農村土地產權交易市場構建問題分析

周雅靜

（鄭州大學，河南 鄭州 450001）

1 農村土地產權交易市場構建目標

1.1 農戶行為響應最優

建立第三方土地價格評估機構，對土地進行合理的估值。在土地產權交易市場中，對土地進行科學合理的估值至關重要，直接影響了農民參與市場交易的積極性。要通過建立公平的第三方土地價格評估機構，嚴格執行土地估價程序，在完善的估價方法體系下對待交易的土地進行科學合理的估價，給出公正合理的土地價格，從而改善土地估價效果，使農戶可以信任土地評估的價格，以提高農戶進行土地產權交易的積極性。

提高農戶的政策認知度。不同農戶對土地政策的了解程度不同，行為響應的程度也不一樣。由于農戶自身的限制因素，對于國家出臺的土地政策不夠了解，地方政府就要針對自身實踐，結合實際例子，對農戶進行宣傳教育，使其了解土地改革的方向，真正理解產權交易政策，提高政策認知程度，并對交易的實際操作過程有一定的把握，進而積極地參與到交易市場中來，合理合法地進行土地產權交易，并且維護自身利益，保障自身的土地收益。

1.2 兼顧多方利益的基礎上最大限度保護農民利益

明確利益主體角色定位，合理分配利益。在土地產權交易的過程中，政府和中介方主要起引導、調節和監管的作用，更多的是以行政手段進行調節和引導，對于收益的獲得也理應以行政方式，通過“稅”和“費”等形式實現；中介方和村集體負責土地產權交易及整理的運行安排，對交易過程投入了精力與資金等，應直接參與收益的分配，獲得相應的利益；農戶在土地產權交易的過程中是最直接的利益主體，應當獲得最合理的收益。

建立合理的收益分配制度，最大限度保證農戶權益。構建合理的收益分配制度，借鑒農村土地產權交易市場試點經驗，出臺和試行農村土地產權交易收益分配辦法，形成合理有序的收入分配格局。完善集體經濟組織內部收益分配管理機制，規范土地收益分配制度，避免短期利益行為，并且建立健全收益監管機制和財務審計制度，接受群眾監督，維護農戶權益。

1.3 對農村土地流轉統一規范管理

搭建信息互動平臺，優化農村資源配置。在完備的產權交易制度規則體系和技術水平的支撐下，充分考慮農村土地產權交易的特殊性，將各個散戶、多個生產隊的土地資源進行整合，搭建一個良性的信息互動平臺，對平臺進行規范化管理，對區域內土地產權流轉信息進行統一的發布，推動農村土地產權實現陽光高效流轉，實現農村土地資源的優化配置，推動現代農業發展。

加強政府部門對交易環節的監管，避免尋租腐敗。在強化市場力量對土地資源配置影響的同時，政府主管部門要加強監管，以保障農村土地產權交易的規范有序。首先要加強對農村土地產權交易流程合規及信息公開的監督；其次是要鼓勵積極探索，創新交易方式的同時保證農村土地產權交易合法性；最后是加大農村土地產權交易違規違法現象處罰的力度，杜絕行政干預和違法交易。

2 構建農村土地產權交易市場的制約條件

農村土地產權交易相關政策與立法不完善。目前我國農村土地產權交易的政策和立法不夠完善，未能調動農民參與的積極性，市場交易有待規范。在農村土地產權交易中涉及多方利益主體，政府需要完善政策和立法，適時推出優惠政策，推動相關法律法規的完善，為農村土地產權交易提供更多的政策支持和法律保障。

缺乏統一的價格形成機制。農村土地產權交易的前提是有一個科學合理的價格形成機制，但是目前農村土地產權交易缺乏科學合理、公平公正的第三方價格評估機構。交易過程中產生依據不足，主要通過主觀估價的現象，得到的估值結果缺乏科學性、合理性，無法保證在公平的環境下完成交易，不利于產權交易市場的構建。

計劃經濟時期形成的政府主導的路徑依賴。制度變遷路徑依賴在農村土地產權制度改革中也需要考慮，由于在計劃經濟時期我國的土地資源由國家計劃決定，單位和個人需要聽從國家指令，這個時期國家計劃是靈魂和核心，形成了國家政府對土地制度主導的依賴，農戶對于土地產權交易的意識不夠，缺乏參與到土地產權交易的主動性。

3 構建農村土地產權交易市場平臺

目前農村土地產權市場的交易平臺還沒有廣泛建立，農村土地產權的合法流動大多是通過政府審批、鄉鎮企業申請或者村民之間信息共享，導致信息不對稱，難以及時傳播，所以需要構建專門的農村土地產權交易市場平臺。

