房地產稅立法的考量

□馮胤卿

房產稅是以房屋為征稅對象，采取從價計征和從量計征兩個辦法征收的一種財產稅。伴隨著房地產市場的火爆，房產稅在我國成為社會熱點問題。由于立場和角度不同，房產稅的立法有較多的爭議，本文認為要推進房產稅改革與立法，必須從理論本源去思考，有幾個問題亟需厘清。

一、房產稅不是一個新的稅種

房產稅在我國歷史比較悠遠。周代的“廛布”、唐代的間架稅、清代和中華民國時期的房捐，都實質是房產稅。新中國成立后，房產稅成為法定稅種，隨后將房產稅與地產稅合并為房地產稅。1986年9月15日國務院發布《中華人民共和國房產稅暫行條例》，正式改為房產稅。房產稅既然在我國有很悠遠的歷史沿革，屬于現在開征的稅種之一，因此社會討論房產稅必須建立在已有的基礎上，如果脫離這個根本。對于社會層面容易產生情緒化的考慮，給立法工作帶來公眾壓力，影響立法與改革的推進。

二、房產稅本質是財產稅

我國的房產稅在性質上屬于財產稅，財產稅以財產所有者為納稅人，調節各階層收入，貫徹量能負擔原則，促進財產的有效利用。現開征的房產稅是以房產為征稅對象，但是主要以經營性房產為征稅對象的，居民個人居住用房是享有免稅優惠的。如果是基于目前住宅房產市場火爆，出于給房價降溫的目的，完全可以對現有住宅用房的稅收優惠做相應的調整，討論在對居民滿足自住需求的前提下，開征房產稅。重慶和上海已經基于此考慮邁出了改革的第一步。重慶對房產稅按照房價實行累進比例。房價分為三個幅度：房價達到當地均價2倍至3倍的房產、3倍至4倍的房產、4倍以上的房產。按房產價值的0.5%、1%、1.2%的稅率征稅。上海采取的是固定比例稅率，本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購的住房，適用稅率為0.6%。改革的結果是兩個地區沒有抑制火爆的房產市場，究其原因是資本有趨利屬性的，如果有利可圖，可以不計一切代價。上海和重慶進行了房產稅的改革，對居住用房開征稅收，在持有環節征稅，符合財產稅調節財富的本質，這個視角是值得肯定的，但是研究發現，兩個地方的稅率都比較低，沒有考慮納稅人稅負，如果資本投資收益能充分抵消納稅負擔，房產稅是起不到降房價，調節財富分配的目的。

三、房地產稅立法目的必須正確

2019年政府工作報告中明確提出“穩步推進房地產稅立法”后，十三屆全國人大第二次會議上再次提到房地產稅法。房地產稅是一個綜合性概念，一切與房地產經濟運行過程有直接關系的稅都屬于房地產稅。在我國包括房地產業營業稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等。房產稅到房地產稅的轉變，立法目的何在？理論界權威人士解釋房地產稅的提出是為了財稅體系的改革，其與打壓高房價無關系。民間對于房產稅的改革也好，房地產稅的立法也罷，渴望的是能起到抑制火爆的房地產市場。民間期盼和政府立法目的有了偏差。現在的房地產市場主要有取得土地使用權所支付的金額、開發成本、開發費用、稅金這幾部分構成。如果為了改革稅收體系，實現費改稅確實是房地產稅的一個由頭。如果是為了降房價而提出房地產稅的立法，估計效果一般。為何這樣有此結論？房地產的市場炒作是一方面，另一方面還要看到房地產的開發過程中政府的土地出讓是房地產的大頭。中央政府喊降房價，地方政府在狂熱賣地，從而出現了調控一次，房價漲一撥的怪圈。如何讓地方政府改變土地財政是房地產稅推出的巨大絆腳石。

四、房地產稅應該成為地方政府收入的重要來源

我國地方政府熱衷賣地對房產稅沒興趣主要原因首先是現在稅率比較低，地方政府所得不多，可以改革房地產稅提高稅率，提高地方政府的積極性。其次開源節流，保障地方政府的財政收入。再者對房地產市場在市場化基礎上做適當監管，梳理房地產市場，對地價、開發收益、轉讓收益都要核定起點或者幅度。最后多稅種聯動，對房地產稅、空置稅、個人所得稅等稅種一起做房地產專項立法改革，可以考慮對于自住需求稅負基本沒有，適當投資稅務較輕，如果炒作房地產市場則稅負最重。