城市地鐵對(duì)周邊商品住宅價(jià)格影響分析

王振崇

關(guān)鍵詞：城市地鐵;房地產(chǎn)價(jià)格;時(shí)空效應(yīng)

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2018年11月23日

一、引言

地鐵交通憑借著其較高的城市可達(dá)性、較舒適的出行體驗(yàn)以及安全性等特征不僅完善了城市的基礎(chǔ)設(shè)施，釋放了城市中人口流動(dòng)的壓力，提升了人們的生活質(zhì)量，更為周邊房地產(chǎn)帶來(lái)了增值效應(yīng)。鄭州市地鐵建設(shè)分為三個(gè)階段，起步階段、發(fā)展階段以及成熟完善階段。目前鄭州的地鐵仍處于起步階段，已建成鄭州地鐵一號(hào)線(xiàn)（一期、二期）、鄭州地鐵二號(hào)線(xiàn)（一期），筆者以鄭州地鐵二號(hào)線(xiàn)一期、二期（在建）工程周邊房地產(chǎn)的價(jià)格數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，從時(shí)間和空間兩個(gè)方面探究城市地鐵對(duì)其周邊房地產(chǎn)價(jià)格的影響特征。

二、鄭州地鐵二號(hào)線(xiàn)對(duì)周邊房地產(chǎn)價(jià)格影響分析

本文的商品住宅價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)自于鄭州市米宅、安居客、房天下等線(xiàn)上網(wǎng)站及線(xiàn)下實(shí)地調(diào)查情況，選取2016年1月至2017年8月部分樓盤(pán)的房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)作為本次研究的數(shù)據(jù)源。筆者選取距離地鐵站點(diǎn)2，000米以?xún)?nèi)的在售樓盤(pán)作為研究對(duì)象，包括地鐵二號(hào)線(xiàn)一期、二期及其南延長(zhǎng)線(xiàn)。為研究距市中心不同距離的商品住宅價(jià)格的影響程度，筆者分別選取了市中心、城市邊緣及遠(yuǎn)郊三個(gè)區(qū)域分布在地鐵站點(diǎn)周?chē)臉潜P(pán);為研究距地鐵站點(diǎn)不同距離的商品住宅價(jià)格受地鐵影響程度，筆者分別選取了距站點(diǎn)500米之內(nèi)、500～1，000米、1，000～2，000米三個(gè)距離區(qū)間的樓盤(pán);為研究地鐵建設(shè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)對(duì)其周?chē)唐纷≌瑑r(jià)格的影響，筆者選取了2016年1月至2017年8月之間的房地產(chǎn)價(jià)格信息，其中地鐵二號(hào)線(xiàn)一期通車(chē)時(shí)間為2016年8月，二期開(kāi)始施工時(shí)間為2016年11月，南延線(xiàn)開(kāi)通時(shí)間為2017年1月。

（一）時(shí)間效應(yīng)分析。通過(guò)數(shù)據(jù)對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)，地鐵對(duì)周邊房地產(chǎn)價(jià)格的影響在地鐵開(kāi)始施工時(shí)及正式開(kāi)通時(shí)會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)峰值，在施工期房?jī)r(jià)會(huì)有所回落，而在正式開(kāi)通后房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出緩慢增長(zhǎng)的趨勢(shì)。

