不動產登記會否引起房價大崩潰

葉檀

8月15日，《不動產登記暫行條例（征求意見稿）》發布。征求意見稿要求建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺，各級登記機構信息納入統一基礎平臺，實現信息實時共享；并要求不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員對不動產登記信息保密。

不動產登記全面推開勢在必行，集體土地所有權、房屋等建筑物、構筑物所有權、森林、林木所有權、耕地、林地、草地等土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、海域使用權等將登記在冊。根據不動產登記數據，未來中國最大的不動產登記法律權屬明確，合法物權得到保障，同時，企業、個人物業可以進入金融領域盤活資產。

目前房地產預期下行，與反腐有一定關聯，手握重權者改變了所持資產的品種，他們寧可握有境外股權、債權，也不愿意擁有境內的房地產，大量拋售套現加劇了市場的不平衡。

東部某省人民檢察院反貪污賄賂局的一位領導表示，“現在處理有關政府官員、企事業單位領導的腐敗案件，一旦有查處對象，先查個人房產和財產，個人及親屬名下的住宅套數、面積、戶型、來源、來源的合法性都將徹查，執行力度大大加強。”但這不是停止反腐的理由，如果反腐導致市場下行，說明此前市場過于畸形，成為權貴的樂園。

不動產登記提升了房產稅預期，對房地產市場影響不明朗。不動產登記成熟后，房產稅必定會推出，從理論上說，越是投資性房產、非自住性房產，房產稅越高。

以美國為例，紐約、舊金山等地豪宅房產稅較高，而那些旅游勝地的房產房產稅更高，能在旅游景區買得起第二套房、支付得起高額費用的人，都是美國的巨富階層，這樣的人理應為地方公共教育、醫療多作貢獻。中國要擺脫土地財政，未來的道路與此相似，意味著踮起腳尖能夠買得起旅游地產的人，會選擇觀望，這對于高端投資性的旅游地產是一大打擊。

今年3月，國土資源部部長姜大明表示，要用四年左右的時間，運行統一的不動產登記信息管理基礎平臺，實現不動產審批、交易和登記信息實時互通共享以及依法查詢，形成不動產統一登記體系。這就意味著房價在4年內會震蕩不已，購房者手上捏著錢，心里在打鼓。對于他們，在預期偏向負面時，通常選擇是，剛性需求的人會等待性價比最好的房子出現，投資客會選擇繞道而行，等到水落石出之后再定奪。

政府依然握有預期決定權，房地產市場是大幅下挫，還是平穩落地，降落傘在政府手中。政府可以明確征稅門檻，首套房不征房產稅，或者第二套房不征房產稅，在旅游地居住養老的老人，不必繳納房產稅。

中產收入階層中財富的大部分以房產形式存在，一旦房地產成為負資產，中國中產收入階層可能在一夜之間被消滅。

中國家庭資產增長，中產階級增長，房子增長速度超過了其他資產，中等資產家庭房產貢獻非常大。從2011年到2013年，中國家庭資產增加19.6%（未經CPI調整），其中，房產增加了26.8%，房產是資產增長的核心。資產排在30%和70%之間的中等資產家庭，由于房地產因素，資產升值。根據29省排序，房產在總資產當中比例的排序最高的是北京，北京市民當中總資產83.8%是房子，是極高的資產比例，上海是76.5%。如果向這部分中產收入階層征收重稅，毫無疑問，中國的中產收入階層將遭受巨大打擊。

未來征稅門檻明確，居民手中的不動產可作為抵押物，修改相關法律條款，“三農”貸款難、小微企業貸款難等現象會有一定緩解。

成也房地產，敗也房地產，房地產征稅改革必須伴隨中國中產收入階層的崛起，必須使中國財富分配等更加合理，使民間投資更加活躍，而不是相反。endprint