房地產開發項目預結算常見問題及解決策略

許兆靈

（福州綠閩置業有限公司，福建 福州 350000）

0 引言

所謂工程預結算，其包含了編制與審核的工作，實際開展過程涉及到的部門比較多，并具有一定的復雜性，編制人員需要具備較高的責任意識，并且還要有耐心。

為了能夠切實適應市場經濟的發展需求，需要對工程項目預結算進行科學合理的把控，防止工程實際施工期間產生造價失控的問題。現階段，在工程預結算期間，還存在著一系列的問題，除土地成本外，建筑工程造價是房地產項目直接成本最重要的組成部分，相應工程預結算管理在房地產項目成本管理中的重要性也尤為凸顯。本文從房地產業主方角度初步探討了工程預結算管理中存在的問題，并提出相應解決措施，以期在工程預結算環節更有效控制成本。

1 房地產預結算管理中存在的問題

1.1 變更簽證的嚴謹性影響核算的反復性和準確性

（1）圖紙的頻繁或大規模變化會帶來核算上的反復，如因產品定位標準改變，建筑物整體或局部外立面調整，一份變更有時涉及幾十份圖紙的藍圖替換，過多的設計變更和不能明確標注前后變化之處的設計變更，均需要預算人員投入更多的精力去重新核算或甄別變化之處。（2）變更簽證有效性重判增大預算人員工作難度。例如，招標階段就工期緊張情況已向投標單位進行披露和工期約定，那么趕工費用應視為已包含在投標總價中，現場任何的趕工措施都不應該再給與簽證，而現場工程師有時會忽略合同約定，只要現場事實發生就給予確認，屆時由預算人員再進行無效簽證費用剔除難度就會增大。（3）變更簽證描述不明確可能造成重復計算或漏算。如設計變更發出時，現場已按原圖施工部分或全部，現場工程師應明確說明此事實，并標注已發生的拆改量，而不是簡單描述已按變更圖施工，造成預算人員漏算。

1.2 開口合同增大后期結算難度

為實現盡快銷售，房地產項目經常出現剛出施工圖，施工單位須馬上進場的情況。由于采用固定總價合同形式招標時間不充足，業主方基本會采用費率合同或模擬工程量清單暫定總價合同，二者均是開口合同，為后期結算增大困難：一方面工程量核對投入的時間、精力相比招投標階段大幅增加；另一方面由于各地定額編制水平以及清單描述準確程度不同，造成的價格爭議也較大。若這些在招標階段可以解決的問題一直擱置到結算階段，也會給正常入住交付造成隱患，甚至付出更多的成本代價。

1.3 合同價格不均衡導致后期結算成本損失

如對于措施費用，越來越多的業主選用總價包干或建筑平米單價包干，故而在合同總價一定的情況下，施工單位有時會壓低措施費報價以抬高實體部分報價，以期在后續變更簽證環節利益最大化；同樣在投標階段，業主方也會盡可能要求投標單位將清單中未涉及、但后續變更簽證可能會用到的零星單價做以報價，此部分報價有時不參與總價競爭會被忽視，如零星用工單價、機械臺班、窩工單價等，但一旦發生停工，工程量大幅增加，單價偏高會導致索賠費用劇增。

1.4 施工圖紙表述的完整性影響預結算的準確性

嚴謹高質量的施工圖紙是預算人員準確核算的有力依據和有效保障，直接影響到核算工作的容易程度和準確性。有些施工圖紙對具體問題或采用概括性表述，或缺乏節點詳圖，或四處引用圖集而圖集亦表述不清，造成預算人員核算困難。如鋼筋接頭方式（綁扎、機械連接、焊接等），有的圖紙設計總說明中僅描述不同連接方式的鋼筋直徑范圍要求，而不進一步詳細區分不同使用部位的鋼筋直徑范圍要求，使得預算人員需做進一步圖紙澄清或采用不正確的處理方式憑經驗核對。

