富力地產(chǎn)當能力支撐不起野心

謝澤鋒

曾經(jīng)的“華南五虎”一哥富力雖已不復當年之光，但其掌舵者的野心卻愈發(fā)龐大。

多次在倫敦置業(yè)、收購恒基兆業(yè)項目，接盤海航海南大英山CBD部分項目，花費近200億拿下萬達酒店資產(chǎn)，李思廉和張力這對老搭檔的擴張欲望不斷膨脹。

不計后果的瘋狂并購，令公司債務急劇上升，現(xiàn)金流入不敷出。根據(jù)財報，富力地產(chǎn)（02777HN）經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)7年為負，上市以來，投資活動現(xiàn)金流僅有兩年為正。

這家全國20強房地產(chǎn)公司的成績單，令投資者汗顏。

控制不住的手

讀不懂的是這家公司的發(fā)展戰(zhàn)略。

潘多拉魔盒似乎開啟于那場至今議論于坊間的“世紀大交易”。2017年7月19日，萬達索菲特酒店，名流云集，車水馬龍。

王健林和孫宏斌正要宣布一場世紀交易，但原定下午4點正式開始的簽約儀式，被要求延后1個小時。此后，故事的結(jié)局眾所周知。

交易活動背景板上添上了富力的名稱。當天，富力以6折價錢、199億元收購了萬達商業(yè)地產(chǎn)旗下77家酒店資產(chǎn)。

當時來看，李思廉確實像撿了個大便宜。計算來看，收購的酒店單價約為2.58億元，僅是富力自己開發(fā)酒店成本的一半。

然而，直至今日，當初看似以白菜價買入的優(yōu)質(zhì)標的，卻成為富力深陷泥潭的債務大坑。以公允價值計算，收購萬達酒店資產(chǎn)為其帶來的超131億元“議價收購收益”，2017年富力地產(chǎn)61 18%的凈利潤來自于這筆交易。不過，好景不長。2018年，刨除這筆交易的溢利后，富力純利潤降回到83億元，猛跌60%。

根據(jù)最新財報，今年上半年，富力酒店營運虧損額為4 2億元，去年同期虧損額為1 84億，同比上漲128%。

而根據(jù)年報數(shù)據(jù)顯示，2013-2018年間，其真實虧損額分別為2 49億元、1 4億元、1 67億元、1 83億元、1 46億元和4 59億元。

有自媒體感慨：“萬達的文旅城和酒店都是好肉，但有的人咽下去了，吃得有滋有味;有的人卻貪多嚼不爛，搞得現(xiàn)在整個消化系統(tǒng)都出了問題”。

然而，李思廉卻并不后悔，他說“成為世界最大的豪華酒店業(yè)主，感覺很好，起碼自己在出差的時候，可以受到特別的關(guān)注。”

當人們以為富力會收斂自己瘋狂投資的雙手時，今年7月6日，富力與華泰汽車簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，稱雙方將在新能源整車制造、智能網(wǎng)聯(lián)及無人駕駛方面展開合作，未來還會加快布局東南亞等海外汽車市場。

此后，華泰汽車就爆出欠薪、停產(chǎn)等風波，富力不得不停止全部的合作協(xié)議。盡管房企跨界新能源汽車早有先例，但一家知名房企的眼光卻如此離譜，不禁讓人大跌眼鏡。當初看似以白菜價買入的優(yōu)質(zhì)標的，卻成為富力深陷泥潭的債務大坑。

越來越多的負債

欲望背后，埋下的是負債的禍根。

據(jù)半年報顯示，富力地產(chǎn)凈負債規(guī)模由2018年末的1285.g2億元增加至2019年6月末的15647億元，凈負債率由2018年末的184 1%大幅提高至2019年6月末的2190%。截至2019年6月末，富力地產(chǎn)總負債高達3340 46億元，較2018年末增長12 73%。

而與此同時，公司的盈利增長不僅沒有跟上，夏而遠低于去年同期。

富力地產(chǎn)中報顯示，純利由上年同期的40.8億元增至41.7億元，同比增長2.2%;歸屬股東凈利潤40.27億元，同比增長2.66%。

更令投資者擔心的是，這家曾經(jīng)輝煌的大型房企，增速乏力。

根據(jù)公告，截至今年9月底，公司總權(quán)益合約銷售金額約925.6億元，銷售面積約85&44萬平方米。銷售收入和銷售面積增速分別為6%、29%。

要知道，富力2019年的銷售目標是1600億，比去年1300億增加23%。三分之二的時間已過，才完成年度目標的57.85%。

在8月22日的富力中期業(yè)績發(fā)布會上，李思廉自問自答：“誰說今年的市場差？沒有很差。你看見哪—家公司很差？一家都沒有。”

在李老板自認為不差的背后，富力已經(jīng)感覺到資本的寒冷，為了減少財務負擔，公司決定減少拿地。

2019年7月26日，李思廉親自起草了—份《關(guān)于要求地區(qū)公司確保完成銷售任務的通知》。該文件下發(fā)全公司，提出2019下半年的工作重點應圍繞“促銷售、抓回款”開展，而目下半年原則上暫停拿地。

—邊減少開支，一邊抓緊促銷售，提升回款效率。該份文件也明確強調(diào)，公司財務、開發(fā)、工程等部門均應以銷售為中心開展工作，全力以赴配合銷售目標的達成;堅持全民營銷，加強促銷力度，以完成項目銷售目標為第—優(yōu)先級，在確保銷量的基礎上追求項目收益最大化。

根據(jù)富力地產(chǎn)中報顯示，公司總負債、短期借款、長期借款當期到期部分、凈負債率等指標均在不同程度地增長。

為此，李思廉不得不在8月22日的中報業(yè)績會上澄清：富力并不是完全不拿地了，文件中也提到，如遇有優(yōu)質(zhì)土地項目等特殊情況，可單獨呈報集團董事長審批。

不過，現(xiàn)實是如此殘酷。根據(jù)富力地產(chǎn)中報顯示，公司總負債、短期借款、長期借款當期到期部分、凈負債率等指標均在不同程度地增長。

更遑論李思廉看重的現(xiàn)金流，根據(jù)財報，富力地產(chǎn)經(jīng)營隆現(xiàn)金流連續(xù)7年為負，2005年上市以來，投資活動現(xiàn)金流僅有兩年為正。

今年上半年公司經(jīng)營性現(xiàn)金流為260.76億，投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流為-18.42億;相比較，其融資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流高達315.74億。這說明公司還在不斷融資，但投資和生產(chǎn)卻在不斷“失血”。

這些數(shù)據(jù)背后，富力更應該深思自己的發(fā)展策略。過分“貪慕虛榮”，滿足自己的野心，瘋狂開支投資，導致上市公司流血不止。

李老板真的應該思考，別人寧可六折割肉甩賣的東西，自己為什么還要買？