房企還債高峰期下的大考

宋慧芳

在融資方面的強壓之下，行業(yè)內部的激烈競爭也在加劇。

2018年是不平靜的一年，也可以說是中國房地產調控歷史上政策出臺最頻繁的年度。據(jù)《中國經(jīng)濟信息》記者統(tǒng)計，截至目前，排名前50的房企中共有28家公布了年度銷售額。 “房住不炒”背后，依然有30家房企進入千億俱樂部，新增的13家房企，每一家房企都是以快跑姿態(tài)昂首挺進。領先房企的進取熱情與行業(yè)面臨的宏觀壓力，形成鮮明反差，對資金的饑渴與拿地熱情也形成分化趨勢。

萬保招金、中海、華潤這些老牌房企還是實現(xiàn)了穩(wěn)定增長，凸顯其弱市下的抗壓力；而恒大、碧桂園、融創(chuàng)這類過去三四年高速增長的房企，則明顯放緩了腳步。“幾家歡喜幾家愁。”雅居樂、泰禾等未完成年度銷售目標，華夏幸福更開始變賣資產以求“過冬”，激進派房企遭遇了發(fā)展瓶頸，甚至是生存危機。

跨年之際，雖然貨幣政策釋放了相對寬松的信號，但多位業(yè)內人士認為，2018年將是房地產銷售的頂峰，2019年大概率下滑，行業(yè)拐點將至。1月8日，易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱預測，2019年的新房銷售金額將在2018年的基礎上下降。這意味著，在新房年度銷售金額達到創(chuàng)新高的約14萬億之后，將首次迎來下滑。

房企集體發(fā)債“補血”

1月15日，保利地產公告稱，擬發(fā)行15億元規(guī)模的中期票據(jù)，該票據(jù)注冊發(fā)行規(guī)模為50億元，本期發(fā)行金額為15億元，該中期票據(jù)發(fā)行年限為3年。同日，招商蛇口公告稱，擬發(fā)行15億元超短期融資券，該融資券核準發(fā)行金額為100億元，本期計劃發(fā)行金額15億元，發(fā)行期限為120天。華夏幸福基業(yè)公告稱，擬發(fā)行10億元超短期融資券，該超短期融資券注冊金額為60億元，本期基礎發(fā)行規(guī)模為10億元，發(fā)行上限為25億元，計劃發(fā)行期限為270天。僅此一天，三家大型房地產企業(yè)密集發(fā)債“補血”。

根據(jù)中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年1月份以來，房企融資數(shù)據(jù)繼續(xù)大規(guī)模上漲。短短十幾天內，除了保利地產、招商蛇口、華夏幸福等企業(yè)以外，還有世茂股份、新城控股、電建地產等不同梯隊陣營的房企陸續(xù)公布融資計劃，合計將近40起，總規(guī)模超過800億元。

在強監(jiān)管嚴調控的背景下，連續(xù)兩年的“去杠桿”和“金融防風險”工作使得部分房地產企業(yè)融資難度加大。前期政策寬松時期那些大量融資、負債擴張較為激進的公司，在嚴監(jiān)管的背景下已無法復制過去的擴張模式，債務到期時現(xiàn)金流壓力較大，發(fā)生違約的可能性大幅提高。2018 年信用違約頻發(fā)，根據(jù) Wind 數(shù)據(jù)，2018 年違約債券 165 只，如果按發(fā)行規(guī)模統(tǒng)計，債券違約規(guī)模達到 1572 億元，是自2014 年首次出現(xiàn)債券違約以來違約規(guī)模最大的一年。

1月14日，惠譽發(fā)布中國房地產行業(yè)2019年信用展望。在報告中，惠譽評級認為，中國房地產行業(yè)2019年的展望為負面，市場情緒惡化將導致2019年住房銷售出現(xiàn)溫和下降。惠譽預計，低線城市可能面臨負面的價格壓力。

“開發(fā)商正通過削減土地補充和減少供應來應對疲軟的市場。當務之急是維持現(xiàn)金流和去杠桿，而大型開發(fā)商和小型開發(fā)商之間的增長策略可能會有所不同”。惠譽方面認為，市場下滑對不同規(guī)模的房企造成的影響不同。對大型開發(fā)商，尤其是排名前20位的開發(fā)商而言，銷售和土地儲備補充仍將保持適度增長。

“繼2018年11月、12月以后，2019年初多家企業(yè)公布了大額融資計劃，這是今年以來，房企出現(xiàn)的一波融資高峰。”中原地產首席分析師張大偉分析認為，從1月份來看，樓市調控政策最嚴格的時期已經(jīng)過去，政策底部逐漸形成，房企融資難度有所降低。“特別是融資成本，多家企業(yè)公布的融資成本均比之前有所降低”。

