房地產市場過度繁榮對金融膨脹的影響

李芳

【摘要】房地產市場在我國經濟發展中其到了積極的促進作用。但是近些年由于房地產價格上漲速度過快，導致了金融發展過度膨脹，現階段房地產市場價格上漲過快和金融膨脹已經成為我國經濟發展中的兩大突出問題?；诖吮局攸c對我國房地產市場促進金融膨脹的特殊因素以及作用機制進行了分析，在此基礎上基于房地產視角論述了促進金融穩定發展建議。

【關鍵詞】房地產市場? 過度繁榮? 金融膨脹

最近幾年我國經濟中金融快速膨脹及房地產市場價格過快上漲以及成為非常突出的問題。基于國際經驗，房地產泡沫與房地產相關金融產品的過度發展以及寬松的貨幣政策具有密切的聯系，因此基于金融與貨幣角度對我國房地產市場過度繁榮的原因進行分析具有積極的理論意義。但是在對金融膨脹進行分析過程中也不能忽略我國房地產市場中的某些因素的影響，只有徹底解決我國房地產市場中的根本性問題，才能有效根除金融膨脹與房地產泡沫之間相互促進的問題。

一、我國房地產市場中特殊因素對金融膨脹的影響分析

（一）金融規模擴張中土地和住房貨幣化的推動作用

在我國經濟和房地產市場發展中土地和住房貨幣化是一個非常顯著的特點，其直接增加了貨幣需求量。在我國的計劃經濟時代，由于是政府免費或者廉價供給土地和住房，因此土地和房地產市場雖然龐大，但是不能完全以貨幣的形式表現出來。在我國實施土地改革之后，土地和住房成為可以交易的商品，隨著土地價格和住房價格的不斷上漲，其交易規模迅速膨脹。相關數據統計我國2016年土地出讓收入為3.56萬億元，在GDP總量中所占比例高達4.78%?；谕恋睾妥》康呢泿呕苯訉е仑泿诺男枨罅靠焖僭龃螅M而引起M2以及其他一些金融總量的增大。但是由于土地和住房貨幣化不能促使GDP總量增加，導致我國的M2與GDP比重不斷攀升。

（二）在房地產市場不斷調控和管制中催生的各類金融創新

在我國經濟發展中，房地產市場具有金融穩定以及經濟增長具有重要的作用，房地產可以有效帶動國民經濟中水泥、鋼鐵、建材、家具以及建筑等50多個行業的發展。基于房地產市場的重要性，其既是我國宏觀調控的主要領域，也是宏觀調控的主要目標。在經濟發展低迷的情況下，政府可以通過降低購房首付、減少交易環節征稅、降低住房貸款利率以及放寬購房資格等來刺激房地產市場的發展，進而推動房地產市場上下游產業的發展。

房地產市場調控在穩定經濟以及金融發展中起到了重要的作用，但是也導致了一些負面效應。其中最突出的便是社會公眾對房地產市場形成了房價越調越高、只漲不跌的預期，進而導致居民購房熱情高漲。同時部分開發商和一些居民為了能夠有效規避貸款政策限制，逐漸開始采用非傳統金融渠道，在很大程度上推動了我國灰色地帶的金融創新和規模擴張，增加了金融風險。

（三）在房地產和金融關系中基礎設施建設的促進作用

基礎設施建設作為我國穩定經濟增長的重要措施，其在2012年之后逐漸呈現超高速發展的趨勢。我國地方基礎設施建設由于財稅體制的影響與當地產市場具有密切的關系，在發展過程中逐漸形成了通過土地收入來源積累城鎮化建設資本的路徑。一是地方政府將土地出讓收入作為維持基礎設施建設的重要資金來源;二是很多融資平臺將土地進行抵押從而獲得銀行貸款進而對地方基礎設施建設進行支持。通過這種方式，我國地方政府既完成了經濟增長的發展目標，也實現了稅收增加的發展目的，但是在該過程中地方基礎設施建設與金融市場以及房地產市場之間的關系越來越鞏固，基礎設施建設以及房地產發展需要金融支持，同時基礎設施建設以及房地產投資規模的不斷擴張又反過來積極推動金融總量的增加以及金融產品的創新，在很大程度上加速了金融膨脹。

二、房地產市場的過度發展對金融膨脹起到了加速作用

（一）我國房地產市場功能定位不明確

我國于1998年為了化解亞洲金融危機對于我國經濟發展的不利影響，開展了住房市場化改革的序幕，逐漸將房地產市場作為拉動我國經濟增長的主要驅動力，并且在2003年我國將房地產企業正式定性為支柱產業。2007年我國政府提出“住有所居，逐步淡化房地產”的發展理念，但是由于受到2008年國際金融危機的影響，我國政府不得不出臺了一系列措施來刺激房地產市場的發展，進而保證我國經濟的平穩增長，但是這些政策導致了我國房地產市場價格的不斷攀升。由于房地產市場的過度繁榮，房地產市場逐漸脫離了最本質的居住屬性，其金融屬性和投機屬性越來越明顯，進而導致房地產市場對我國經濟發展的負面作用越來越凸顯。一方面房地產市場壟斷了大量金融資源，對企業以及居民的投資能力和消費能力過度透支，社會整體杠桿率持續增長，加劇了爆發系統性經濟風險和金融風險的可能性;另一方面房地產市場的過度繁榮在一定程度上扭曲了我國的經濟結構，嚴重阻礙我國經濟發展的轉型升級。直到黨的十九大，我國政府又重新強調“房子是用來住的，不是用來炒的”，對房地產市場進行了明確定位。

