經(jīng)濟學(xué)視域下業(yè)主入住易產(chǎn)生糾紛現(xiàn)象分析

王永潔

[摘要]業(yè)主入住是物業(yè)單位承接新建項目與所服務(wù)的業(yè)主第一次接觸的過程，為后續(xù)進行裝修管理、日常物業(yè)服務(wù)奠定重要基礎(chǔ)。但諸多現(xiàn)象表明購買期房后，較長時間才能入住的業(yè)主，在此階段就會和物業(yè)單位產(chǎn)生較大糾紛，交易成本轉(zhuǎn)移給物業(yè)單位，為后續(xù)物業(yè)服務(wù)及收取物業(yè)費埋下伏筆。文章主要通過經(jīng)濟學(xué)中交易成本理論分析三方交易成本，解釋容易產(chǎn)生糾紛的原因，并對照原因提出解決問題的對策。

[關(guān)鍵詞]業(yè)主入?。唤ㄔO(shè)單位；物業(yè)單位；業(yè)主

[DOI]1013939/jcnkizgsc201901051

房地產(chǎn)市場已逐步發(fā)生變革，由原先的有房就不愁賣開始挖掘如何讓消費者愿意買房，其中物業(yè)管理是其中重要因素之一。而物業(yè)市場雖然基本服務(wù)內(nèi)容沒有太大變化，但是物業(yè)單位也逐步意識到要在此市場中擴大發(fā)展，需要保證服務(wù)質(zhì)量提升，更注重人（業(yè)主情感）的服務(wù)，實際上很多物業(yè)單位還在疲于應(yīng)付各種糾紛，這些糾紛多來自住宅管理設(shè)施設(shè)備問題，這又不得不與房屋質(zhì)量“物”脫不了干系，使得物業(yè)單位很難做大做強。而筆者認為，除了被動地解決物業(yè)糾紛，更需要認識到糾紛產(chǎn)生的原因，究其原因大多可以從經(jīng)濟學(xué)得到答案。

1入住管理現(xiàn)狀

入住是指建設(shè)單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關(guān)手續(xù)，同時物業(yè)管理單位為業(yè)主辦理管理事務(wù)手續(xù)的過程。業(yè)主入住是物業(yè)單位對于新建項目前期管理當(dāng)中重要的基礎(chǔ)工作，也是物業(yè)管理操作過程中的難點之一。新建房屋的入住條件，需要新建房屋已建成，已驗收合格，物業(yè)管理單位已經(jīng)到位，水、電等基本設(shè)施齊備，并可使用。對物業(yè)單位而言，一是開始面對被服務(wù)人員（業(yè)主），二是協(xié)助建設(shè)單位和業(yè)主辦理手續(xù)。對業(yè)主而言，入住的內(nèi)容包括兩個方面：一是業(yè)主，所購買房屋進行驗收及其相關(guān)手續(xù)的辦理；二是物業(yè)管理有關(guān)業(yè)務(wù)的辦理，當(dāng)然從業(yè)主內(nèi)心而言只是來拿新房鑰匙。

現(xiàn)階段業(yè)主入住操作的模式目前主要有兩種形式：第一種形式是以建設(shè)單位為主體，由物業(yè)管理單位相配合的作業(yè)模式。這種模式對于業(yè)主更符合法律和制度層面對入住的認知。第二種形式是建設(shè)單位將入住工作委托給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位代為辦理入住手續(xù)。無論采用何種入住操作模式，業(yè)主入住的實質(zhì)是不變的，但需注意建設(shè)單位和物業(yè)單位各自的職責(zé)是不同。從房產(chǎn)移交的角度而言，入住的實質(zhì)均是建設(shè)單位向業(yè)主交付物業(yè)的行為，建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任和義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是具體辦理相關(guān)手續(xù)。只不過自此開始，物業(yè)單位正式與業(yè)主建立服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系。[1]良好的房屋品質(zhì)、周到完善的入住流程為物業(yè)單位開展后續(xù)的物業(yè)服務(wù)提供了重要保障。但是由于很多入住都采用了第二種模式，會讓業(yè)主產(chǎn)生錯覺，房屋出現(xiàn)問題與物業(yè)單位有關(guān)，首先想找物業(yè)單位，這也為業(yè)主與物業(yè)單位產(chǎn)生糾紛埋下伏筆。其實入住最關(guān)乎業(yè)主的事情是實現(xiàn)房屋實物的轉(zhuǎn)交，而這種轉(zhuǎn)交是發(fā)生在建設(shè)單位和業(yè)主。這樣不利于物業(yè)服務(wù)費的正常收取，影響其正常經(jīng)營。要解釋產(chǎn)生糾紛的原因，文章從經(jīng)濟學(xué)的一些原理得以解釋一二。

