房屋租賃違約金糾紛解決的法律依據

王秀玲

隨著經濟社會的快速發展，城鎮房屋租賃越來越普遍，由此引起的租賃合同違約糾紛事件也越來越多，有的糾紛雙方協調不了就會訴諸司法，請求人民法院裁決。那么，房屋租賃合同違約金賠償標準是怎樣判定的呢？具體從以下三方面分析：

一、房屋租賃合同中對違約金有約定，則按約定的違約金數額或比例支付。如雙方在簽訂房屋租賃合同時，租房違約金的數額或比例是由當事人雙方通過事先約定而確定的，有的在房屋租賃合同里約定違約金為一到兩個月的租金（有的稱為“押金”），那么一旦承租人違約，出租人就可以要求其支付違約金作為違約賠償。這種違約一般是承租方提前結束租賃期，給出租方在對外出租時造成了“空置期”，出現了租金損失，因此要按房屋租賃合同中約定的執行。《中華人民共和國合同法》第一百一十四條規定：“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法”。在現實司法實踐中人民法院一般會結合同類案件的經驗，因承租人根本違約導致房屋租賃合同解除，出租人可以要求其賠償的實際損失一般包括：免租期的租金損失（按照雙方未履行合同期間占合同約定期間的比例，賠償出租方的免租期租金損失）、房屋空置費損失、重新出租房屋的中介費損失等。具體審理中會考慮到房屋空置費損失、重新出租房屋的中介費等損失通常客觀存在但較難證明，法院未必會準確計算每一項損失的具體金額，而是通常會結合案件的具體情況，比如：雙方的過錯情況、租賃合同的約定期限及履行期限、雙方關于違約金的約定等情況，酌定一個相對合理的費用標準判決由承租方承擔。

二、房屋租賃合同中有違約約定，但約定的違約金明顯過高或過低的可以請求法院判定。租賃合同中約定的違約金很高，不意味著完全能得到法律的支持，發生相應情形時違約方無需被過高的違約金所“嚇唬住”。發生一方違約后、守約方要求違約方承擔違約責任時，如果約定的違約金“低于”實際發生的損失，守約方可以起訴到法院請求增加違約金;如果約定的違約金“過分”高于實際損失，違約方可以請求法院予以適當酌減。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條：當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規定的“過分高于造成的損失”。如房屋租賃費用每月僅為1000元，而約定的違約金數額達到了10000元，那么違約的一方可以提出請求降低違約金。另外，對于雙方雖然約定了違約金但未約定標準的，根據最高法院《關于逾期付款違約金應當按照何種標準計算問題的批復》規定，對于合同當事人沒有約定逾期付款違約金標準的，人民法院可以參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算逾期付款違約金。根據《中國人民銀行關于人民幣貸款利率有關問題的通知》第三條“關于罰息利率問題”中規定：“逾期貸款（借款人未按合同約定日期還款的借款）罰息利率由現行按日萬分之二點一計收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%-50%；借款人未按合同約定用途使用借款的罰息利率，由現行按日萬分之五計收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收50%-100%。對逾期或未按合同約定用途使用借款的貸款，從逾期或未按合同約定用途使用貸款之日起，按罰息利率計收利息，直至清償本息為止。對不能按時支付的利息，按罰息利率計收復利。

三、租賃合同中對違約金沒有約定，一般應按違約方對其造成的實際損失來計算違約金。《中華人民共和國合同法》規定，違約金金額及計算方法等均由合同簽訂雙方約定；在合同中存在違約金條款卻在合同沒寫違約金金額的需要依據違約金具體條款協商確定；沒有違約金條款的，在證明存在損失的情況下，也可要求相應的賠償。第一百零七條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任；第一百一十二條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失。《北京市高級人民法院關于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》中，關于房屋租賃合同因違約解除產生的實際損失如何確定中明確：因承租人根本違約行為導致房屋租賃合同解除，出租人要求承租人賠償其房屋閑置期間的租金等實際損失的，可予支持，但合同另有約定的除外。因出租人根本違約行為導致房屋租賃合同解除，承租人要求出租人賠償其另行尋找替代房屋周轉期間所受損失的，可予支持，但合同另有約定的除外。損失具體數額不能確定的，可以推定為租賃房屋閑置期間或尋找替代房屋周轉期間的租金損失，但最長一般不得超過六個月。

也就是說，合同沒有違約金，并不代表不需要承擔違約責任，仍然需要賠償，只是賠償金額和方式不一樣。沒有約定違約金的，對違約方比較有利，守約方必須舉證自己的損失才能獲得補償。對房屋租賃合同未約定違約金或違約金數額的可以采取補救措施，雙方可以協商補充約定，協商不成的情況下可以到法院起訴。