廣州市商業綜合體選址研究

戴金黛　唐曉蓮　林英昌

[提要] 目前，國內一些商業綜合體面臨盲目開發、缺乏考慮選址的合理性、重復建設的困境，造成社會資源的浪費。本文從政府、社會、企業等三個方面對選址問題進行全面考慮，探索適合本土特色的商業綜合體選址評價指標體系，結合GIS和AHP-Fuzzy評價模型綜合進行選址。以廣州市黃埔區為例，對該區域進行商業綜合體選址實證分析，為今后廣州市商業綜合體的選址提供參考，也為政府在進行商業用地出讓決定時提出建議。

關鍵詞：GIS;AHP-Fuzzy;商業綜合體;選址;廣州

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

收錄日期：2018年12月11日

一、研究背景與目的

隨著中國城市化的快速發展，土地集約化程度不斷提高，城市空間格局趨向多中心演變，居民的消費需求不斷增大和消費類型的多樣化，共同推動著城市商業綜合體的發展。然而，目前一些商業綜合體盲目開發，缺乏考慮選址的合理性，重復建設，造成社會資源的浪費。政府在商業用地供應上也缺乏全方面的考慮，沒有系統地考慮商業綜合體選址的諸多因素，導致一些商業用地選址不夠合理。

本文結合GIS和AHP-Fuzzy評估模型進行選址，既不單依靠傳統經驗上的主觀方法來選址，也不是單利用脫離實際的抽象數學模型來選址，而是結合兩者，更加全面和科學地進行選址分析，為今后商業綜合體的選址提供可操作的應用參考，也為政府在進行商業用地出讓時提供建議，促進政府以市場為導向科學地出讓土地，并制定出更加合理的供地政策，使商業用地的出讓更符合市場規律以及城市的發展規劃。本文選取廣州市黃埔區為例，進行商業綜合體選址的實證研究。選址過程分為兩部分：先通過GIS對區域進行影響因素的篩選，獲得符合選址條件的備選區域;然后根據商業綜合體評價指標體系，利用AHP-Fuzzy模型對備選區域分別進行評價，從而得到最優結果。

二、基于GIS空間分析法的選址分析

首先我們利用ArcGIS軟件的空間信息分析功能，對黃埔區進行GIS商業綜合體選址，對選址中的主要因素進行空間分析，主要通過GIS中的疊加分析、緩沖區分析、服務半徑等方法，獲得符合商業綜合體選址的基本候選地點。

（一）選址主要影響因子分析及專題圖層。考慮到影響商業綜合體選址的因素種類繁多，本文根據實際情況，選取了四個基礎且可以量化的因素納入到GIS空間分析中進行選址地的分析和篩選，主要考慮了人口因素、交通條件和政府土地規劃利用和競爭者的相對距離四個因素。

1、人口密度。商業綜合體一定范圍內的人口規模對選址的影響非常重要。增加土地集約化程度，滿足居民一站式消費愿望是城市綜合體發展的根本目的。如果區域人口規模不滿足，盲目建設城市綜合體將最終導致浪費資源。本文用人口密度來表達該區域內的人口規模，人口密度用黃埔區各街道的常住人口數除以各街道的土地面積獲得，如圖1所示，因為商業綜合體的選址對人口密度的要求較高，于是我們規定人口密度在2，000以上的區域為適宜選址區域。數據來源于國家統計局第六次全國人口普查。（圖1）

2、交通通達度。交通可達性也是商業綜合體選址的重要影響因素之一。一方面具有良好交通條件的市場區域，可以降低人們出行的成本;另一方面交通也影響著市場進出貨品的效率和便利程度。結合廣州自身的特點，由于黃埔區處在廣州主城區的外圍，離主城核心區有一段距離，因此在黃埔區進行商業綜合體選址時更應考慮交通的因素。此外，具有集聚效應的大都市商業綜合體通常更傾向于在地鐵站附近建造，所以我們把黃埔區商業綜合體的選址適宜范圍確定在黃埔區地鐵站周圍500m，且有一條以上道路經過的區域，以滿足城市大范圍內消費者的需求。（圖2）

3、土地利用規劃。區域土地利用規劃是關系到未來區域發展趨勢的重要戰略參考。考慮土地利用規劃的因素，可以從總體和長遠利益中更好地選擇商業綜合體的位置，以滿足城市土地利用布局和城市發展規劃。與此同時，廣州市政府還發布了中國首個大型零售商業網絡規劃《廣州大型零售商業網絡發展規劃（2011-2020）》文件。計劃建設服務珠江三角洲、輻射全國、面向世界的大型零售商業網絡體系，并計劃形成“一心多點，兩軸一帶”的空間結構，重點形成“都會級、區域級”兩級商業功能區體系，這對本文商業綜合體的選址也有著重要的參考意義。本文即利用廣州市2006～2020土地利用總體規劃文件，結合廣州大型零售商業網絡發展規劃（2011-2020）》對商業綜合體選址區域進行土地適宜性篩選，排除不適宜選址的區域。（圖3）

4、競爭者相對距離。商業綜合體的選址除了要考慮到消費者的輻射范圍，還要考慮到市場上競爭者的相對距離。一般情況下，規模越大的商業廣場對周圍新設商業綜合體的阻礙范圍和力度也越大，文中將黃埔區現有商業廣場的分布點在ArcGIS軟件下建立1，000m緩沖區分析，獲得現有商業廣場的輻射范圍和競爭者的相對距離，確定商業廣場1，000m緩沖內的區域為選址不適宜區域。由于本文研究對象是商業綜合體，因此僅考慮大型商業體的分布。（圖4）

（二）商業綜合體候選地的確定

1、疊加生成專題圖。根據上面所獲得的專題圖層用GIS軟件進行圖層疊加，如圖5所示，此圖為交通專題圖、土地利用規劃圖和商業廣場緩沖區分布圖相疊加，在交通專題圖選出的21塊擬備選區域篩選掉不在建設用地上的不適宜區域和商業廣場1，000m緩沖區內的不適宜區域10塊，最終獲得圖中11塊黃色圓點區域為商業綜合體擬選址區域。（圖5、圖6）

由于商業綜合體的體量非常大，又以集聚效應為主，因此對人口規模的要求相對也比較高，因此我們確定人口密度在2，000以上的區域為適宜選址區域。于是我們將人口密度圖與黃埔區擬選址的商業綜合體備選地圖疊加，進行進一步篩選，最終獲得黃埔區適宜建設商業綜合體的區域2塊。（圖7）