（二）實體經濟發展滯后

自2008年世界金融危機以來，我國實體經濟一直面臨著下行的壓力，其主要原因包括外需不振、傳統制造業由于勞動力以及土地等生產要素成本的升高而逐漸喪失優勢。在這種情況下需要我國實體經濟產業結構開展轉型升級。但是由于多種因素的影響，我國實體經濟結構調整滯后，甚至一些傳統行業出現了嚴重的產能過剩現象。由于實體經濟發展不景氣，難以有效吸引社會資本，導致大量的社會資本逐漸涌入房地產市場以及股票市場等，提高了房地產市場的金融屬性和投機屬性。

（三）在房地產調控中缺乏長效機制

現階段我國在房地產市場調控中主要采用的是相機抉擇式調控方式，主要以臨時性、短期性和行政性的政策為主。而且這些調控措施的實施主要目的是為了有效控制房地產市場價格的快速上漲以及快速下跌，基本屬于事后調控，難以有效適應房地產市場行情的變化，因此對經濟的發展產生了一些負面效果。一是房地產調控主要采用行政性指令，與房地產市場化發展規律不符合，進而很多房地產市場參與主體變相規避監管，促使金融創新過度發展;二是房地產市場調控政策轉向頻繁，導致房地產企業和居民普遍質疑房地產調控政策的穩定性和長期性，強化了房價只漲不跌的心理預期，在很大程度上削弱了房地產市場的調控效果。

三、基于房地產視角促進金融穩定發展建議

（一）積極推動實體經濟轉型升級，培育新的經濟增長點

第一，我國政府應該依據十九大對房地產市場的重新定位，不再賦予房地產市場作為國家經濟發展宏觀調控工具的職責。同時應該轉變傳統以GDP為主導的政績考核觀念，認清現階段我國經濟發展逐漸放緩的客觀事實，防止再次出現通過對房地產市場進行刺激來帶動我國GDP增長的發展方式。第二，進一步推動供給側結構性改革，通過優化存量資源配置，完善優勝劣汰的市場機制來培育我國經濟發展的新增長點。在我國經濟產業機構調整以及經濟發展轉型升級過程中，可以充分發揮政府政策的導向作用，引導社會資本逐漸流入節能環保以及知識密集型產業。此外，還可以通過推動消費升級來有效解決現階段我國消費市場的供需錯配問題。

（二）建立房地產市場長效調控機制，弱化金融和房地產市場之間的依存關系

第一，建立長效穩定的房地產金融框架，避免出現由于政策頻繁變動而導致的套利性購房需求，對灰色地帶金融創新進行抑制。對不同的城市根據實際情況采用針對性的調控策略，其主要目的為避免資金投入投機性和投資性的房地產市場中。同時應該根據因房施策，對普通居民的自主性購房需求加強金融支持力度，滿足社會普通居民的購房需求。第二，加快房產稅政策的出臺，雖然基于國際發展經驗房產稅并不能完全抑制房價的上漲，但是可以通過房產稅為地方政府稅收提供來源，降低其對土地財政的依賴程度，同時也增加了投機性炒房者的炒房成本，能夠在一定程度上抑制房地產市場上的投機行為。房產稅政策可以在房價上漲過快以及住房供需矛盾較大的城市率先推行，然后根據實施效果逐漸向全國推廣。第三，加快住房租賃市場的發展和完善，通過建立住房租賃平臺，提供只租不售的保障性住房來滿足低收入群體的基本住房需求。

（三）進一步完善市場化導向的土地供給制度

我國住房制度經過二十多年的改革已經高度市場化，但是現階段我國的土地市場依然處于計劃管控狀態。住房交易和土地交易兩者性質錯配的矛盾越來越突出。因此為了有效推動我國房地產行業的健康穩定發展，應該進一步完善市場化導向的土地供給制度?；谖覈叭说貟煦^”的發展思路，在保障不突破耕地紅線的基本原則下，本著市場化發展理念在全國建立統一的土地交易市場。同時對于人口凈流入較多的一線和二線等城市應該逐漸擴大其土地供應面積，特別是要提高住宅用地在整體土地出讓中的比例;對于人口凈流出的一些小城鎮應該逐漸降低其土地供給，從而促進對存量房源的消化。

參考文獻：

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