政府主導，各地方配合。農村土地產權交易平臺的構建應由省級政府牽頭主導，各地方在統一規范的要求下配合。根據本省的實際情況，借鑒其他土地產權交易試點的成功經驗，由省政府提出本省的農村土地產權交易市場建設的規劃綱要，保證市場建設的財政預算支出，支持交易市場基礎設施和軟硬件建設，各級地方認真分析自身土地交易的實際情況，根據規劃綱要采取積極有效措施實地進行建設，加快土地產權交易平臺的構建。

建立公開公正的交易程序。農村土地產權交易市場服務平臺要滿足信息公開化、土地價格規范化等交易原則，農村土地產權交易過程中要保證信息的透明化，包括政府的土地規劃信息、土地招標信息、開發商的土地相關開發信息等，盡可能杜絕土地交易過程中的尋租和投機行為；農村土地產權交易市場要明確價格形成管理制度，具體包括作價原則、作價方法、申報以及監督制度在內的一整套價格形成過程，都要做出明確規定并且嚴格執行，防止土地交易主體隨意定價，破壞農村土地市場的價格管理體系和制度。

設置中介服務組織。目前由于部分農民對土地產權交易政策的認知有限，對交易流程缺乏全面認識，需要專業的第三方中介服務及服務組織來進行有效地補充與完善。政府應鼓勵農民在中介機構公開進行產權流轉，同時大力支持各種社會力量參與創辦農村產權流轉中介服務機構，在鄉鎮設立流轉服務中心，農業合作經濟組織也可以發揮中介機構作用，成為農村產權流轉交易的橋梁。鼓勵扶持各地農村產權交易機構組建專業服務人員隊伍，實施持證上崗制度，有效保障服務水平。

加強平臺的監督管理。在農村土地產權交易平臺的構建過程中，政府主要負責監管的職責，政府要成立相關部門，制定相應的法規或規范性文件，針對農村土地產權交易市場的交易模式和發展狀況，內容包括監管的主體、監管者的職責、監管的范圍、方式、處罰力度等。政府部門通過實施法規文件，加強對交易平臺的監督管理，可以有效規范土地產權交易市場秩序，提高監管的效率，有效地推動農村土地產權的交易。

4 農村土地產權交易市場良性運轉的保障

構建農村土地產權交易市場，搭建產權交易平臺是規范農村土地流轉、提高農民土地收益的重要舉措，但是土地產權交易市場的良性運轉需要政府和市場的共同作用。為了保障市場發揮其應有的作用，政府必須從法律法規、市場交易主體、市場環境等等方面進行一定的規定和引導。

4.1 建立健全土地產權流轉政策法規

政府或農業相關部門應該制定出臺規范性的文件或法律法規，使農村土地產權交易市場的交易模式和發展狀況都有據可依，并且規范相關的交易服務機構，對土地產權流轉過程中的主體、程序、合同、監管等有全面的規范，避免出現土地產權流轉自發無組織的現象，推動土地產權流轉向法定方式、有組織、高效集約利用方向轉變。

4.2 加強引導，提高農民對土地政策的認知程度

我國政府為保障農民利益，維護土地流轉秩序，會出臺各項土地政策，但是由于各種內外部因素，廣大農民對國家政策的真實意圖和具體操作方式不甚了解。所以各級地方政府在各自實際情況不同的情況下，要根據自身土地發狀況，借鑒其他省市地方成功改革的經驗，在國家方針的指導下拿出切合實際、切實有效的土地產權流轉方案，并且要加強政策引導，結合具體實際案例，對農民進行宣傳教育，讓農民真正理解政策意圖，提高認知程度，切實了解其實際可操作性。同時還要加強農民和農業投資者的法律意識，合法維護自己的利益，合法經營土地，減少土地糾紛事件。

4.3 加強政府對農村土地產權交易市場的監管

要保障農村土地產權交易市場的規范有序，就要加強政府等主管部門的監管力度。首先是要加強農村土地產權交易過程中流程合規性及信息公開的監督，保證土地交易價格公平合理，農民的權益得到實現；其次要加大在農村土地產權交易過程中違規違法現象的處罰力度，杜絕行政干預和違法交易，保證農村土地產權有良好的交易市場環境；最后要健全完善土地交易糾紛調解機制成立專門負責土地產權交易過程中出現糾紛的協商調解機構，及時解決農民的問題，維護農民權益。