房地產住宅批量精裝修項目管理的探究

王玉亭

(國貿地產集團有限公司，福建 廈門 361000)

0 引言

批量精裝修一定要做好，使每一套成品房的質量能夠得到保障，這是房地產住宅批量精裝修項目管理的考核標準，也是對市場、消費者的一種購房保證。目前，很多房地產行業對批量精裝修的項目管理不到位，管理力度不大，導致市場上很多精裝修住宅的品質不佳，因此，應對房地產住宅批量精裝修的管理。

1 房地產住宅批量精裝修項目內容

開發商做住宅批量精裝修已成為行業內的首要趨勢，房地產住宅已經從個體簡裝修化走向批量精裝修化。房地產住宅批量精裝修指的是在原有的個體住房簡裝修上進行更深層次、更具全面、大批量的裝修。其過程要比住宅簡裝修復雜得多，從房屋的外觀設計、到室內設計、內部構造、功能設計、人性化設計等都需經過縝密的思考，以滿足購房者的用房需求。

2 住宅精裝修優勢

2.1 節省裝修費用

據相關部門比較，精裝房所花費的成本要比購房者自行裝修花費的成本節省30%。因為房地產開發商精裝修的材料、家具等都是通過一站式采購，節省了運輸費，儲藏費，降低了裝修材料的浪費。從以往情況來看，房地產開發商在向裝修材料供給商購貨時，會用大量采購的方式來降低購買裝修材料的費用，以此來降低裝修成本[1]。

2.2 方便入住，節約時間

購房者購買毛坯房，需要花費時間尋找裝修公司裝修毛坯房，裝修時間往往都需要一年以上，而精裝房則少了繼續裝修的環節，購房者可以直接入住，無論是自己居住還是投資都非常方便。

3 批量精裝修施工現場管理

3.1 設計管理

房地產住宅批量精裝修的設計管理主要分為裝修設計時期和裝修施工時期。在裝修設計時期，需要對裝修施工時期做一個整體規劃設計管理。在裝修設計時需要考慮裝修施工過程中可能出現的問題，對可能出現的問題提出解決措施，以防在裝修施工時，因為過程問題出錯導致裝修施工的延期，從而影響精裝房的銷售。在裝修施工時期，也要做好設計管理，對施工團隊的管理做出明確規定，防止因為裝修階段裝修人員的不足，而延期施工；對裝修施工時期的安全問題，要保證安全的施工環境，做好出現裝修事故后的應急備案；對裝修設計施工成本進行設計管理，在提升施工質量的同時，降低施工成本。

3.2 進度管理

批量精裝修的工程進度管理占裝修全過程很大的比例，能有效控制施工有條不紊的進行。進度管理主要有編輯進度計劃、具體管理進度計劃。因為精裝修進度重要性大，項目計劃內容繁雜較多，所以在施工過程中要提升對施工進度的管控能力。在編輯進度計劃時，要特別注意計劃中工程進度時間，對施工的各個進度節點都要認真審查，對工程的進度節點進行標注，防止出錯。在常見的房地產住宅批量精裝修中，進度計劃一般是2～4d 完成測量放線，在工程期4～26d 是材料進場，在工程期6～28d 布管布線、線盒安裝，在工程期8～24d 吊筋、墻面批膩子，在工程期16～30d 地面地磚鋪貼、吊頂、墻面乳膠漆調制，在工程期25～35d 門、五金、燈具制作安裝，在工程期30～35d 木飾面油漆、潔具安裝、工程局部修整，在工程期35～40d 衛生清理、工程交工。批量精裝修的計劃思路要明確，精裝修住宅工期要按時完成，要保證裝修的進度在編輯好的進度計劃內，切忌工程延期和因工程交付時間在即而忽略工程質量，盲目操作加快工程的進度。

