理模式也利于政府工作，政府不必承擔過多的責任，其所獲得的資金又沒有減少；相對而言，這種管理模式可以促進經濟的發展。雖然工程的子項目分配給了不同的施工單位，但是風險并沒有減少，小階段的施工周期被拉長了，而且各施工單位的合作也存在問題。

2、房地產項目管理的問題

雖然房地產行業有很長的歷史，很多工作模式都比較完善，但是房地產項目管理模式中依然存在一些問題。房地產開發商在進行競標的時候忽視了市場調查，只是憑借人脈資源和資金進行競標，雖然他們很注重工程的質量，認為只要有好的質量就會有好的市場狀況[3]。除此之外，在房地產行業，很多開發商并沒有明確的目標，只是跟隨市場的趨勢進行工作方向的調整；更多人忽視了項目本身，幾乎沒有開發商會對項目本身進行研究，這樣一旦出現了問題，開發商就無法及時解決問題。雖然工程問題大部分是技術問題，這些事故只要交給技術人員解決就行，但是工程的資金和事故是由房地產開發商負責的，開發商對競標考慮不當，就會造成資源浪費。設計團隊和工程團隊也存在一定問題：設計師過于注重工程的施工而忽視了工程的設計，建筑無法滿足客戶的要求；工程施工必須按照設計圖進行，假如沒有詳細的設計圖，工程質量也無法得到保證。在具體的施工過程中，一些子工程的分配過于隨意，一旦出現問題，也沒有負責人員出面解決。各單位的施工團隊只負責自身的工作，與其他團隊沒有進行合作，導致建筑物各部分的銜接出現問題。

3、房地產項目管理的對策

要解決房地產項目管理工作中的問題，要了解工程本身。首先房地產開發商在競標之前應該做好市場調查工作。在信息時代的背景下，信息的價值無法估量。房地產開發商做好市場調查工作，可以為工程提供一定的物質基礎，也可以獲得巨大的利潤。市場調研工作可以從以下方面入手：客戶的需求、市場資金的波動狀況等；為了避免資金浪費，房地產開發商也要充分了解資金和資源的對應關系。

除了前期的市場調研工作，設計階段的工作也要加強管理。在保證工程質量的前提下，設計師可以和客戶溝通，掌握客戶的基本信息，了解客戶的設計要求。傳統的設計方法已經無法滿足客戶的需求，設計師要和房地產開發商溝通，了解市場信息，對風險進行預測，并且準備相應的解決方案。只有滿足了客戶的要求，工程才有意義。滿足客戶要求不僅可以獲得更多的利潤，也可以提升施工單位的口碑[4]。

對于工程施工來說，最重要的就是施工階段。工程一旦進入收尾階段，工程項目質量也有了結果。建筑建造完成之后很長時間內不會發生變化，所以工程的質量極其重要。施工單位在接受委托之前需要考慮自身的技術水平，最好多個施工單位共同合作，分擔責任。施工的環境也很重要，假如施工環境過于惡劣，工程施工就無法順利進行。無論再好的工程，惡劣的環境都會使其受到影響。

項目建設的收尾工作也是不容忽視的。房地產開發商在競標之前，就應該將工程收尾工作的信息調研加入到市場調查工作中，在獲取足夠的信息之后，制定一個合理的標準，根據這個進行競標。此外，各施工機構需要明確自身所負責的工作范圍，加強合作，這樣可以減少施工單位之間的互相推諉，也利于項目的管理工作。

結語：

傳統的房地產項目管理模式有一定的合理性，可以保留一些優秀的管理模式，淘汰落后的模式。創新是行業持續發展的重要途徑，只有通過不斷地創新，房地產項目管理模式才可以不斷地升級、優化。政府對房地產行業調控力度不斷地增大，市場競爭也會越來越激烈，房地產開發商只有不斷的嘗試新的管理模式，探索出符合自身水平的方法和技術，才可以提高自身的市場競爭力。