2019樓市：預期降溫 穩中有跌？

葉輝

2018年的中國樓市就像坐過山車，買房更像一場賭博：上半年天堂，下半年地獄。有人評論說，為什么2018年的樓市能夠概括中國樓市的全部戲劇性事件？因為在短短10個月時間里，它就經歷了全民炒房、萬人搶房、房價暴跌、集中“維權”、打砸房企等事件。

2018年樓市震蕩不平靜，2019年走勢如何？不少人認為，預期降溫之后，房價會穩中有跌。

“搶人大戰”背后的房價暴漲

剛剛過去的2018年樓市，是從“萬人搶房”開始的，其背后則是“搶人大戰”。

“學歷落戶僅憑身份證、畢業證即可申請辦理”“人才按類別免費提供人才公寓”“引進人才可集體戶落戶，配偶和未成年子女可隨調隨遷”…… 一方面，北京、上海等一線城市向高精尖產業的高端人才伸出“橄欖枝”；另一方面，山東臨沂等三四線城市人才政策也全面開花：從放寬落戶條件、送購房租房補貼到項目資助、人才獎勵。這場始于2017年的“搶人大戰”，在2018年上半年被推向高潮。

在這場“沒有硝煙的戰爭”中，各地紛紛出臺引才政策，放寬落戶條件，隨之而來的，則是這些城市房價的暴漲。

以西安為例，連續3次放寬落戶限制后，西安市2018年一季度落戶的人數高達24萬余人，接近2017年全年總和。大量人才的涌入，導致了恐慌性的購房需求，房子供不應求，甚至出現萬人排隊搶房的盛況。在短短不到一年的時間里，西安的房價由六七千元直接漲到了2萬多元。

同樣的情況還出現在武漢、成都和天津等地。2018年5月16日，天津推出“海河英才”計劃，不到一天時間，30萬人申報查詢落戶事宜。貝殼研究院數據顯示，5月天津二手房成交環比增加255%。

各大城市紛紛加入“搶人大戰”的行列，房價均出現飆升，導致“戰火”很快向杭州、蘇州、長沙等地擴散，有錢的買房投資，沒錢的高杠桿借錢買房成為投資新趨勢。有媒體開玩笑說，“搶房的熱情像病毒一樣在其他三四線城市傳播”，已經消失很久的通宵排隊、搖號暈倒等場面屢屢上演。

全國整治樓市亂象，堅決遏制房價上漲

房價像得了“瘋牛病”，很快讓希望“房住不炒”的管理層坐不住了，樓市調控政策頻出。

5月19日，住建部發文重申調控目標為穩市場，文件的核心是落實問責機制，促使地方政府完成住房和用地的結構調整，鞏固和加強前期的調控效果。

6月26日，住建部、公安部等七部聯合發文，在北京、上海、廈門等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動，為期半年。本次專項行動整治重點為：投機炒房行為、房地產“黑中介”違法違規行為、房地產開發企業違法違規行為和虛假房地產廣告等4個方面。

同一個月，央行取消了棚戶區改造地方審批的權限，小城市作為棚戶區改造的重點區域，直接切斷了拆遷的資金來源。

7月31日，中共中央政治局會議指出，下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲，加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。

