房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理問題及完善策略探究

文/張超飛 深圳市金安城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 廣東深圳 518000

房地產(chǎn)行業(yè)與其他任何行業(yè)一樣，其利潤(rùn)終將由暴利進(jìn)入微利時(shí)代。由于我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)處于新常態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)因勢(shì)變化，未來我國(guó)將不遺余力地建設(shè)保障房，這種大規(guī)模經(jīng)濟(jì)適用房的籌建將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來前所未有的沖擊，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨新的挑戰(zhàn)，其成本管控水平?jīng)Q定了企業(yè)利潤(rùn)的空間。企業(yè)成本管控過程中會(huì)出現(xiàn)很多棘手的問題，這些問題嚴(yán)重制約房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理。

1、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管控要點(diǎn)

房地產(chǎn)工程運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)，其成本控制不好就會(huì)造成資金流動(dòng)困難，嚴(yán)重制約房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。其成本管控涉及的環(huán)節(jié)比較多，怎樣才能有效地管好成本。我們需要做到以下四個(gè)方面的工作，一是管控目標(biāo)成本。房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本復(fù)雜多變，在管控中，需要根據(jù)實(shí)際情況確定某一版本的目標(biāo)成本作為范本，且分解成多個(gè)責(zé)任單元，分團(tuán)隊(duì)、分階段進(jìn)行核算，并以其為執(zhí)行控制標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)估其他階段的成本版本，超過范本成本控制線需重新上報(bào)成本管理委員會(huì)評(píng)審，重新評(píng)估房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本；二是管控合同。房地產(chǎn)合同是以合約規(guī)劃為依據(jù)，在合同簽訂中存在很多不確定因素，他們均將導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本增加，在這個(gè)過程中，結(jié)合實(shí)際情況布設(shè)成本警戒線，一旦成本超預(yù)警線，就會(huì)發(fā)出警示信息，嚴(yán)重超標(biāo)，合同雙方合作停止，需重新進(jìn)行成本預(yù)測(cè)，直到雙方滿意且在預(yù)警線之下才予以簽訂；三是管控付款。合同簽訂后，工程款的結(jié)算也需制定計(jì)劃。合同應(yīng)付款項(xiàng)應(yīng)嚴(yán)格按照流程來，先編制月度合同付款資金計(jì)劃，再上交高級(jí)別的審批部門，審批通過，才允許支付未付款項(xiàng)，數(shù)目超大額的逾期未付款應(yīng)該審核更嚴(yán)謹(jǐn)，給予高度重視，確保資金流動(dòng)正常，減少不必要的費(fèi)用消耗；四是管控動(dòng)態(tài)成本。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部應(yīng)建立分級(jí)控制體系，構(gòu)建成本預(yù)警與跳閘管理機(jī)制，采取定期回顧、分級(jí)管控、實(shí)時(shí)匯報(bào)、動(dòng)態(tài)監(jiān)控等措施與方案來調(diào)控動(dòng)態(tài)成本，確保成本可控，避免造成成本超標(biāo)。

2、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理方法

房地產(chǎn)企業(yè)一直在尋求管理和控制成本的方法，具體管理方法有如下幾種。一是目標(biāo)成本法。這方法可以提供不同階段成本估算的依據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此來制定開發(fā)項(xiàng)目的成本計(jì)劃，其具備有效地降低和控制成本。二是“例外”管理方法。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中會(huì)出現(xiàn)一些不經(jīng)常出現(xiàn)的狀況，這時(shí)例外管理方法就顯得尤為重要，充分利用此方法，可以提高成本管理的效率。三是價(jià)值鏈分析法。這一方法可以使房地產(chǎn)企業(yè)審視項(xiàng)目全過程，從開發(fā)價(jià)值鏈全部活動(dòng)入手，對(duì)影響開發(fā)成本的因素進(jìn)行分析，并從中找出在那一階段可以降低成本。四是生命周期成本法。這方法能促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)注開發(fā)總成本、分階段成本，從而精確地控制項(xiàng)目成本。