3.3 材料組織

精裝修材料的管控在保證施工的進行有著舉足輕重的作用，它與施工進度有很大的關系。由于精裝修項目完成后，購房者無需等待就能立即入住，因此，在施工過程中要協調好裝修材料的供應，保障施工設備齊全，所用材料的質量滿足裝修施工的需求。在一定程度上要做好裝修工程質量的把關，因為在精裝修施工過程中對某一環節、某一材料的疏忽管理，都會影響到用戶的居住體驗。材料質量的管控在精裝修施工過程中是非常重要的一項管控措施，因為在交房后，用戶就能直接觀察到室內家具、門窗、裝修材料的品牌，通過網上查找可以獲取這些設施的信息。因此，在裝修過程中一定要提高對裝修材料質量管理的關注度。

3.4 成品、半成品保護

設置專職人員負責成品、半成品的保護，對已完成裝修的區域，專職人員負責好成品的安全性，未經許可，不得入內。根據成品所處位置的特殊性，設立專門警戒線，或者建造防護措施，來保護成品的完整性。要嚴格落實成品、半成品保護條例，施工方在裝修期間要肩負起對成品、半成品的保護責任。施工方在交接裝修任務時，應該對成品、半成品的保護也進行交接，保證一天24h 成品、半成品都有人負責看管。加強對成品、半成品保護的宣傳教育，制定完善的成品、半成品保護機制，對成品的完整性造成破壞時，應該及時做好彌補措施。建立問責制度，加大對損壞成品、半成品的處罰力度。

4 案例分析

4.1 項目概況

廈門“國貿天悅一期（J2014P01 地塊四號地塊）工程位于集美區11-11 片區杏林北路與杏錦路交叉口南側。設計地面標高±0.000，相當于絕對標高（黃海）8.0m。基礎采用樁基礎，地下室均為混凝土框剪結構，上部為剪力墻結構，抗震設防類別為丙類，抗震設防烈度為七度，剪力墻抗震等級為二級，框架抗震等級為三級，建筑結構安全等級為二級，耐火等級一級。設計地下層，1#、2#、3#樓地上二層為架空層，三層及以上為住宅區；5#、6#、7#樓地上一層為架空層，二層及以上為住宅區。D1-D5#樓為商業店面。總建筑面積為134920.72 m2，其中地上建筑面積109521.45 m2，地下室建筑面積24214.02 m2；

該工程為批量精裝修交付項目，于2015年5月開始施工，2016年9月結構封頂，2017年1月精裝修班組進場，2017年10月底現場施工結束。2018年2月完成各項驗收并取得竣工備案，2018年3月底正式交付。該工程一次交房率達到98.3%，交付期業主戶均提出問題數0.6 條，創造公司批量精裝修項目交房各項數據最優記錄。

4.2 批量精裝修工程管理流程

4.2.1 精裝圖紙會審。仔細審查核實精裝修工程的各項工作要求。

4.2.2 主體界面移交。包括土建結構主體實測實量、整改及水電點位、管線等的移交工作。

4.2.3 隱蔽基層施工。對廚衛陽臺防水、戶內給水管、電管試通及穿線的施工；還包括墻面、吊頂膩子和木作的基層施工。

4.2.4 飾面材料下單。對廚衛客餐廳墻地磚、門頭石、吊頂鋁扣板、入口門、戶內門、衛生間、凸窗臺等位置材料的下單。

4.2.5 泥水濕作業。包括客餐廳走道地磚的鋪貼，衛生間墻地面磚的鋪貼，陽臺地磚等其他位置面的地磚鋪貼。

4.2.6 涂料面層。對墻面、天棚膩子批涂、打磨及涂底料漆，再對墻面、天棚涂料面進行噴涂作業。

4.2.7 木材、石材、燈具等的安裝。對戶內門套及門扇對的安裝，對玄關門、走道柜的安裝，對衛生間臺盆柜、馬桶等的安裝。

4.2.8 驗收及精保潔。對于收尾工作，一定要做到認真細致。包括第一次初保潔、第二次精保潔，對問題進行及時的排查和整改。

5 結語

國家各地區對房地產住宅批量精裝修的政策大力支持，制定各種精裝修條例來保護購房者和開發商。批量精裝修會是未來房地產行業的流行大趨勢，也是發展的必然結果。做好批量精裝修項目管理，為中國住房用戶保駕護航。