對(duì)于施工前后的房地產(chǎn)價(jià)格變化，筆者以地鐵二期工程沿線(xiàn)站點(diǎn)附近商品住宅價(jià)格為例進(jìn)行分析。2016年11月地鐵二號(hào)線(xiàn)開(kāi)始施工建設(shè)，所選取的樓盤(pán)為永威迎賓府、錦藝金水灣、美景麟起城、正商林語(yǔ)溪岸以及正弘瀾庭敘，上述樓盤(pán)在這一時(shí)期價(jià)格相較于2016年1月價(jià)格均有所上升。其中2016年11月鄭州市區(qū)范圍內(nèi)商品住宅均價(jià)為11，362元/m2，相較于1月份9，300元/m2上漲了8.43%。而永威迎賓府11月房?jī)r(jià)為14，000元/m2，相較于1月份10，020元/m2上漲了38.72%，錦藝金水灣11月房?jī)r(jià)為15，000元/m2，相較于1月份9，400元/m2上漲了60%，美景麟起城11月房?jī)r(jià)為16，000元/m2，相較于1月份10，000元/m2上漲了60%，正商林語(yǔ)溪岸11月房?jī)r(jià)為13，000元/m2，相較于1月份7，800元/m2上漲了67%，正弘瀾庭敘11月房?jī)r(jià)為18，000元/m2，相較于1月份9，800元/m2上漲了83.67%。可見(jiàn)，二號(hào)線(xiàn)二期周?chē)唐纷≌瑑r(jià)格在地鐵正式施工時(shí)間點(diǎn)上均有了較大幅度的上漲，遠(yuǎn)超于鄭州市區(qū)范圍內(nèi)商品住宅均價(jià)8.43%的漲幅，可見(jiàn)地鐵對(duì)其周邊商品住宅價(jià)格增長(zhǎng)的助推作用。而在2016年11月之后，各樓盤(pán)價(jià)格趨于平穩(wěn)，甚至有的樓盤(pán)呈下降趨勢(shì)，如圖1所示。（圖1，數(shù)據(jù)來(lái)源：米宅、安居客、房天下）

對(duì)此情況分析原因如下：其一，站點(diǎn)附近樓盤(pán)房?jī)r(jià)在開(kāi)始施工之前一直處于上升趨勢(shì)，在正式施工時(shí)達(dá)到峰值，原因在于宣布地鐵的開(kāi)通給沿線(xiàn)商品住宅帶來(lái)了未來(lái)的價(jià)值增值預(yù)期，從投資者的角度來(lái)看，“地鐵房”未來(lái)的價(jià)值要遠(yuǎn)高于不在地鐵周?chē)姆康禺a(chǎn)。從剛需的角度來(lái)看，地鐵的開(kāi)通能夠降低在城市中生活的成本，如通勤費(fèi)用成本以及時(shí)間成本，由此帶來(lái)這一時(shí)期商品住宅需求量的上升，直接推動(dòng)了價(jià)格的上漲;其二，站點(diǎn)附近房?jī)r(jià)在正式施工后趨于平穩(wěn)并有下降趨勢(shì)，這是因?yàn)榈罔F建造的周期相對(duì)較長(zhǎng)，短時(shí)間內(nèi)不可能讓購(gòu)房者享受到地鐵帶來(lái)的增值效應(yīng)。而在施工期間往往有交通堵塞、噪音污染、環(huán)境污染等問(wèn)題出現(xiàn)，由此會(huì)影響到該區(qū)域房地產(chǎn)的需求量，進(jìn)而房地產(chǎn)價(jià)格有所下降或上升趨勢(shì)暫緩。

對(duì)于開(kāi)通前后的商品住宅價(jià)格變化，筆者將以地鐵一期工程市中心的樓盤(pán)為例進(jìn)行分析。根據(jù)數(shù)據(jù)表明，所選樓盤(pán)民安尚郡、正商城、春江家園在2016年8月左右價(jià)格都有了明顯的上升。與2016年5月份的房?jī)r(jià)相比（地鐵開(kāi)通前三個(gè)月的調(diào)試期），民安尚郡2016年11月房?jī)r(jià)為16，000元/m2，比5月9，300元/m2上漲了72%;正商城2016年9月房?jī)r(jià)為13，500元/m2，比5月8，500元/m2上漲了58.82%;春江家園2016年9月房?jī)r(jià)為13，000元/m2，比5月11，000元/m2上漲了18.18%;而同期鄭州房地產(chǎn)均價(jià)則上漲了8.43%。由此可以看出，地鐵開(kāi)通與周邊商品住宅價(jià)格具有顯著的正相關(guān)性。在地鐵開(kāi)通后，周邊商品住宅價(jià)格呈現(xiàn)平穩(wěn)上升態(tài)勢(shì)，這表明地鐵所具備的高度可達(dá)性、便捷性和節(jié)約時(shí)間成本等特質(zhì)推動(dòng)著房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上升。具體原因分析如下：地鐵交通的高度可達(dá)性便利了居民出行，增強(qiáng)了區(qū)域流動(dòng)性，促進(jìn)了沿線(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)沿線(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展具有明顯的增值效應(yīng)，由此推動(dòng)了商品住宅價(jià)格的上漲。（圖2）

