我國房地產融資結構與發展探析

張潔

【摘要】近幾年房地產行業的快速増長，進一步捆綁了銀行業，并療雪球方式占用了大量信貸資金，但房地產市場易受國家政策調控，加劇了整體經濟的風險。并且，如今隨著我國對房地產業宏觀調控政策的出臺和銀巧銀根的緊縮，銀行逐步提高了對房地產企業的融資門檻，融資問題日益成為房地產開發企業壯大發展的關鍵問題。因此，優化房地產企業融資結構是非常必要的隨著中國經濟的快速發展和投資方式的多樣化，房地產及其相關的投融資活動成為大家關注的焦點。自商品房改革以來，房地產經濟推動中國經濟快速穩步發展。近幾年，房地產市場更是火爆，一、二線城市房價逐步攀升，巨大的銷售利潤使得房地產開發企業進一步擴大開發規模，髙昂的價格向政府買地蓋房。然而這筆離昂的資金從何而來，我們不得而知。房地產開發企業利用信貸資金，通過財務枉巧解決其資金需求。。

【關鍵詞】我國房地產? ? 融資結構? ? 發展探析

一、對我國房地產企業融資結構的剖析

（一）融資的概念

融資概念一般有廣義和狹義之分。融資在其廣泛的意義上又被稱為金融，其意義就像它的字面意思一樣，就是指各種資金在市場上的融通，這是一種資金的雙向互動過程，包括融入資金與借出資金兩個環節。狹義的融資單單指公司為平常經營活動籌取資本的行為。現代公司的財務活動可分為經營活動、投資活動、融資活動，其中融資是各種活動的基礎前提。本文站在狹義的角度定義融資，研究公司的融資結構與經營績效的相關性。迄今為止，融資結構的概念未得到一個確定的定義。回顧以往的文獻，融資結構和資本結構經常相互替代使用，沒有嚴格地區分，它們都可以指企業資金的來源及其比例關系。

（二）融資結構的理論

融資結構關系到公司資本的來源，是其發展的基礎，不同的融資結構帶來不一樣的融資成本，繼而影響經營績效。回顧公司發展的歷史可發現，自從公司融資活動的出現，融資結構就變成了公司管理者需要考量的重要方面。縱觀融資結構理論逐漸完善的歷程，本文將整個歷程分為：傳統資本結構理論、現代資本結構理論、新資本結構理論。

二、我國房地產融資結構的現狀

（一）房地產行業的特點

（1）資金密集型。資金需求量大、持續時間長是房地產行業的顯著特征。房地產的開發建造是一個很長的周期，全程包括項目策劃、前期準備、工程建設、營銷銷售、管理運營等環節，各個環節聯系緊密，都需要大量、不間斷的資金投入。因此，房地產企業幾乎不可能僅僅憑借自身內部的資本滿足如此數額大且運轉周期長的要求，還必須通過外部途徑來獲取充分的資金。所以對融資結構與經營績效的相關性展開研究，并由此選擇科學合理的融資結構對我們國家房地產企業的經營發展有其深遠重大的意義。

（2）政策導向型。從企業自身特點出發，合理選擇融資方式房地產行業是我們國家經濟發展的支柱產業之一，對國民經濟影響巨大且與人民的生活息息相關，因此，我國政府相關部口對房地產行業進行了密切嚴格監管，隨時根據國家的發展方向和處于的經濟環境采取相應的宏觀調控舉措。主要分為以下六個類型：法律及綜合性調控政策，金融貨幣政策，土地政策，產業政策，行業規制政策，財稅政策。

（二）房地產行業融資渠道

我國房地產行業的融資途徑總的來說可以分為內源融資和外源融資。內源融資的資金來源主要是留存的收益及計提的折舊。外源融資主要包括債權融資、股權融資等，是房地產企業重要的融資手段。其中，債權融資的資金資源方式較多，包括銀行貸款、信托公司貸款、債權融資以及購房者貸款等其他貸款。

（三）房地產行業融資結構特點

（1）融資途徑過少，對銀行金融系統的依靠過多。在當前情況下，我們國家的房地產行業所需資金絕大部分來自于國內貸款自籌資金和其他資金。國內貸款就是指房地產企業將所持有的止地或者是房產抵押給銀行或者是非銀行的金融機構獲取來的資金。一直W以來，我國居民住房和投資需求量大，房地產企業不斷投資新項目，這需要大量資金的投資，因此，房地產企業都會通過抵押獲取金融機構的貸款。

（2）資產與負債的比值較大，財務同經營方面的風險都偏大。房地產企業自籌資金和其他來源中除去銀行貸款，還包括從合作企業等來的借款，加上高比例的銀行貸款，一般來說，房地產企業的資產負債率都較高。送意味著，企業承擔著較高的資金成本和較高的償債風險，一旦資金鏈斷開，經營狀況堪憂。企業在經營管理中面對的財務和經營方面的風險都比較大。