3、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理現(xiàn)狀

現(xiàn)階段，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理現(xiàn)狀不容樂觀，管理問題那是層出不窮，概括的說，有以下四個(gè)方面的問題，一是成本管理意識(shí)薄弱。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)、產(chǎn)品地理位置相對(duì)固定、人員流動(dòng)性大，成本管理人員往往未及時(shí)更新項(xiàng)目成本信息，事后核算，這種靜態(tài)的成本管理方法會(huì)給成本管理帶來成本記錄不全、利潤(rùn)預(yù)測(cè)不準(zhǔn)確等問題，導(dǎo)致項(xiàng)目成本管理失控。第二，缺乏完整成本管理控制體系。許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理依然是粗放型的，往往為了趕工期、搶市場(chǎng)，缺乏規(guī)劃，成本計(jì)劃不完整，成本管理目標(biāo)不明確，不重視成本預(yù)測(cè)、決策，忽視企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，做起事來沒有章法可言，走一步算一步，導(dǎo)致成本管理滯后，很難建立完整的成本管理系統(tǒng)；第三，資金流統(tǒng)計(jì)不精確。房地產(chǎn)成本管理工作比較薄弱，很多時(shí)候由于各類財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)每天都在不停地變化，成本管理部門對(duì)這些數(shù)據(jù)的采集與控制比較懈怠，基本上采用事后控制，再加上財(cái)務(wù)成本數(shù)據(jù)計(jì)算繁瑣，往往辛苦計(jì)算好的數(shù)據(jù)實(shí)際上已經(jīng)過時(shí)了，以致財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性難以保證；第四，責(zé)任成本制度未落實(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)成本未引入管理思想，其成本與責(zé)任不掛鉤，往往在建設(shè)中出現(xiàn)成本增加的問題，始終無法找到相關(guān)責(zé)任人查明原因，也就無法從根源上控制成本，以致成本持續(xù)不降。

4、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理建議

一是強(qiáng)化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，樹立成本管理理念。要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)職工的思想教育，宣傳房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度、成本與利潤(rùn)、企業(yè)未來發(fā)展等方面的知識(shí)，讓員工了解成本管理的重要性，并將成本管理理念融入日常建設(shè)工作中，這樣才能降低建設(shè)成本，提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益。

二是抓好成本預(yù)測(cè)、決策。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)往年的歷史數(shù)據(jù)和實(shí)際經(jīng)濟(jì)水平，對(duì)當(dāng)前和未來的房地產(chǎn)活動(dòng)、業(yè)績(jī)和數(shù)據(jù)進(jìn)行科學(xué)估測(cè)。首先，要正確測(cè)算房地產(chǎn)投資、成本費(fèi)用、利潤(rùn)、現(xiàn)金流等指標(biāo)，以確定成本目標(biāo)和投資方向。其次，要根據(jù)各項(xiàng)定額指標(biāo)按期編制資金計(jì)劃，將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體目標(biāo)分解到建設(shè)項(xiàng)目的各個(gè)階段和部門中去。最后，通過指標(biāo)分解，層層落實(shí)責(zé)任制，以保證各項(xiàng)指標(biāo)順利完成。

三是構(gòu)建完善的成本管理制度。結(jié)合企業(yè)實(shí)際建立房地產(chǎn)成本控制標(biāo)準(zhǔn)責(zé)任書，充分調(diào)動(dòng)各部門職工的積極性，讓他們經(jīng)常不斷地監(jiān)控實(shí)際成本，一旦偏離目標(biāo)，就能及時(shí)采取糾偏措施，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目成本的動(dòng)態(tài)控制。

四是加強(qiáng)組織管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理涉及面廣，單靠一個(gè)部門是不能完成的，應(yīng)該加強(qiáng)各部門間的相互協(xié)作，理順成本責(zé)任關(guān)系，獎(jiǎng)罰分明，形成成本控制的有機(jī)整體，使企業(yè)成本得到有效控制。

五是依靠科技降低成本。要想有效降低房地產(chǎn)成本，必須認(rèn)真開展技術(shù)革新，提高企業(yè)科技含量，一方面對(duì)建設(shè)設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造，提高建設(shè)效率，降低人力成本。另一方面采用新建設(shè)工藝技術(shù)，縮短工期，有效地降低成本，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

總結(jié)：

要做好房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理，必須要熟悉其管控要點(diǎn)，之后才能有的放矢，用合理可行的方法去管理房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本。面對(duì)房地產(chǎn)成本管理中出現(xiàn)的成本管理意識(shí)薄弱、缺乏完整成本管理控制體系、資金流統(tǒng)計(jì)不精確、責(zé)任成本制度未落實(shí)等問題，可以采取強(qiáng)化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，樹立成本管理觀念、抓好成本預(yù)測(cè)決策、構(gòu)建完善的成本管理制度、加強(qiáng)組織管理、依靠科技降低成本等一系列措施來解決。總之，針對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本，應(yīng)該加強(qiáng)管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)成本全生命周期管理控制，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。