2經(jīng)濟學(xué)分析原因

英國經(jīng)濟學(xué)家科斯是新制度經(jīng)濟學(xué)代表人物，科斯定理認為，在零交易成本的情況下，不論初始產(chǎn)權(quán)歸屬于誰，交易雙方通過自愿協(xié)商都可以達到資源配置的帕累托最優(yōu)。[2]帕累托最優(yōu)是由意大利經(jīng)濟學(xué)家維弗雷多·帕累托提出，是指資源分配的一種理想狀態(tài)，假定固有的一群人和可分配的資源，從一種分配狀態(tài)到另一種狀態(tài)的變化中，在沒有使任何人境況變壞的前提下，使得至少一個人變得更好的狀況?？扑苟ɡ硭岢龅牧愠杀?，在現(xiàn)實是不可能完全實現(xiàn)，完成交易不僅需要金錢的成本還有精力、時間等其他成本。但是交易成本過大，會降低消費的可能性。入住階段從其本質(zhì)來看是建設(shè)單位和業(yè)主之間的物業(yè)交付過程，這樣交易從科斯定理來看，產(chǎn)權(quán)關(guān)系較為清晰，從建設(shè)單位向業(yè)主轉(zhuǎn)移的過程，產(chǎn)權(quán)還是比較明確的，但是房屋作為產(chǎn)品不同于一般產(chǎn)品，產(chǎn)品質(zhì)量的檢查和體驗需要較為漫長過程，導(dǎo)致交易成本不僅發(fā)生在房屋購買過程，還發(fā)生在入住階段和保修期階段。

21建設(shè)單位的交易成本

在我國目前法律條文中，購房人要求退房解除合同只對法律關(guān)系或產(chǎn)權(quán)不明確，房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者約定面積誤差絕對值超過3%等情況下給予支持。由此可見，業(yè)主購買期房入住驗房階段發(fā)現(xiàn)房屋瑕疵是不支持退房的，那么建設(shè)單位相較于物業(yè)單位、業(yè)主，建設(shè)單位地位處于優(yōu)勢，具體見圖1。

從圖1可以看出，只要建設(shè)單位在購房階段完成前期的交易，交易成本急劇變小，主動權(quán)增大，自然建設(shè)單位更愿意選擇自己規(guī)避風(fēng)險的第二種入住模式，因為這種模式可以使建設(shè)單位不用直接與業(yè)主面對。前文提到入住的兩種模式，從經(jīng)濟人角度建設(shè)單位會選擇第二種模式。采取第一種模式，會使業(yè)主明確入住根本法律關(guān)系，一旦業(yè)主在查驗房屋當(dāng)中發(fā)現(xiàn)房屋的瑕疵，增加房屋維修成本甚至退房風(fēng)險，進而影響建設(shè)單位聲譽、施工進度，進一步增加交易成本。而選擇第二種模式，把物業(yè)單位推到前面，又能夠造成讓業(yè)主在認知上錯覺，即業(yè)主入住的過程其實是業(yè)主與物業(yè)單位的事情，或者說出現(xiàn)問題先去找物業(yè)單位。導(dǎo)致業(yè)主在后續(xù)

物業(yè)管理當(dāng)中產(chǎn)生誤會，將其錯誤歸結(jié)于物業(yè)單位服務(wù)不利，這樣能進一步降低建設(shè)單位的交易成本。

22物業(yè)單位的交易成本

物業(yè)單位的交易成本來自兩個階段（見圖2）。首先，物業(yè)市場競爭激烈，物業(yè)單位與建設(shè)單位地位懸殊，物業(yè)單位獲取業(yè)務(wù)一般是通過招投標(biāo)的形式，進一步加劇了單位要削減收入?yún)s又保障品質(zhì)的尷尬局面，而且建設(shè)單位要求選擇第二種入住模式也是選擇接受。甚至物業(yè)單位在早期介入和物業(yè)承接查驗環(huán)節(jié)都處在一個被動或者話語權(quán)較少局面，即使發(fā)現(xiàn)在施工過程當(dāng)中存在質(zhì)量問題，物業(yè)單位也只能被迫接受，更加大了物業(yè)管理糾紛的概率，服務(wù)費的收取難上加難。其次，我國物業(yè)服務(wù)費的收取有包干制和酬金制。酬金制是指在預(yù)付的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提供酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或不足，均由業(yè)主和建設(shè)單位享有或者承擔(dān)。包干制是由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余和虧損均由物業(yè)管理企業(yè)只享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。而目前大多數(shù)小區(qū)物業(yè)的收費都采用包干制，那么在費用收入一定的情況下，物業(yè)單位的成本越高，利潤則越少。物業(yè)單位作為經(jīng)濟人必然考慮降低物業(yè)單位成日常的運營費用，那么物業(yè)單位只需要按照物業(yè)服務(wù)合同對公共部位進行管理就基本實現(xiàn)合同目標(biāo)。而物業(yè)糾紛大都來自專有部分保修，再加之入住采用第二種模式，如果在保修期內(nèi)建設(shè)單位不能及時維修，激化業(yè)主與物業(yè)單位的矛盾，物業(yè)服務(wù)收取的比例就會降低，變相增加的物業(yè)單位的交易成本。