張大偉指出，從房企近期的融資活動來看，再次出現(xiàn)了企業(yè)債利率不足4%的融資，另外包括富力等企業(yè)完成了大額度企業(yè)債的成功發(fā)行。“整體來看，再持續(xù)緊張數(shù)月過后，當前房地產企業(yè)資金情況開始有所緩解”。

在融資方面的強壓之下，行業(yè)內部的激烈競爭也在加劇。2018年11月以來發(fā)債獲批較多，近階段房企通過公司債等方式融得較多資金。尤其是，部分優(yōu)勢房企受益于近期的政策，可以通過發(fā)行企業(yè)債券增加現(xiàn)金流，而中小房企面臨生死考驗。58安居客房產研究院研究員張波表示，中小型房企融資狀態(tài)非常不樂觀，更多小型房企會選擇和中大型房企合作開發(fā)或被并購等方式繼續(xù)生存，狀況不好的會離場。

加速轉型占位

隨著調控效果的持續(xù)現(xiàn)象，房企陣營目前正在分化，龍頭房企正在穩(wěn)守現(xiàn)有規(guī)模增速，十強內房企加強向3000億沖鋒，TOP20-30房企競爭則更為白熱化。不過在剛剛過去的2018年，房企在追求規(guī)模化的同時也做出了部分調整，一部分房企選擇“去地產化”將主營業(yè)務向非地產領域轉變。據(jù)天眼查數(shù)據(jù)顯示，2018年一共有3763家房地產公司把企業(yè)名字當中的房地產去掉。從經(jīng)營范圍來說，有15000多家企業(yè)在經(jīng)營范圍中刪除了房地產。

一部分房企加快在房地產領域的深入布局，通過并購做大做強。如綠地集團宣布核心產業(yè)戰(zhàn)略升級，通過“三大變革”推動房地產主業(yè)在未來三年實現(xiàn)高質量發(fā)展，重組成立大基建、商貿、酒店旅游三大產業(yè)集團，推動相關重要產業(yè)實現(xiàn)跨越式發(fā)展。

還有一部分房企選擇“多元化”，在房地產行業(yè)的上下游尋找更多發(fā)展機遇，拋開主業(yè)高周轉的共性，新興的領域正在成為房企倚重的砝碼，雖然看起來難以與主營業(yè)務相提并論。

布局長租公寓的萬科、龍湖、旭輝，進入這一領域不過2-4年時間，已經(jīng)成為行業(yè)的前三。但未來的目標正如各家房企的雄心，碧桂園目標100萬套、萬科5年運營管理20萬間、未來目標100萬間，龍湖冠寓2020年占據(jù)行業(yè)前三位置。

除此之外，物業(yè)公司也成為房企的新戰(zhàn)場。自2014年第一家物業(yè)公司彩生活在香港上市以來，2018年成為上市大年，共有10家上市物業(yè)公司。除了第三方物業(yè)公司中奧到家外，房企中碧桂園分拆碧桂園服務、雅居樂分拆雅生活、新城控股旗下新城悅、佳兆業(yè)分拆佳兆業(yè)物業(yè)、旭輝控股旗下永升生活登陸香港，房企對于存量資產時代的角逐已經(jīng)打響。

多元化、轉型、開辟新的航線，不管是特色小鎮(zhèn)、商業(yè)地產、養(yǎng)老地產、長租公寓，占位的背后，都是對于未來深深的焦慮，越發(fā)多元化并重的房企，對于未來的洞察更為深邃，但短期業(yè)績體現(xiàn)上，依舊力不從心，有些更需要主業(yè)進行補貼。

但是，如果沒有對未來的洞察，房企在未來的競爭中，可能失去競爭資格，這是尤為致命的。

然而如果轉型過猛，銀億股份3億債務違約就是其前車之鑒。據(jù)一名知情人士透露，多元化業(yè)務沉淀了過多資金，是導致銀億股份債務違約的主要原因，此外，非房地產業(yè)務拖累了房地產板塊業(yè)務。

銀億股份的危機并非個案。業(yè)內人士認為，目前真正轉型成功的房企不多。比如恒盛地產轉型能源、華業(yè)資本轉型供應鏈金融、萬達多元化等，均遭遇了滑鐵盧。在實體經(jīng)濟發(fā)展面臨著巨大不確定性時，房企貿然進入某個全新領域，經(jīng)營風險顯然要遠大于行業(yè)老兵。