房地產財務成本管理問題及完善策略探究

文/張超飛 深圳市金安城房地產開發有限公司 廣東深圳 518000

房地產行業與其他任何行業一樣，其利潤終將由暴利進入微利時代。由于我國社會經濟處于新常態，房地產業快速發展，房地產市場因勢變化，未來我國將不遺余力地建設保障房，這種大規模經濟適用房的籌建將給房地產企業帶來前所未有的沖擊，房地產企業將面臨新的挑戰，其成本管控水平決定了企業利潤的空間。企業成本管控過程中會出現很多棘手的問題，這些問題嚴重制約房地產企業持續發展，因此，房地產企業應該加強財務成本管理。

1、房地產財務成本管控要點

房地產工程運營周期長，其成本控制不好就會造成資金流動困難，嚴重制約房地產事業的發展。其成本管控涉及的環節比較多，怎樣才能有效地管好成本。我們需要做到以下四個方面的工作，一是管控目標成本。房地產項目目標成本復雜多變，在管控中，需要根據實際情況確定某一版本的目標成本作為范本，且分解成多個責任單元，分團隊、分階段進行核算，并以其為執行控制標準，預估其他階段的成本版本，超過范本成本控制線需重新上報成本管理委員會評審，重新評估房地產項目的成本；二是管控合同。房地產合同是以合約規劃為依據，在合同簽訂中存在很多不確定因素，他們均將導致建設項目動態成本增加，在這個過程中，結合實際情況布設成本警戒線，一旦成本超預警線，就會發出警示信息，嚴重超標，合同雙方合作停止，需重新進行成本預測，直到雙方滿意且在預警線之下才予以簽訂；三是管控付款。合同簽訂后，工程款的結算也需制定計劃。合同應付款項應嚴格按照流程來，先編制月度合同付款資金計劃，再上交高級別的審批部門，審批通過，才允許支付未付款項，數目超大額的逾期未付款應該審核更嚴謹，給予高度重視，確保資金流動正常，減少不必要的費用消耗；四是管控動態成本。房地產企業內部應建立分級控制體系，構建成本預警與跳閘管理機制，采取定期回顧、分級管控、實時匯報、動態監控等措施與方案來調控動態成本，確保成本可控，避免造成成本超標。

2、房地產財務成本管理方法

房地產企業一直在尋求管理和控制成本的方法，具體管理方法有如下幾種。一是目標成本法。這方法可以提供不同階段成本估算的依據，房地產企業據此來制定開發項目的成本計劃，其具備有效地降低和控制成本。二是“例外”管理方法。在房地產開發項目中會出現一些不經常出現的狀況，這時例外管理方法就顯得尤為重要，充分利用此方法，可以提高成本管理的效率。三是價值鏈分析法。這一方法可以使房地產企業審視項目全過程，從開發價值鏈全部活動入手，對影響開發成本的因素進行分析，并從中找出在那一階段可以降低成本。四是生命周期成本法。這方法能促使房地產開發企業關注開發總成本、分階段成本，從而精確地控制項目成本。

3、房地產財務成本管理現狀

現階段，很多房地產開發企業財務成本管理現狀不容樂觀，管理問題那是層出不窮，概括的說，有以下四個方面的問題，一是成本管理意識薄弱。由于房地產開發周期相對較長、產品地理位置相對固定、人員流動性大，成本管理人員往往未及時更新項目成本信息，事后核算，這種靜態的成本管理方法會給成本管理帶來成本記錄不全、利潤預測不準確等問題，導致項目成本管理失控。第二，缺乏完整成本管理控制體系。許多房地產開發企業成本管理依然是粗放型的，往往為了趕工期、搶市場，缺乏規劃，成本計劃不完整，成本管理目標不明確，不重視成本預測、決策，忽視企業發展戰略，做起事來沒有章法可言，走一步算一步，導致成本管理滯后，很難建立完整的成本管理系統；第三，資金流統計不精確。房地產成本管理工作比較薄弱，很多時候由于各類財務數據每天都在不停地變化，成本管理部門對這些數據的采集與控制比較懈怠，基本上采用事后控制，再加上財務成本數據計算繁瑣，往往辛苦計算好的數據實際上已經過時了，以致財務數據的準確性難以保證；第四，責任成本制度未落實。房地產企業成本未引入管理思想，其成本與責任不掛鉤，往往在建設中出現成本增加的問題，始終無法找到相關責任人查明原因，也就無法從根源上控制成本，以致成本持續不降。

4、房地產財務成本管理建議

一是強化市場競爭意識，樹立成本管理理念。要加強房地產企業職工的思想教育，宣傳房地產市場競爭的激烈程度、成本與利潤、企業未來發展等方面的知識，讓員工了解成本管理的重要性，并將成本管理理念融入日常建設工作中，這樣才能降低建設成本，提高房地產經濟效益。

二是抓好成本預測、決策。房地產企業應根據往年的歷史數據和實際經濟水平，對當前和未來的房地產活動、業績和數據進行科學估測。首先，要正確測算房地產投資、成本費用、利潤、現金流等指標，以確定成本目標和投資方向。其次，要根據各項定額指標按期編制資金計劃，將房地產開發企業整體目標分解到建設項目的各個階段和部門中去。最后，通過指標分解，層層落實責任制，以保證各項指標順利完成。

三是構建完善的成本管理制度。結合企業實際建立房地產成本控制標準責任書，充分調動各部門職工的積極性，讓他們經常不斷地監控實際成本，一旦偏離目標，就能及時采取糾偏措施，實現對項目成本的動態控制。

四是加強組織管理。房地產開發企業成本管理涉及面廣，單靠一個部門是不能完成的，應該加強各部門間的相互協作，理順成本責任關系，獎罰分明，形成成本控制的有機整體，使企業成本得到有效控制。

五是依靠科技降低成本。要想有效降低房地產成本，必須認真開展技術革新，提高企業科技含量，一方面對建設設備進行技術改造，提高建設效率，降低人力成本。另一方面采用新建設工藝技術，縮短工期，有效地降低成本，提高企業經濟效益。

總結：

要做好房地產財務成本管理，必須要熟悉其管控要點，之后才能有的放矢，用合理可行的方法去管理房地產財務成本。面對房地產成本管理中出現的成本管理意識薄弱、缺乏完整成本管理控制體系、資金流統計不精確、責任成本制度未落實等問題，可以采取強化市場競爭意識，樹立成本管理觀念、抓好成本預測決策、構建完善的成本管理制度、加強組織管理、依靠科技降低成本等一系列措施來解決。總之，針對房地產財務成本，應該加強管理，實現房地產成本全生命周期管理控制，從而促進房地產行業健康發展。