23業(yè)主的交易成本

業(yè)主為了選擇購買期房，交易成本相較建設(shè)單位都比較大，而且期房銷售進一步加劇業(yè)主與物業(yè)單位的糾紛。在現(xiàn)代房地產(chǎn)交易市場當(dāng)中，期房銷售為經(jīng)濟學(xué)和登記制度建立了基礎(chǔ)。當(dāng)業(yè)主通過住房按揭的貸款形式購買期房時，完成了預(yù)告登記過程，雖然能夠有效防止“一房兩賣”“炒樓花”[3]，但是對于業(yè)主已經(jīng)表明房屋的所有權(quán)正在發(fā)生轉(zhuǎn)移，在入住和保修期階段要求退房很難實現(xiàn)，這就意味著業(yè)主在購買期房雖沒有取得實物，但產(chǎn)權(quán)已是業(yè)主的，那么業(yè)主即使在入住驗房時發(fā)現(xiàn)問題，也已經(jīng)很難改變解決，并且我國法律對于業(yè)主提出退房要求的情形并不包括房屋存在瑕疵。所以在入住過程中，建設(shè)單位即使在場業(yè)主也只能要求修復(fù)，但是建設(shè)單位的交易基本完成且處在主動地位，修復(fù)并不會很積極配合，業(yè)主認知不足會將苗頭指向物業(yè)單位。到后期，建設(shè)單位就徹底退出，業(yè)主會以物業(yè)費為要挾，轉(zhuǎn)嫁當(dāng)初的交易成本和風(fēng)險，見圖3。

3解決措施

31減少或取消期房銷售

前文提到期房銷售過程當(dāng)中已實現(xiàn)了房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，導(dǎo)

致業(yè)主交易成本增加，但時至晚矣，還進一步增加了后期物業(yè)日常管理的難度。在現(xiàn)房銷售模式下，購房款繳付到房產(chǎn)證辦理的時間間隔縮短，可凈化住房交易環(huán)境[4]，減少業(yè)主購房成本。所以政府部門應(yīng)該從政策角度減少或取消期房銷售，當(dāng)然這一政策會加大建設(shè)單位的投資風(fēng)險。但是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟經(jīng)歷30年，已經(jīng)進入嚴(yán)酷的市場優(yōu)勝劣汰階段，以現(xiàn)房銷售，業(yè)主不至于處在尷尬不能退房的局面，而建造質(zhì)量不合格的房屋建設(shè)單位自然會被淘汰，不能承受巨大房地產(chǎn)投資風(fēng)險的也會被淘汰。這就迫使建設(shè)單位在房屋建設(shè)過程當(dāng)中一定要把好房屋建設(shè)的質(zhì)量關(guān)，使消費者購房及時交房，物業(yè)單位也會減少很多糾紛。

32采取第一種入住模式

政府部門一方面應(yīng)明確要求建設(shè)單位必須采取第一種入住模式和保修期階段負責(zé)維修，這樣通過法律手段進一步增加建設(shè)單位在入住階段和保修期階段的交易成本，即增加法律約束力和風(fēng)險，從制度上也降低了業(yè)主的交易成本；另一方面政府也需加大宣傳，減少業(yè)主認知不足，增加業(yè)主不交物業(yè)費的交易成本，有必要保護物業(yè)單位，降低物業(yè)單位的交易成本。

33延長專有部分的保修時間

延長業(yè)主專有部分的保修時間并加大建設(shè)單位在保修期內(nèi)違約責(zé)任成本。因為前文提到建設(shè)單位經(jīng)常延遲維修或不能完全修復(fù)，而這個措施有利于建設(shè)單位在建設(shè)時期就施實保修，其不僅在保修期內(nèi)及時保質(zhì)保量完成維修和修復(fù)，建設(shè)單位為了減少成本自然在施工過程當(dāng)中，主動做好質(zhì)量控制，進一步提升產(chǎn)品品質(zhì)，長遠來看有利于建設(shè)單位健康發(fā)展。

34提高業(yè)主入住法律認識

前文提到業(yè)主入住采取第二種模式容易造成業(yè)主認識上的偏差，所以相關(guān)政府部門要加大關(guān)于業(yè)主入住的宣傳和法律咨詢工作。讓業(yè)主在驗房入住過程當(dāng)中明確三方的法律地位、權(quán)利和義務(wù)，為房地產(chǎn)業(yè)來發(fā)展提供良好的法律環(huán)境。

35物業(yè)單位需從自身提高品質(zhì)

目前物業(yè)市場出現(xiàn)快速發(fā)展時期，各種物業(yè)單位都在快速增加，雖然各自增長方向不同，但只有服務(wù)好、聲譽好、品質(zhì)硬的企業(yè)才能越做越大。而且建設(shè)單位意識到產(chǎn)品是否經(jīng)營得力物業(yè)單位的服務(wù)起著重要的作用，這也讓物業(yè)單位在早期介入、承接驗收環(huán)節(jié)有了更多的話語權(quán)，可以嚴(yán)格把控建設(shè)單位的產(chǎn)品，有效減少業(yè)主以后糾紛事件。

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