多維度視角下南京江北新區城市建設發展分析

陳從建 張曉東

(江蘇開放大學建筑工程學院,江蘇 南京 210017)

1 南京江北新區建設的背景研究

南京江北新區(以下簡稱江北新區)，位于南京市長江北部，由浦口區、六合區和棲霞區八卦洲街道構成(見圖1)，總面積2 451 km2[1]。新區設立前，主導產業以農業、重化工業和制造業為主，與南京市域的其他區(縣)在城市發展和經濟總量GDP上均有較大的差距，北貧南富，南北發展不均衡。為鞏固南京市在長江經濟帶發展戰略中的重要地位，2014年6月江蘇省人民政府向國務院申報設立國家級南京江北新區。2015年7月，國務院簽發批復，成為我國第十三個國家級新區[2]。江北新區在空間結構上由3個中心城，2個新城和7個新市鎮(如圖2所示)組成。新區已設立3年多，國家政策實施的執行效果如何，哪些經驗和教訓需要總結。本文以房地產業、城市交通樞紐，生態環境建設為研究素材，從多維度視角下分析江北新區設區前后在新型城市建設方面的發展歷程。

2 南京江北新區建設的理論研究

2.1 城鎮化理論

1867年西班牙工程師A.Serda在《城鎮化基本理論》提出城鎮化理論，闡述城市由鄉村演變的歷程。20世紀，在全世界范圍內傳播，1970年進入中國，以配合國家新型城鎮化要求和加快城鎮化建設，在產業少、交通好的地方建設新區。

2.2 增長極理論

佩魯(Francois Perroux)的增長極理論，解釋和預測區域經濟在地理空間上結構和布局[3]。區域經濟的發展要依靠條件好的少數地區和少數的產業去帶動其他地區或產業。

2.3 田園城市理論

1898年埃比尼澤·崔華德(Ebenezer Howard)提出田園城市的設想，在著作《明日：一條通往真正改革的和平道路》一文中的理想城市。本質是城市和鄉村的結合體[4]。進而提出三個磁鐵的田園城市理論。

3 南京江北新區建立前后城市建設的比較分析及啟示

根據上述城市理論，南京江北新區應重點圍繞“三區一平臺”戰略定位和“兩城一中心”發展格局，推進長三角一體化戰略，積極參與長三角城市群創新網絡建設。貫徹實施“打造南京核心增長極”，建立現代化田園新城。

3.1 構建房地產市場健康發展長效機制，完善住房市場和保障體系

3.1.1土地需求量急增，土地價格急漲

地價上漲帶動房價上漲，而房價上漲反作用于地價再上漲。使得新區地王不斷飆升[1]。促使政府構建房地產市場健康發展的長效機制，不斷完善住房市場和保障體系。

2012年江北新區設立前，開發用地建設均為粗放型。2013年7月江北板塊的地王是浦口新城的G39地塊，總價21億元，折算樓面價為7 973元/m2。2014年—2015年土地市場供求整體處于平衡。2014年江北板塊只有16幅住宅地塊成交，2015年1月～5月只成交1幅[5]。

江北新區設立后，地價快速上升，土地需求量也不斷擴大。統計資料顯示：2016年中建東孚所拍江浦NO.2016G02宅地，出讓面積16 640.4 m2，成交價11.2億元，折算樓面地價達23 083元/m2，為2016年新區地王。2017年新區總共拍地23塊，含15幅住宅地，總收入為407.04億元。2017年樓面價最高是江浦NO.2017G102地塊，為純住宅用地，折算樓面地價23 235元/m2。一方面地價在逐漸上升，另一方面促使國家對土地的管控。2018年 江北新區管理委員會以及國土局對NO.2018G4和NO.2018G5 地塊在公開出讓時的起始價限為29.8億元和39億元。

3.1.2商品住宅需求量急增，商品住宅價格急漲

江北新區設立前，2010年—2014年期間，商品住宅市場整體供應量一直保持穩步上升。2014年成交面積159.89萬m2，成交均價為10 555元/m2。2015年1月～5月商品住宅供大于求，均價為10 818元/m2，相比2014年5月價格同比下降0.8%[5]。