1.5 結算時間過長造成合作雙方管理成本增大

原則上工程竣工備案驗收之時，業主與施工單位應辦理完畢結算，實際上建筑市場均是在交付3-6 個月左右辦理完畢，有的是一年甚至兩年方辦理完畢。鑒于圖紙混亂、變更簽證較多、合同爭議較多、人工材料變化幅度大要求調差、結算資料不完整等種種主客觀理由，結算雙方一般拉鋸時間較長，尤其在雙方項目管理班子分流撤除的情況下，有些問題愈難解決，導致雙方投入的管理成本增大，當然施工單位的資金成本更會增加，從而引發矛盾。

2 加強預結算管理的措施

針對以上工程預結算管理中出現的問題，初步探討改進措施如下：

2.1 提高圖紙質量、加強審圖，減少后續設計變更

首先，設計任務書要細化、量化到位，與設計院人員溝通到位，挑選的設計團隊專業水平和責任心到位，在設計方管理環節保證基本出圖質量；其次，施工藍圖正式出具前，保證業主方各部門及各合作公司（如監理、總包、造價咨詢）在白圖階段審圖到位，圖紙清晰完整且準確表達業主要求，相應后續設計變更減少，核算壓力減輕。

2.2 盡量簽署固定總價合同

在確定項目開發進度計劃時，施工圖紙出具后預留正常的招投標時間，完成工程量清單編制及核對，簽署固定總價合同；若已簽署開口合同，則宜在施工圖紙出具3-6 個月內與施工單位盡快簽署轉總價包干合同。確定合同總價不僅減少雙方合同風險，減輕后續結算壓力，同時也會提高合同履行過程中工程產值核定及工程款撥付的準確性。建設單位和施工方均需要承擔著價格變動所導致的風險問題，避免由施工企業全部承擔所有風險，全面做好公平公正。建設單位與施工企業之間簽訂標準規范的合同，確保建筑工程的施工項目順利實施，在預結算階段不會出現糾紛事件。

2.3 現場工程人員要熟悉合同，做好現場費用把控的第一關

工程人員是現場簽證的主要實施者，對簽證發生的緣由、責任主體必須有明確的判斷。一方面工程人員要認真參與合同交底，另一方面也要多研究合同，具備一些基本的造價知識，清楚哪些費用已經包含在合同中，避免現場無效簽證。

2.4 加強預算人員專業素質及管理能力

已有較多的房地產公司委托專業造價咨詢機構參與工程量核對和預結算審核，因而，業主方預算人員不僅要有較好的專業素質，能夠發現專業問題指導合作單位，同時也要會管理，既能與相關部門溝通及時處理預結算中遇到的各類問題，又能鞭策監督咨詢公司在有效的時間內核算結果準確、效率高不反復。應該對相關工作人員的培訓工作進行加強，并加大高素質人才的引進力度，同時使其嚴格按照相關要求來開展工程的預結算工作。另外，也可以將本單位內部的工作人員派出到其他成功的企業中進行學習，也可以對本領域內的專家進行聘請，開展一系列的講座，從而使工作人員的專業素質水平得以真正提高，更好地為建筑工程預結算工作服務。

2.5 提高結算速度，減少結算風險

固定總價合同以及開口合同轉總價包干合同簽署后，影響結算速度的主要是變更簽證和合同爭議。變更簽證要保證一單一結、隨完隨結，提早進行費用確認，不積壓到結算環節；合同爭議及索賠提前確認事實、進行多種方案測算和預談判，以便能夠在恰當的時機隨時進行決策。將結算工作前置，實現在竣工備案時辦理完成結算將不再是一個高目標。

3 結語

工程預結算管理作為房地產項目直接成本控制最重要的一環，不僅需要預算人員強化自身專業能力，同樣需要設計、工程等各方人員共同參與，在設計、招投標、變更簽證控制、施工現場管理等各階段進行全過程控制，共同將工程造價控制在最為合理的范圍內。