上海中駿天譽小區千萬豪宅陷“違建”門

宋杰

中駿天譽別墅底層圍墻拆除后

房主舉報自己的房子是違建？是的，這樣戲劇化的情節在上海發生了。

《中國經濟周刊》記者近日接到上海購房者吳軍的投訴稱，位于上海普陀區的中駿天譽家苑所謂的贈送面積系“違法建筑”。

成交價2000余萬元的精裝修房的“贈送”部分竟成了違建？購房者吳軍將自家的“違建”舉報了。他與鄰居李艦一起實名舉報了各自家里的“違建”并訴諸法律，要求退房并賠償，上海市相關部門已經介入調查。

業主的擔憂：我以后找誰說理去？

吳軍向《中國經濟周刊》記者反映，他于2017年11月支付房屋的首付款及相應款項約850萬元，以女兒的名義購買了位于上海普陀區萬泉路122弄的中駿天譽家苑小區的一套復式住宅，再貸款1260萬元，每月需還貸6萬多元。

“我們首付了690多萬元、車位95萬元，契稅等約850萬元，銀行貸款1260萬元。原本約定現款買現房，付了定金才發現房屋屋頂以及3個衛生間嚴重漏水，空調銅管采用舊銅管且小段焊拼而成，每塊大理石十幾個沙眼。質量瑕疵數不勝數，并不符合現房銷售條件。”吳軍告訴記者。

在維修過程中，吳軍從與維修工人的一次交流中得知，中駿銷售人員隱瞞了“違章搭建”的事實。

2018年4月，吳軍發現有城管在拆除該小區的多棟別墅圍墻，部分被認為附有違法建筑的房屋其交易被凍結。這引起了他的警覺。

而后，吳軍于2018年10月通過朋友拿到了所購房屋的原始規劃圖紙，“經過比對，才知道被房產商騙了：復式住宅的二樓裝修好的臥室、衛生間以及衣帽間等竟是違規加蓋的。連一樓的廚房也是開發商將陽臺改造而來的。”

吳軍告訴記者，中駿還要求他們簽署《房屋改造聲明》，并與上海華地建設工程有限公司簽訂《房屋改造施工協議》。“這嚴重違背了契約精神，涉嫌欺詐。因該小區幾乎每套房屋都有無證建筑，其中的兩棟共58套房屋被認定為附有違法建筑已被普陀區城管局凍結交易，我的房屋也有隨時被凍結的風險。”

李艦也發現了類似的問題，并打算展開維權行動。

按照正常邏輯，開發商玩了個小聰明，制造了一個賣點，業主也白白多得了使用面積，看起來是一件“雙贏”的事，為何“吳軍們”還要舉報自己家的房子？

吳軍解釋稱：“現在還沒最后收房，我還有主動權，如果今后我家被別人舉報了，開發商會說是我自己認可收房了，執法部門肯定是找我處理，這些主要房間一旦被認定為違建，那我找誰說理去？”

中駿前員工爆料：多個項目都有違建？

中駿天譽小區為上海駿泰房地產開發有限公司建設，該公司注冊地為上海市普陀區，法人代表為鄭曉東，是上海中駿置業控股有限公司子公司。2017年6月，小區交付使用。

針對吳軍的舉報，上海普陀區萬里街道辦事處出具的“關于萬泉路122弄中駿天譽小區涉嫌違法搭建的核查情況”顯示：市民吳先生系中駿天譽小區26號1702室購房人，房型為復式房型。該購房人于2017年11月11日簽訂《上海市商品房預售合同》，合同面積為229.75㎡，其中套內面積175.38㎡，單價為8.5萬元，總價1953萬元。2018年1月23日，該購房人獲得《中華人民共和國不動產權證書》，證書上表明該處產證面積為228.41㎡。

萬里街道辦事處的核查情況認定，吳先生的復式房屋存在無證建筑，面積約70㎡（現已委托專業第三方檢測公司進行檢測，實際面積以檢測報告為準）。此部分無證建筑，購房人并未出資購買。

吳軍調出了原始圖紙，自己標出了“違建”區域。

普陀區有關負責人表示，這些“無證建筑”目前還不能被認定為“違法建筑”，而要進一步認定是否屬于違法建筑還需要第三方檢測，城管及相關職能部門將進一步調查取證并依法處置。

而中駿天譽小區被認定為附有違法建筑已有58戶。

中駿天譽別墅（編者注：中駿天譽家苑有多種套型，含聯體別墅）的廣告上寫著買220平方米送300平方米至400平方米。“公寓半贈送則半違建，全贈送全違建，”吳軍說，“更夸張的是，要求高層業主放棄綠地使用權的條款也被寫進了合同。”

為什么要這么做？

2018年8月，一則關于該小區“拆圍墻”的報道有過這樣的表述：開發商在整個項目審批通過，可以對外銷售之后，又私自動了手腳，拆掉了公共綠地的綠籬重新設了圍墻，圈成了別墅的私人庭院。開發商一邊把“私家花園”作為“別墅”賣了高價，一邊又在高層住戶的賣房合同里加了一條“自愿放棄公共綠地使用權”的霸王條款。有業主的庭院面積達到700平方米，“私家花園”溢價480萬元。

普陀區城管執法局向58戶業主開出的附有違法建筑的房屋認定書

有業主告訴《中國經濟周刊》記者，中駿前員工曾向他們透露，中駿的多個項目都有違建情況，“說白了，是打時間差，在拿地和交付之前，規劃建設部門管;交付后是房管、城管部門管，這中間就有銜接空窗。那么，他們只要把這當中時間拖長一點，就能做些動作，面積‘變大了，產生溢價。”

業主說該員工還稱，中駿在浙江、福建一帶此類“套路”用得更多，退一步說，這樣的方法業主也會得利、地產商也得利，如果雙方關系還融洽，不會曝光出來，就一起“鉆了空子”。

《中國經濟周刊》記者曾致電中駿天譽原銷售部有關負責人，對方表示，目前國家不允許“買贈”的方式，現在中駿沒有這樣的項目了。

律師：開發商違法成本低

上海勁力律師事務所高級合伙人高永峰律師告訴《中國經濟周刊》記者，中駿天譽小區開發商對以贈送的面積方式，來推銷自己的房地產項目，實際存在虛假宣傳問題，違反了《廣告法》，應該受到罰款甚至吊銷營業執照等處罰。

高永峰認為，“關鍵還是執法力度、監管手段等不夠給力，還沒有真正觸動開發商的利益。”

吳軍對《中國經濟周刊》記者說：開發商提出讓他們撤銷在城管的投訴，雙方協議退房。但他們并不愿意撤銷投訴。

年前，吳軍他們與開發商協商退房的條件是，按銀行貸款利率年化4.75%賠償，外加一些補償。“但如最后不能達成一致，只能正式起訴。”

據吳軍提供的與中駿集團某高層的微信聊天記錄顯示，針對退房的賠償金額，這位高層稱：“希望各退一步，盡快解決。”

針對吳軍投訴的違建等諸多問題，記者多次撥打該高層手機以了解情況，但對方電話始終處于轉至移動小秘書狀態。

（應采訪對象要求，文中吳軍、李艦為化名）