江北新區設立后，受到江北新區建設發展和城市功能改善等多重因素的影響，商品住宅投資一段時期呈現快速、持續增長。至2015年底，新區新房成交46 268套，占全南京43%[1]，大華錦繡華城從年初開盤的10 200元/m2漲至年末14 500元/m2，上漲42.16%[1]，為南京市漲幅最高樓盤。其他樓盤漲幅也在30%以上，庫存量在日趨減少。浦口區的2017年國民經濟和社會事業發展統計公報：全年全區完成房地產開發投資198.12億元，同比增長20.0%。其中江浦片區占全區房地產投資總額的52.9%[6]；六合區2017年國民經濟和社會事業發展統計公報：房地產開發房屋施工面積480.1萬m2，商品房銷售額104.2億元，同比增長27.7%；房地產的拉動有效地推動建筑業的發展。

3.1.3實施調控政策，完善住房市場和保障體系

為抑制商品住宅增速過快，南京市政府出臺了調控政策。2016年4月南京市發改委公布了《中共南京市委南京市人民政府關于推進供給側結構性改革的意見》規定商品住宅項目按照價格區間分類指導，申報均價2萬元/m2以下的，年化漲幅不宜高于12%；2萬元/m2～3萬元/m2的，年化漲幅不宜高于10%；3萬元/m2以上的，年化漲幅不宜高于8%[1]。2017年3月，市政府推行限購搖號政策。7月促使融僑悅城從首開23 949元/m2，到后期下跌了1 169元/m2。但目前江北新區的商品住宅仍位于高位，且趨于穩中緩漲。房地產業承擔著國家宏觀經濟發動機和穩定劑的作用，特別在新區城鎮化建設中，這一作用會更明顯。應繼續實施調控政策，分類指導，構建健康發展的長效機制，逐步完善住房市場和保障體系。

3.2 規劃主要交通樞紐快聯互通，推動基礎設施高標準建設

3.2.1加快加密跨江通道，提升了跨江通行能力

江北新區設立前，因南京江北屬帶型城市走廊，南北貫通性價差。對外交通單一，跨江交通難。至2015年建成高速公路6條：寧洛高速、寧連高速、寧合高速、繞越高速和雍六高速、寧通高速；連接主城區跨江通道6條；長江大橋、二橋、三橋、四橋、緯7路隧道、大勝關鐵路橋[7]；軌道3條：3號、10號和S8；汽渡兩處：板橋和中山碼頭。只有長江大橋免費通行，公路僅有浦珠路—江北大道一條，長江南北交通聯系不暢。

江北新區設立后，重點解決跨江通行。2017年12月，江北新區連接主城區跨江通道達7條：長江大橋、二橋、三橋、四橋、大勝關鐵路橋、緯3路和緯7路隧道，在政策上保障了長江大橋、緯3路和緯7路隧道均免費通行。2017年12月S3號軌道開通后，軌道達4條：3號、10號、S3和S8號，總長度80.8 km。江北新區現狀公交線路有96條，過江線路30條，總客運量達54萬人次/d[7]，公共交通呈現的壓力極大改善。

3.2.2快聯快通交通樞紐，強化對外交通樞紐的規劃和建設

江北新區設立前，江北新區與國內外發達地區在對外交通方面存在一定差距，缺乏國際交通能力，沒有航空機場和大型鐵路樞紐。僅六合區有1對/d列車，規劃和建設大型綜合交通樞紐已迫在眉睫。

江北新區設立后，加快了高速公路、港口、空港等主要城市對外交通樞紐的規劃和建設。以支撐新區“帶型+串珠狀”的空間結構，實現了主城與新區的一體化發展。2015年建成的南京馬鞍國際機場遠期屬于復合型空港樞紐，長江一級航道-12.5 m水深的整治工程，使5萬t等級的海輪可直接通達南京龍潭、西壩等港口，南京港成為長江流域深入大陸腹地距離最近的海港[7]。

3.2.3逐步提升綜合交通樞紐功能，構建放射狀交通網絡體系

高標準規劃高速、高鐵、鐵路城際和綜合樞紐的城市新區愿景，逐步提升交通樞紐功能。布局建設高鐵南京北站，根據《江北新區2049戰略規劃暨2030總體劃綜合交通體系規劃》，2015年—2030年，高速、高鐵、鐵路城際和綜合樞紐，將形成“一環六線”的客運鐵路網絡。其中，高速公路網為“半環七射”，快速路網為“四縱十二橫”[7]。高速公路實現1 h通達南京市域、揚州和滁州，高鐵、城際列車1 h內到達南京都市圈的各城市，2 h內到達長三角中心城市。城際和S線在0.5 h到達南京都市圈周邊城市。空港、海港和高鐵港三大樞紐，構建放射狀交通網絡體系。