隨后，河南鄭州、重慶、陜西西安、湖南長沙等地分別出臺相關政策，全國范圍內的調控逐步走向精細化，因城因地精準施策。

到了9月份，全國性的整治樓市亂象開始了，“堅決遏制房價上漲”作為行動口號，全國開始嚴治房價。

至此，全國房價出現大轉折。北京燕郊、上海閔行、杭州臨平等地房價出現大幅下挫，成交量繼續下跌，中介機構大量倒閉。

降價“維權”難阻房價全面下跌

房價下跌之后，各種“維權”隨之出現。

10月4日，江西上饒碧桂園信州府因價格從10000元降到8500元，被大量業主“維權”，導致售樓部被打砸，成為2018年中國樓市真正意義上的“第一砸”！

10月6日，上海遠郊碧桂園浦東南郡樓價從3.5萬元降到2.6萬元，業主舉牌“維權”。

這一個月，在全國發生了十幾起業主打砸售樓處的“維權”事件。

與此相對應的，是作為全國樓市風向標的北京、上海、廣州、深圳4個一線城市的二手房價格也開始下跌。

媒體調查發現，2017年5月-6月，位于北京朝陽區的富力城均價達到最高點，約為12.2萬/平方米，而如今下降至10萬元左右，與2016年年末價格接近。從最高點到目前的價格水平，整體降幅為18%。不過，有些學區房相對跌幅比較小，但也出現了下跌。

更為夸張的是河北燕郊。這個臨近北京通州的小鎮，一度因為北京市政府要搬到通州而遭爆炒，房價快速上漲。在一系列的限制政策之后，“燕郊當地2-5年的社保或納稅證明”這條硬性規定，直接將北京幾乎所有潛在客戶拒之門外。

據央視財經報道，一套位于燕郊某小區的司法拍賣房源正在接受競買報名，房源起拍價為每平米12700多元，這比該小區近期18000元成交均價低了1/3。然而司法拍賣的公告發布一個多月以來，僅有一人報名。據了解，燕郊部分樓盤的房價較最高點跌了幾乎一半，某個商圈現在房子成交單價是16000元左右，而2017年3月份最高時高達31000元。

從58安居客房產研究院獨家發布的信心指數來看，2018年10月，購房者信心指數環比下降4.2%，同比下降12.9%，為2017年1月以來最低點，直接反映了購房者市場預期轉變趨勢。同樣，2018年10月，經紀人信心指數環比下降0.6%，同比下降8.9%，也是2017年1月以來最低點。經紀人信心指數的下降，則更能體現出樓市的實質性降溫。

房價上漲的通道已經被“堵住”

就當前樓市發展狀況看，降溫已經明確體現。接下來的2019年，房價將會走向何方？“穩中有跌，但不會大跌”是不少人共同的看法。

中國指數研究院認為，整體來看，受市場需求端、供應端、金融端等多維度監管的持續推進，調控效果穩固延續，市場預期轉向，房地產市場繼續進入調整通道，一線城市房價也在經歷長時間橫盤后，率先進入調整，預計未來整體房地產市場將進一步承壓。一線城市供應明顯增加，而房價預期松動，預計成交量受低基數影響，低位回升，而價格繼續小幅下調的可能性較大；二線城市內部，行情周期輪動，其整體市場調整幅度將相對緩和；而多數普通三四線城市在各線中，需求的支撐基礎最為薄弱，在市場調整周期，其面臨的壓力較為嚴峻，尤其是前幾年價格上漲較多、潛力被透支的地區。

一位房地產從業者告訴記者，實際上房價上漲的通道已經被“堵住”。為了穩定房價，2018年政府甚至不惜對開發商的新開樓盤進行限價，規定新房開盤價格不得超過周邊的二手房均價，否則就不頒發商品房預售許可證。這就導致開發商壓力增大，不敢再高價買地，“地便宜了，以后開發的房子價格自然會下來”。數據顯示，2018年1-11月，全國300個城市共流拍618宗住宅用地，總規劃建筑面積為7529萬平方米，約是2017年全年流拍地塊總規劃建筑面積的2.3倍。大量土地的流拍，也說明了房地產商拿地已經越來越謹慎。

樓市寒冬已經來臨。不過，就在大家以為房價大勢已去的時候，2018年12月18日，山東菏澤市取消限售，被認為是“樓市調控放松的第一槍”。菏澤市取消限售的理由很理直氣壯，其中一條就是“為了防止商品住房價格出現大的波動”。一位業內人士指出，如果房價加速下跌，其他城市很可能也會放開限購、取消限售、廢除限價，他認為政府希望房價穩定，也不會容許房價出現暴跌。