淺談房屋買賣公證

孫玉平

摘 要：房地產市場交易頻繁，作為房地產市場的重要構成部分，二手房交易的復雜性帶來高風險，從而促使公證成為交易過程中不可或缺的重要環(huán)節(jié)。

關鍵詞：二手房交易; 風險意識; 買賣公證

中圖分類號：D926.6? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A? ? ? ?文章編號：1006-3315（2019）12-197-001

近年來，隨著市場經濟的快速發(fā)展，二手房交易越來越多，二手房交易所產生的糾紛也日漸增多。二手房買賣雙方為了避免糾紛，防止糾紛發(fā)生，雙方當事人選擇到公證機構辦理房屋買賣公證已成為一種常態(tài)。在日常辦理房屋買賣公證的過程中也遇到了一些問題，需要我們從實務中進行總結，并從理論上研究，以便正確處理好此類公證業(yè)務，更好預防糾紛，化解矛盾，服務區(qū)域經濟發(fā)展，便民利民，維護社會穩(wěn)定，促進社會和諧。

下面闡述我們日常生活中常見的幾種房屋買賣的情況：商品房買賣、集資房買賣、經濟適用房買賣和農村集體宅基地房屋買賣等。

1.商品房的問題

（1）有產權證的商品房，一般情況下買賣雙方可直接到房屋管理部門辦理房產過戶手續(xù)，或者在辦理完公證手續(xù)后到房屋管理部門辦理房產過戶手續(xù)，辦理公證手續(xù)是不可以代替過戶的。（2）沒有產權證的預售商品房的問題。在現實生活中，對于沒有產權證的期房轉讓合同的效力問題認識不一。有觀點認為無效，理由是《城市地產管理法》第三十七條第（六）項“未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓”的規(guī)定，但該法第四十五條規(guī)定：“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規(guī)定。”但迄今為止，國務院并未根據法律的授權制定相應的行政法規(guī)予以調整和規(guī)范，2005年4月30日原建設部等七部委聯(lián)合發(fā)布了《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，國務院辦公廳予以轉發(fā)，該意見明確規(guī)定禁止將購買的預售商品房再行轉讓。但該意見是國家為抑制炒房、哄抬房價行為而出臺的一種政策性規(guī)定。我們不能僅因出賣方尚未取得房屋所有權證而認定該轉讓合同無效。其理由是：房屋買賣合同的買方在尚未取得房屋所有權證之前，雖不能享有房屋所有權，但其享有買賣合同上的債權。而債權轉讓是合同法賦予合同當事人的權利之一，沒有理由不允許當事人轉讓自己的合同權利，因此買方再次轉讓并不違反法律的禁止性規(guī)定。

2.集資房的問題

集資房是改變住房建設由國家和單位統(tǒng)包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金建造的房屋。集資房是否能買賣，首先看集資房的賣方是否擁有基本的全部的產權，同時還要看本單位有無特別限制的條件等情況。根據集資房出資性質，情況有所不同。可分為兩種情況，第一種是由職工全額集資建成的。這種情況將來可以辦理100%的產權，在產權證領取后就可以自由上市交易。第二種是帶有單位福利性質的，集資人沒有全部的產權，只有居住權，單位不允許對外轉讓，如果集資人不再需要此住房時單位會收回，這種情況集資人是不能對外轉讓的。

3.經濟適用房的問題

經濟適用房是政府為解決低收入家庭居住問題而建的保障性住房。它是具有社會保障性的商品住宅，具有經濟性和適用性的特點。經濟適用房產權和商品房產權不一樣，經濟適用住房購房人擁有有限產權。購買經濟適用住房后滿5年，購房人需要按照一定比例繳納土地出讓金后，將經濟適用房轉變?yōu)樯唐贩亢蟛趴梢陨鲜薪灰住?/p>

根據《經濟適用住房管理辦法》第二十九條：居民個人購買經濟適用住房后，應當按照規(guī)定辦理權屬登記。房屋、土地登記部門在辦理權屬登記時，應當分別注明經濟適用住房、劃撥土地。第三十條購買經濟適用住房滿5年，購房人上市轉讓經濟適用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購;購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后，取得完全產權。

上述規(guī)定應在經濟適用住房購買合同中予以載明，并明確相關違約責任。

第三十一條：已經購買經濟適用住房的家庭又購買其他住房的，原經濟適用住房由政府按規(guī)定及合同約定回購。政府回購的經濟適用住房，仍應用于解決低收入家庭的住房困難。

因此，經濟適用房必須在轉變?yōu)樯唐贩亢蟛趴梢陨鲜薪灰住?/p>

4.農村集體宅基地房屋

農村集體宅基地房屋是在集體土地上所建的房屋，是農村村民在宅基地上建造的自有住房，只屬于該農村的集體所有者。宅基地及宅基地上所屬的房屋是不能對外轉讓的，只能在本村組內流轉，外村村民是不能購買的，更不能轉讓給城市居民。

根據《中華人民共和國土地管理法》第六十二條：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。

農村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。

農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

一般情況下大部分買房人是只看房屋的狀況及房屋的價款，對房屋的實質問題即房屋的產權手續(xù)并不了解也不關注。還是傳統(tǒng)的交易模式即買方付款，賣方交付房屋，交易就算完成。在這里真心提醒一下需要買房的人們，買房最重要的是看你所要購買的房屋有沒有明確的產權。在買房之前一定要詳細了解房屋的情況，最好先到房屋管理部門及公證機構詳細咨詢。

綜上所述，房產手續(xù)必須符合法律法規(guī)的相關規(guī)定，才可以交易，公證機構才可受理辦理公證。

買房對于普通百姓家庭來說，也算是頭等大事，因此，一定要謹慎。查閱了解相關法律知識，買賣雙方最好選擇到公證機構申請辦理公證，公證機構會審查房屋的手續(xù)并詢問房屋的情況及現狀，降低交易風險，從而使雙方的交易更安全。

在公證工作的司法實踐中，我們遇到的情況行行色色，涉及到的問題也比較復雜，以上所提到的觀點僅僅是個人工作中的一些粗淺的認識，難免會有疏漏。