3.3 貫徹生態環境優先，探索現代田園城市新區建設的新模式

3.3.1堅持生態優先、提高新區生態環境的高質量

江北新區設立前，各區域的環境質量差異性大，重點區域環保指數達不到一般水平。重工業污染物排放在南京市一直居高。2012年，其總工業用水量、燃煤耗量和電力消耗的絕對量在全市占很大的比重，主要污染物排放強度超過全市水平。

江北新區設立后，通過共保共治，空氣質量不斷提高。常規檢測點測試：2016年江北新區SO2,NO2,PM10,PM2.5,CO和O3已達到了《大氣環境質量標準》二級標準。2017年浦口區國民經濟和社會事業發展統計公報呈現：2017年全年空氣質量優良天數為274 d，達標率75.1%，比2016年的67.2%上升11.8%，完成年度目標70%。PM2.5年均濃度為38 μg/m3，較2016年同期下降11.6%，比年度目標下降4.25%；1月～12月降塵均值3.90 t/km2低于年度要求5 t/km2的目標；集中式飲用水源地水質達標率100%[9]。但重點地區大廠因受重化工產業用地和城市用地交叉布局制約，重化工污染問題仍十分突出。

3.3.2高起點統一規劃布局，努力打造現代田園國家新區

江北新區設立前，江北新區各區域城鎮布局分散，生態資源缺乏統一規劃配置。2012年江北新區的深林覆蓋率27%，現狀農林用地面積1 320 km2，水域面積約495 km2，合計占江北新區總用地的75%。現狀建設用地584 km2占江北新區總用地的23.5%[8]。雖有“老山國家森林公園”“綠水灣國家城市濕地公園”“金牛湖風景區”等綠地、濕地資源，但缺乏統一規劃配置。

江北新區設立后，重點規劃浦口、高新大廠、雄州的中心城建設，注重區域生態資源與中心城、新城、新市鎮建設的融合發展。嚴格按照《“十三五”生態環境保護規劃》和《江蘇省生態文明建設規劃(2013—2022)》等統一布局城市空間，對區域生態資源優化配置。南京市政府制定的《江北新區2049戰略規劃暨30總體規劃》，以“一軸、兩帶、三心、四廊、五組團”的總體結構布局，符合埃比尼澤·崔華德(Ebenezer Howard)的田園城市理論的構想。

3.3.3貫徹落實“兩山”理論，促使環境質量持續穩定好轉

貫徹落實習近平“綠水青山就是金山銀山”的理論。堅持執行最嚴標準保護，最嚴準入制度，強化協調聯動，推進生態建設一體化。發展循環經濟，倡導綠色低碳生活，推廣綠色建筑建設和交通。以“老山國家森林公園”景區為主體，整合珍珠泉、湯泉和琥珀泉，打造“一山三泉”。把老山建成生態文明、運動休閑的生態景區，以“綠水灣國家城市濕地公園”打造江北新區的“綠肺”，在“天然氧吧”的4A級“金牛湖風景區”，推進生態建設與商業融合發展。把生態環境建設作為江北新區發展的重要組成部分。始終堅持高起點、以人為本，按照國家生態文明建設示范區規劃統籌空間布局和生態紅線保護[8]，探索建設現代田園生態城市的新模式。

4 總結和展望

回顧江北新區設立三年來的發展進程，分析了新區在房地產業、城市交通樞紐和生態環境建設方面所取得的巨大成績和重要經驗，但我們必須清醒的看到目前的發展水平與規劃目標還存在一定差距。南京江北新區在十八大以來承擔著國家戰略、體制創新和區域發展諸方面的重要任務。隨著十九大的召開，區域政治地位的穩步提升和創新試點政策的率先落地，江北新區在不久的將來，將成為新型城鎮化和開放合作示范新區，長江經濟帶和長江三角洲的重要發展支點[9]，南京都市圈和蘇南地區的新增長極，與南京市相對獨立、產城融合、輻射周邊和生態宜居的城市副中心。