房地產公司財務風險管理研究

文/楊淑紅 濟寧盛泰房地產開發有限公司 山東濟寧 272100

近年來，受到經濟轉型加快的影響以及國家對于房地產行業領域宏觀調控力度的加大，尤其是土地政策、限購限貸政策以及財政政策等的密集調整出臺，房地產行業領域經營發展面臨著更加復雜更加嚴峻的形勢，出現財務風險的概率也更大。基于這種形勢，對于房地產公司來說，應該全面深入的分析房地產公司可能出現的財務風險問題，科學的建立財務風險應對控制策略，以有效防范財務風險問題發生，促進房地產公司的長遠穩定發展。

1、房地產公司經營發展中面臨的主要財務風險及其成因分析

第一，政策風險問題。對于房地產公司來說，政策風險主要是國家對于房地產行業領域出臺實施的各項宏觀經濟調控政策，這些政策可能對房地產行業發展帶來的風險問題。特別是在我國供給側結構性改革深入推進的背景下，房地產行業加快去庫存，整個房地產行業增速得到有效控制，在全國范圍內都出現了房地產投資增速、商品房銷售面積以及房地產行業盈利水平下降的問題。

第二，籌資風險問題。籌資風險問題主要是房地產公司由于無法及時籌集公司經營活動所需資金，或者是房地產公司資本結構不合理，再或者是房地產公司的到期債務無法償還本息的等，造成房地產公司出現財務風險問題。由于房地產公司項目開發建設所需資金規模非常大，在整個項目開發建設過程中面臨著非常大的資金需求，當籌資活動產生的債務超過一定額度時，容易造成房地產公司出現財務風險問題。

第三，投資風險問題。投資風險主要是由于房地產公司把大量的資金用于開發建設項目周期相對較長的房地產項目，由于各種不確定性因素或者是不可控因素等，造成了房地產公司的投資收益難以達到預期目標。具體來說，造成房地產公司出現財務風險問題，有的是因為籌集資金不到位或者是資金鏈斷裂造成了投資活動難以按照預期完成，有的是因為房地產公司的籌集資金成本過高降低了投資收益率，有的則是因為項目投資沒有進行合理規劃造成了投資結構失衡，還有的是因為投資決策失誤造成財務風險。

第四，營運風險問題。營運風險主要是指房地產公司在經營活動開展過程中，尤其是房地產公司項目建設開發階段，由于戰略選擇不當、經營模式不夠優化、房地產產品定位不夠準確等一系列的經營決策失誤問題，造成房地產公司出現營運風險問題。由于房地產公司是典型的資金密集型企業，房地產公司的投資規模相對較大、房地產項目的開發建設周期較長、變現能力相對較低、產業鏈條相對較廣等一系列的因素，因此這也決定了房地產公司面臨更大的營運風險問題。

2、房地產公司財務風險管理優化策略

優化財務風險管控體系，全面增強房地產公司的財務風險防范能力，應該結合房地產行業實際特點，在財務風險預警以及財務管理活動的組織實施方面探索相應措施，重點應該在以下幾方面進行完善：

（1）建立系統完善的房地產公司財務風險預警機制。為了有效防范房地產公司財務風險問題的發生，應該根據房地產公司經營活動的實際情況，建立完善房地產公司財務風險預警機制。為了增強房地產公司財務風險預警的準確性，關鍵是應該合理的選擇財務風險預警指標。主要是選擇流動比率、速動比率、資產負債率、長期負債比率等作為籌資風險評價指標；選擇總資產凈利率、凈資產收益率、成本費用利潤率等作為投資風險評價指標；選擇存貨周轉率、流動資產周轉率、總資產周轉率等營運風險評價指標。在確定財務風險評價指標以后，采取層次分析法或者是功效系數法等，建立財務風險分析模型對財務風險進行整體評價。

（2）加強對房地產公司籌資活動的有效控制。降低房地產公司的籌資風險，關鍵應該規范房地產公司的籌資活動。首先，應該進一步優化房地產公司的籌資結構，按照不同地區的經濟環境，綜合考慮財務杠桿優勢，合理控制債務比率，確保資產負債率的科學性，以規避房地產公司的籌資風險問題。其次，應該積極探索多元化籌資的方式，綜合運用銀行貸款、發行債券、信托融資、股權質押融資、項目融資等多種方式，不斷提高房地產公司的融資能力，并進一步降低房地產公司的籌資成本，減少房地產公司的籌資風險問題。

（3）完善房地產公司投資活動的科學管理。在房地產公司投資活動的管理方面，首先應該強化對房地產公司投資項目可行性的分析，尤其是準確的把握房地產公司的市場需求，選擇可以實現房地產公司獲得最大利潤的項目，并綜合考慮降低房地產公司的銷售風險，避免房地產公司由于大量存貨造成財務風險問題。其次，在房地產公司投資管理方面還應該注重做好組合投資，通過多元化的投資策略，積極應對房地產公司的投資風險，對財務風險進行規避。

（4）加大房地產公司營運活動的管控力度。有效防范房地產公司財務風險問題的發生，還應該加大對房地產公司營運活動的控制管理。首先，應該進一步加強房地產公司的應收賬款管理，盡可能的加快房地產公司的內部資金流動，提高房地產公司的應收賬款周轉率，減少壞賬呆賬等造成的財務損失，促進實現房地產公司營運資金的良好循環。其次，應該強化房地產公司的預算管理，在公司內部建立全面預算管理體系，以預算管理的模式對房地產公司的經營活動進行規劃控制，并強化成本費用控制管理，促進提高房地產公司的營運能力，避免財務風險問題的發生。

結語：

對于房地產公司來說，應該根據房地產公司經營發展的實際情況，建立完善房地產公司財務風險預警機制，重點對房地產公司的籌資活動、投資活動以及營運活動強化應對控制，以有效防范財務風險問題的發生，促進房地產公司經營管理水平的全面提升。