房地產項目工程預結算審核的幾點建議

黎 靜

（江蘇富通置業有限公司，江蘇 南京 210000）

1 房地產項目工程預結算審核中存在的問題

1.1 工程施工圖與竣工圖不符

對于房地產項目而言，施工圖和竣工圖非常重要，前者是項目建設的參考依據，后者是在房地產項目竣工后的成果展示，它們很好的為項目的不同階段提供的重要的輔助作用。在進行施工單位招標時，施工圖的設計會作為當中最為重要的參考標準之一，至于竣工圖的設計，則是會根據項目工程的實際情況有著一些變動，但是變動不能過大，需要控制在正常的范圍內。可是在實際的房地產項目建設中，從當前的情況來看的，施工圖和竣工圖之間所存在的差異還是比較的明顯，這就導致出現了許多的問題。例如：可能會出現將兩圖混合應用了，甚至將已經棄之不用的施工圖應用到預結算當中，這就使得審核工作受到的極大的影響，所得到的結果不對，很實際的成本有著極大的差異，引起非常大的損失。

1.2 虛報工程量

因為當前的房地產市場十分的混亂，在進行預結算審核之時，會存在虛報工程量的現象，導致當中出現十分復雜的問題。具體可能會有以下體現：首先是虛設工程項目，在上報工程量的時候，將沒有施工的項目也上報到結算中。其次是借聯系單弄虛作假。一些施工單位他們為提高利益，就打著是為甲方著想的借口，在聯系單上做一些虛假的信息，將聯系單上對自己不利的內容給改掉，然后達到增加工程造價的目的。最后是故意多算工程量，這是在工程建設中非常常見的一個問題，這會造成上報的工程量比實際要多出不少，這就直接導致造價增加。

1.3 虛報材料價格

建設工程中，材料的成本是工程造價中最重要的一環，其所占比例60%—70%，大多的過高的工程造價，都是因為在材料的成本方面出現問題。對于工程材料的成本的虛假上報，一般會有以下幾種體現情況：第一種情況，監理方的工作不到位，對建設材料的質量把關不夠嚴格認真，使得劣質材料被當作好材料使用。第二種情況，施工方在預結算的過程中，對材料價格進行調整，并沒有規范的按照簽訂的合同進行，如果材料的市場價升高則是將價格調高，如果材料的市場價降低則是按照原價。第三種情況，施工方通過各種各樣的手段，進行偷工減料，并沒有達到設計要求。

2 加強房地產項目工程預結算審核的幾點建議

2.1 做好單價審核管理工作和工程量審核工作

在進行單價審核管理工作時，嚴格圍繞施工圖進行，根據房地產項目的質量和功能要求，保證所用的材料能夠滿足施工要求，滿足房地產行業的標準，同時利用所用材料在當前市場中的最高價格進行定額套用，減少出現對材料價格進行調整的情況，進而保證對單價管理的質量。與此同時，對于預結算審核工作來說，首先就需要從工程量計算和審核工作開始，在工程量審核工作中，因為會存在虛報工程量的現象，造成這現象的原因較多，可是歸根結底還是因為工程量審核工作的質量有問題，所以需要改進審核的方法，加強對審核核心環節工作的處理，必須保證工程量清單與工程量計量達成相對的統一，對細小的房地產構建件進行計算時，需要做好有關的細化處理工作，避免出現工程量計量的誤差，將具體的房地產項目的真實工程量反饋出來。

2.2 重視定額套用核算工作和強調對預結算審核工作的管理

在進行審核的過程中，需要合理利用現代化的技術，加強對房地產項目審核工作的質量，保證審核的有效性，讓項目資金得到合理的控制，對工程造價的控制力度加強，進而讓工程預結算審核質量得到提高。而且因為房地產項目復雜，當地的政府需要對該地區的材料的價格協調管理，建立科學有效的定額套用核算工作體系，并要求預結算審核人員嚴格按照體系進行，如果發現施工圖和定額套用存在差異那就需要及時進行調整，對房地產項目建設中所需用的材料做好管理，避免出現反復性的定額套用問題，這樣可以有效的提高對預結算審核工作的控制，當預結算審核工作得到有效的控制，那么其質量也會得到相應的加強。

2.3 提高預結算審核人員的專業水平

預結算審核工作十分的關鍵，最終還是需要專業的人員來完成，所以預結算審核人員的專業水平將會直接影響預結算審核工作的完成質量，這就需要對審核人員進行培訓，盡可能的提高他們的專業水平。首次，通過具有多年審核經驗的高水平人員對審核小組成員進行培訓，傳授給他們專業的知識，根據房地產項目工程的實際施工情況，切實的進行審核，保證審核工作的有效性。其次，要讓審核小組的成員熟記施工合同中的有關規定，具備較為全面的房地產市場知識存儲，對材料價格、施工技術、工程計量等都有所了解，保證審核結果的精準。最后，審核人員的道德素養必須要達到一定的高度，對于自己開展的工作有著足夠的責任感，可以守住職業道德，公正的完成審核工作，不出現弄虛作假的情況，保證審核工作的效率和結果的有效性。

2.4 嚴格遵守預結算審核原則

預結算審核工作是一項非常嚴謹的工作，它有著十分規范性的原則，在工作進行的過程中，必須要按照有關的原則展開工作，這樣才能夠保證核算結果的精確，根據目前的預結算審核工作來看，主要有以下幾項原則：精準的工程量、價格和費用的審核。首先，在進行房地產項目測量工作中，采用精準的測量設備和專業的人員完成測量，分析測量的數據后，根據有關算法，對工程量進行計算審核，保證審核的結果和實際相符。其次，對于建設材料價格的審核和對價格差的調整，這是有效的控制工程造價的主要環節，這個環節出現問題，將會直接導致整個工程造價的崩壞。最后，對于取費的審核，需要根據合同中的有關規定，保證取費審核的正確性，這對預結算審核工作十分重要，因為通過正確的取費審核，可以有效的控制項目成本的投入。

2.5 深入工程現場，了解真實情況

通常條件下，預結算審核工作都是要在項目工程完成后才開始，因為這樣的工作方式，就會讓審核人員對于工程建設的部分工作缺少了解，這是造成工程造價問題的主要因素之一，尤其是一些比較大型的房地產項目，工作十分的復雜，如果核算人員對于現場工作沒有一定的了解，那么核算之時所得到的結果也不夠真實。所以為保證核算的有效性，審核人員需要在項目建設時進入現場觀看實際施工，對施工的重要環節深入了解，同時實際測量工程信息，并做好詳細的記錄，作為后期的核算依據。除此之外，審核人員還需要對建設材料市場進行調查，知道材料的價格情況，以防止在進行工程結算審核時，出現虛假的上報，以保證工程造價和實際的建設投入成本相符。

3 總結

根據上述可知，房地產項目工程預結算審核對于房地產項目十分的關鍵，它是提高工程造價精準度的重要方式，通過完善科學的審核策略，提高審核結果的有效性，幫助節約項目建設的成本，讓房地產行業的經濟效益提高。