地產松緊調控的“度”

宋慧芳

地方政府在調控松綁和收緊方面，應該注意關鍵的兩點，即維持相對活躍的交易水平，同時適當防范價格方面的泡沫。

2018年，中國經濟面對的情形無以復加。2018年6月25日央行宣布降準，但寬貨幣到寬信用的傳導并不順暢。隨著中美貿易戰不斷升級，2018年三季度GDP增速6.5%，跌破了近三年來6.7%-6.9%的穩定區間。2018年10月31日，政治局會議提出“經濟下行壓力有所加大”。

2018年底的中央經濟工作會議提出“宏觀政策要強化逆周期調節”，這在2013年之后是首次。貨幣政策基調維持“穩健”，但去掉“中性”兩字，強調要松緊適度，保持流動性合理充裕，財政政策方面要求實施更大規模的減稅降費，并較大幅度增加地方政府專項債規模。2019年1月4日，央行再度降準。

在國家大的宏觀背景下，房地產政策方面，中央經濟工作會議繼續強調“因城施策”。2018年年底，廣州、菏澤、珠海等地先后放松房地產調控政策，但長沙仍然在收緊公積金政策。然而如何把握地產調控的“度”，在松緊之間進行協調發展，當前地方政府正在進行探索。

松緊之間

縱觀2005年以來的四輪地產政策放松周期，每一次地產政策松動都是在經濟下行壓力較大，宏觀政策以“穩增長”為核心任務的時期。四次中有三次伴隨著較為嚴重的外部沖擊（第一次為國際金融危機，第二次為歐債危機，第四次為中美貿易戰），第三次雖然沒有外部沖擊，但經濟增速連續兩年沒能達到政府工作報告的目標中樞（在1998年后僅此兩次）。

除了2008年應對國際金融危機之外，每一次“穩增長”，中央政府都沒有將放松地產作為首選，而是先選擇降準降息、加大基礎設施建設力度拉動投資等其他措施穩定經濟，觀察政策效果后如果發現經濟下行壓力依然較大才考慮動用房地產政策工具。但是在這個過程中，部分地方政府可能會率先出臺放松房地產的政策。

天風證券分析師徐超表示，政府在考慮是否放松房地產政策的時候主要關注三個點：第一，保增長，最終目的是穩就業。若經濟下滑壓力持續加大，房地產投資本身以及房地產所帶動的上下游產業鏈將成為重要的托底工具。由于房地產產業鏈較長，而且刺激的過程不需要政府加杠桿，因此刺激效果要比基建更好。第二，防止房價下跌帶來系統性金融風險。由于個人按揭貸款是用房產抵押，而房地產企業開發貸是用土地抵押，很多其他企業貸款也用企業主的房產抵押，因此房價若大幅下跌可能會導致棄房斷供及其他貸款違約風險集中爆發，導致系統性金融風險。第三，地方政府財政承受能力。土地出讓金是地方政府財政收入的重要組成部分，若房地產市場持續低迷，土地市場流拍現象進一步加劇，地方政府的財政壓力將大幅加劇。疊加對地方政府和城投平臺融資的限制性政策，可能會導致部分地方政府的日常運轉出現困難，或觸發地方債務違約風險。

縱觀2005年以來的四輪地產政策收緊周期，徐超表示，第二輪收緊的宏觀政策背景是“抑制經濟過熱”之外，其他三次收緊都不是為了抑制經濟過熱，第一輪是“外貿+內需”雙引擎引領下經濟呈現高增長低通脹的良好態勢，第三輪收緊的背景是新任政府對經濟增速的預期由“高速”逐漸向“中高速”過渡，第四輪收緊則是經濟增速長期穩定在6.7%-6.9%之間，宏觀政策以供給側改革和金融防風險為主線。

“但三次房地產調控政策收緊有一個共同背景，那就是房價持續快速上漲。防止房價上漲過快，一方面是為了保障民生，另一方面是為了防止出現房地產泡沫，擔心泡沫破裂后房價下跌的過程中會發生系統性金融風險。”徐超表示。

適度調整

“目前來做房貸的客戶還是比較少，我們并沒有感覺到市場回暖的跡象。”近日中國銀行北京分支機構的業內人士告訴《中國經濟信息》記者。

與北京不同，近期，青島暫停買房搖號政策、佛山放寬入戶條件、菏澤取消限售政策、杭州和珠海放松社保條件、廣州放開對商業服務類物業項目銷售對象的限制……全國各城市給樓市“松綁”的政策頻出。

相比2017年中央經濟工作會議提出的“保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控”，2018年中央經濟工作會議提出的“因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系”的要求，無疑給地方政府提供了更多的樓市調控自主空間。

不過據不愿透露姓名的業內人士表示，從近期監管層釋放出的信號可以看出，監管層已經意識到樓市的下行勢頭。政策總基調仍然堅持“房住不炒”，但將賦予地方政府更大的調整權限。未來將可能有更多的“微調“動作出現，其中，“松綁“將是主要的調整方向，但也不排除收緊的可能。

上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示，各地對樓市政策的微調，大多為合理化修正。這些調整雖然結合了當地樓市的實際情況，但也反映出地方政府存在松綁調控政策的動機，且這種動機正在付諸實踐。嚴躍進也同時指出，在“房住不炒”的總基調下，各地的微調動作將十分謹慎，一旦有“越界”行為，就會迅速得到糾偏。監管層也會關注市場預期的變化，避免松綁論調盛行，甚至有可能敦促政策收緊。

1月2日，《人民日報》海外版就發表文章稱，當前中國經濟正處于轉型升級、提質換擋的關鍵階段，房地產市場平穩健康對于經濟實現更高質量發展十分重要。文章引用受訪專家的觀點稱，“各地應該圍繞自身城市化進程，根據人口流動和資源稟賦發展適合自己的支柱產業，形成新的增長點，避免回到靠房地產拉動經濟的老路。”

值得注意的是，就在前述城市松綁調控的同時，還有兩個城市悄然收緊了公積金政策。

2018年12月28日，汕頭市宣布，提取住房公積金購房的區域，僅限職工本人或其配偶的住房公積金繳存地或戶籍所在地。汕頭還將申請租房提取住房公積金的額度由原9600.00元/年調整為4800.00元/年。12月29日，長沙明確，職工申請住房公積金貸款時住房公積金正常繳存時限由“6個月以上”調整為“12個月以上”。

“地方政府在調控松綁和收緊方面，應該要注意關鍵的兩點，即維持相對活躍的交易水平，同時適當防范價格方面的泡沫。這兩個工作做到位，基本上政策就可以認為是相對成功的。“嚴躍進告訴《中國經濟信息》記者，從政策方向來看，目前還是一個管控市場秩序和剔除政策瑕疵的概念。從市場秩序看，若是有炒作，那么實際上就還是會管控。從政策瑕疵看，對于影響市場交易如限售政策等，實際上就會面臨被管控或將此類政策退出的表現。