新形勢下房地產企業如何做好財務管理工作

李 華

在我國經濟高速發展的情境下，人民的生活狀況得到了一定的改善，推動著我國房地產開發產業向前邁進的腳步。但是，面對激烈的行業競爭和國家預防房地產業過熱的宏觀調控政策，一些在財務制度上粗放管理和管理不善的企業必將被市場和消費者拋棄。

一、房地產企業財務管理的特點

房企相比于一般企業具有一些獨特的特點。它屬于資金密集型企業，涵蓋了從取得土地開發權到房開項目的策劃與設計，再到實施開發建設、工程的后期管理等全過程。面對巨大的資本供給，所以，做好財務管理成為房企最迫切的期望。其主要特點有：

第一、我國的房企的產業鏈比較長，對人、財、物的需求量大，資金周轉時間長。如此一來，就對房企的財務管理提出一些難題。第二，房企的項目需要很長的過程，完成之前還需要經過許多道工序。無論哪一環節在此過程中出現問題，就會影響項目的工期，甚至會因停工招致項目的延期。

二、我國房地產企業財務管理的現狀

1.財務制度的不健全

目前，我國不少房企均有著財務制度不完善的現象，這直接成為房企自身的經營的反作用力。其主要體現在企業經營者的管理水平低下，以及財務人員業務素質的不高，嚴重制約了房地產企業財務管理的制度化。也正因為管理水平低，我國許多房企無法形成科學、嚴謹、有效的體系，導致其內部監管機制的不足。舉例來說，部分家族式管理方式下經營的企業，通常會使用近親負責財務管理等職務，然而他們通常沒有相應的會計學和經濟學知識，行事也難免會任自己的喜好，或者單憑經驗決策，工作態度難以保證，會加大企業財務混亂。雖然有部分企業開始清醒意識到財務制度完善是企業發展的必然，并開始嘗試完善自己的財務制度，但是，不科學、監管力度不足、沒有經過有效性的確認就頒布實施，這是一種形同虛設的財務管理制度。遵守這類不完善的財務管理制度，不但對房企沒有起到正面的推動作用，還有可能會導致資金管理不善，從而引發更大的財務風險，對企業的發展造成惡性循環。

2.財務人員對風險認識不足

目前，一部分財務管理人員，并沒有認真思考財務風險問題，大多數人認為房地產業與其他產業的財務管理大同小異，所以他們在開展財務工作時，并沒有認識到風險產生的隱患將對企業財務經營產生不利影響。

3.財務人員素質較低

房企的財務管理工作是一項對管理人員管理技術和技能要求較高的工作，其需要財務人員掌握相應的知識，并具有足夠的財務管理經驗。但是，現狀是房企管理人員沒有把財務管理放在首要位置，這主要是因為，其素質的低下，管理水平不足，把發工資、記賬單、黏貼單據作為財務管理的主要內容，所以，阻礙了房企的可持續發展。此外，因為財務人員知識層面的儲備少，所以，導致了其在開展管理時，僅僅依靠本身的第一印象，不科學、不系統地處理財務問題。

4.企業成本管理工作不到位

在房地產開發過程中，成本控制有著重要的作用，例如：在項目方案的設計、競標土地的使用權的過程、還有開展工程建設過程中都需要把成本控制放在首位。在目前的情勢下，成本管理存有的弊病突出體現于諸多層面：首先，其問題主要體現在房企在置備土地時疏于嚴謹的成本核算，造成的后果就是土地成交價格較高。

其次，成本的管理還會涉及到設計方案的選擇，如果房企并沒有站在整個行業的現狀上來考慮，在方案的實施過程中就會出現嚴重的問題，會阻礙工程建設的順利開展。

再次，有一些房企忽視其成本管理與工程后期合同、糾紛等因素之間聯系，招標價格與最后核算出的成本之間不能單純的認為其是一致的。

最后，如果房企在開發項目時，疏于或者忽視了工程造價的控制，就會出現造價管理的每步驟之間互相脫離，就不會對項目建設起到促進作用。

5.房地產企業的融資獲方式欠缺

房企對自己的需求有著以下的特點：一、對投資和流動資金的需求大；二、周轉率遠比別的行業要低；三、資金回籠周期長。然而，我國房企現階段在企業管理，特別是在財務管理方面存在諸多問題，這就導致了企業未能準確核算成本，未能對風險作出正確的識別，所以，選擇的投資時間就會影響到房企的發展。另外，房企的融資渠道單一，給房企帶來了巨大的隱患，這種隱患體現在房企巨大的負債率，一旦宏觀的經濟波動，對于房企來說，資金壓力對其發展將產生巨大的阻力。

三、財務管理的對策

1.健全房地產企業的財務管理制度

首先，制度應該符合國家的各類法律法規，遵循企業科學的發展規律，明確會計崗位職責，把財務管理的權責形成正式的規章制度。其次，開展會計核算程序的基礎設計，也可以學習國內外先進的核算程序，摸索出一套適合自身的合理核算體系。最后，房企還應提升財務管理韌度，把財務科目建立在更高的層次。這樣一來，便能夠保證其高度統一。與此同時，財務部門要保證制度的順利執行，消除特權，嚴格地遵守財務制度。因此，可以避免房企財務風險，提高自身管理水平。

2.提高對財務風險預防能力

不確定因素始終伴隨著房企的成長過程，房企需要針對其重要內容，作出特殊的管理改進。依據自身的經營特點，并吸取成熟案例的經驗，用以拉低房企風險，提高房企的收益率。

3.提升財務人員專業技能

一個方面，招聘一些經驗豐富的財會人員，它們可以通過工作發現財務管理中的不足，并能夠提出相應的解決方案；另一方面，通過外聘行業財務專家授課，同行業間財務人員互相學習，以及開展多種形式的內部、外部培訓，再加上一定的自學獎勵機制，是提高房企自身財務人員專業能力的重要方法。

4.加強成本控制

房企可以合理配置企業內部的各類資源，以財務預算為依據，按照相應的財務管理制度加強考核與成本核算。財務部門則應將開發項目的全部流程中涉及的所有成本問題考慮到成本核算的范疇中去。這一流程包括：項目論證與決策、土地競標、工程設計、現場施工與驗收、宣傳、營銷，還要考慮到融資成本。也正因為這一流程涉及的項目多，時間長，還會在房企內部與其他部門進行協調，所以，房企項目開發需要用成本的核算作為開發決策的依據、考核的準則。

四、結論

房地產企業做好財務管理可以應對我國市場經濟發展過程中可能突發的各種情況。而且，只有對內完善管理制度，提升財務管理人員的專業素質，加強防控風險的能力，以及加強成本控制，并建立信息化的管理系統，才能實現房企的健康發展，確保人民對改善生活的需求。