綜上所述，從地鐵交通對(duì)周邊房地產(chǎn)影響的時(shí)間效應(yīng)上來(lái)看，其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲有著明顯的推動(dòng)作用，在地鐵開(kāi)始施工以及正式開(kāi)通兩個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)上會(huì)有較大的影響作用。從施工到開(kāi)通之間，由于施工帶來(lái)的種種負(fù)影響使得周邊房地產(chǎn)價(jià)格變化不大甚至有所下降，而在正式開(kāi)通后，房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)了穩(wěn)步上漲趨勢(shì)。

（二）空間效應(yīng)分析

1、因離站點(diǎn)距離不同帶來(lái)的差異化影響。筆者以同位于市中心的民安尚郡、正商城、春江家園三個(gè)樓盤(pán)為例分析因距站點(diǎn)距離不同帶來(lái)的對(duì)商品住宅價(jià)格的差異化影響，三個(gè)樓盤(pán)離站點(diǎn)的直線(xiàn)距離分別為40米、1，100米、1，700米。在地鐵二號(hào)線(xiàn)一期工程開(kāi)通之后，民安尚郡價(jià)格上漲72%，正商城價(jià)格上漲58.8%，春江家園價(jià)格上漲18.18%。由此可見(jiàn)，地鐵站點(diǎn)對(duì)周邊房地產(chǎn)的輻射范圍在2，000米以?xún)?nèi)，距離越近房?jī)r(jià)變動(dòng)幅度越大，而春江家園所受影響較前兩者而言大大減小。

2、距離市中心距離不同帶來(lái)的差異化影響。筆者分別選取市中心、城市邊緣以及遠(yuǎn)郊三個(gè)范圍的部分樓盤(pán)作為樣本進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，進(jìn)而研究距離市中心不同帶來(lái)的差異化影響。具體價(jià)格變動(dòng)情況如表1所示，距市中心越遠(yuǎn)的區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格幅度變化越大。位于遠(yuǎn)郊的房地產(chǎn)價(jià)格在地鐵的影響下平均變化幅度達(dá)到64.73%，而位于城市邊緣及市中心的平均變化幅度分別為55.96%、49.66%。具體原因如下：第一，市中心各項(xiàng)配套設(shè)施已發(fā)展較為完善，地鐵的開(kāi)通對(duì)其經(jīng)濟(jì)發(fā)展有一定的拉動(dòng)作用，但因原本就已相對(duì)完善的交通網(wǎng)絡(luò)使得地鐵帶來(lái)的交通可達(dá)性的增值效應(yīng)有所減弱，因此市中心周?chē)姆康禺a(chǎn)價(jià)格上漲幅度低于遠(yuǎn)郊;第二，遠(yuǎn)郊地區(qū)原來(lái)的各項(xiàng)配套設(shè)施相對(duì)匱乏，地鐵開(kāi)通后使得市中心周邊的區(qū)域原有的距離優(yōu)勢(shì)有所削減，而遠(yuǎn)郊地區(qū)的居民因地鐵的開(kāi)通時(shí)間成本有了大幅度的下降，使得有限經(jīng)濟(jì)能力的購(gòu)房者更傾向于價(jià)格相對(duì)較低的遠(yuǎn)郊地區(qū)的地鐵房，需求增加直接推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。（表1）

三、結(jié)論

軌道交通的發(fā)展為城市的交通網(wǎng)絡(luò)注入了新的活力，加強(qiáng)了城市內(nèi)部人員流動(dòng)性，在拉動(dòng)沿線(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)更為沿線(xiàn)商品住宅價(jià)值的提升帶來(lái)了契機(jī)。研究發(fā)現(xiàn)，地鐵的發(fā)展對(duì)沿線(xiàn)商品住宅價(jià)格有著明顯的差異化影響。對(duì)于鄭州地鐵沿線(xiàn)的商品住宅而言：從時(shí)間效應(yīng)來(lái)看，在地鐵正式施工及正式開(kāi)通兩個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)上房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)幅度出現(xiàn)峰值;從空間效應(yīng)來(lái)看，距離市中心及地鐵站點(diǎn)越近，房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)幅度越大，地鐵站點(diǎn)對(duì)周?chē)康禺a(chǎn)價(jià)格的輻射范圍為2，000米以?xún)?nèi)，其中500米以?xún)?nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格所受影響最大。

主要參考文獻(xiàn)：

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