通過實證得出以下結論：①改進的內源融資與經營績效正相關，內源融資占總體融資較少，但通過內源融資獲取資金方便迅速、成本低，對經營績效有正面影響。②改進的債務融資比率同經營績效負相關，過高的負債比例帶來的債務代理成本和財務困境成本，大大増加了企業的財務風險和償債壓力，并旦債務軟約束也無法充分發揮出債務的治理效應，使得債務融資的對經營績效的消極影響超過了積極影響。③改進的股權融資率同經營績效無明顯相關關系。一方面，股權融資獲取資金的成本低，且不需要支付固定的費用;另一方面，我國不成熟的資本市場使得上市公司幾乎都具有股權融資偏好，但是在通過股權融資方式圈錢的同時未能使得獲得的資金得到充分利用，反而使管理層懈怠于對公司的經營管理，損害公司的經營績效。

三、房地產融資結構的創新發展

（一）從提供產品到提供服務，合理采用股權融資

金融服務能力較為欠缺的國內商業銀行面對股份制商業銀行日益積極的小微金融業務開拓運動及其綜合化金融服務能力，加快其相關金融產品開發及金融服務的介入將是一大趨勢。然而，介入綜合金融“解決方案”的重要手段就是注重客戶需求的理解及其對客戶需求的有效分解，再按照一定的邏輯定制行業金融服務產品組合。以融資產品為核心產品，配合核心產品營銷包括零售金融產品、國際業務、理財金融服務等，構建綜合金融服務“解決方案”將是行業小微金融服務的主要理念。

通過上文可以得到結論，股權融資與公司經營績效無濕著相關關系。目前，在我國資本市場中，股權融資的成本較小，沒有固定還本付息的壓為，股權融資是為企業籌集資金的一個良好的渠道。但過度的股權融資偏好會帶來突出的資本使用效率不高的問題，也可能會使企業管理層懈怠于對公司的經營管理，影響企業的經營績效，不利于企業的長期發展。因此，應該合理采用股權敲資，避免過度使用的負面影響。

（二）完善組織架構，健全運行機制

商業銀行通過集中的市場調研確定目標行業，再針對這些行業的資金流動特性，從金融產品設計、風險防控以及具體的營銷策略等方面，提出符合行業客戶需求的金融解決方案。從各業務條線、后臺風險部門抽調業務骨干，組建行業金融項目團隊。組成人員在一定時間內隸屬于項目團隊，但又不脫離原有部門。銀行的行業金融事業部應該算是目前國內中資銀行行業金融發展得較完整、較高級的形態，但對于各種資源稟賦遠不如的國內眾多中小城商行而言，這種組織架構并不具有普遍性及可行性。相對于民生大規模介入行業金融的發展模式，國內城商行因為經營地域的限制、區域產業集群的限制，并無必要如此大規模深入，而只須立足區域經濟實際，整合優質資源做具有經濟價值的幾個行業金融。

（三）立足供應鏈，完善供應鏈金融，提升服務質量

城商行小微企業供應鏈金融可以根據所處區域行業具體資金流動特性、行業小微企業資金需求特點，相關第三方物流機構發展、發育成熟程度選擇開發適合的供應鏈金融業務，為圍繞核心企業兩鏈的眾多小微企業及個體工商戶提供行業供應鏈金融服務。目前，國內供應鏈金融業務發展日趨成熟，特別是貿易融資因為其較深地植入行業供、銷鏈條之中而得到國內商業銀行較為廣泛的運用，所以，在某種程度上，“供應鏈貿易融資”也成為供應鏈金融的代名詞。因此，立足行業供應鏈做小微供應鏈金融的城商行有必要以此為切入點，盤活整個行業供、銷鏈條，更好地服務于圍繞核心企業的兩鏈上的小微企業及個體工商戶。

綜合金融服務能力較為欠缺的國內商業銀行面對股份制商業銀行日益積極的小微金融業務開拓運動及其綜合化金融服務能力，加快其相關金融產品開發及金融服務的介入將是一大趨勢。然而，介入綜合金融“解決方案”的重要手段就是注重客戶需求的理解及其對客戶需求的有效分解，再按照一定的邏輯定制行業金融服務產品組合。以融資產品為核心產品，配合核心產品營銷包括零售金融產品、國際業務、理財金融服務等，構建綜合金融服務“解決方案”將是行業小微金融服務的主要理念。通過信貸產品實現銀行產品的捆綁銷售是商業銀行多收費或產生存款業務銷售的主要手段，因為這些業務很難憑借服務質量贏得絕對競爭力。隨著綜合金融服務商日益深入各大商業銀行經營理念中，傳統信貸產品已經被諸如“一攬子金融服務方案”、“一站通金融服務”等系列組合所取代。

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