以軌道建設帶動的街區式老城更新規劃探索
——以寧波七塔寺街區為例

熊婷

浙江省寧波市城鄉規劃研究中心 浙江 寧波 315040

1 以軌道建設帶動的街區式更新的優勢

老城地區一般區位條件好、建筑密度高，單個地塊更新項目如在“封閉運作、自求平衡”的情況下，至少需要“拆一建二”才能平衡前期投入。這使得老城地區越改越密，越改越高，城市公共環境品質難以真正提升。在經濟效益、環境效益、社會效益的博弈當中，以公共服務設施為代表的社會效益往往很難得到保證。

以軌道建設帶動的街區式更新的優勢在于：一是以軌道建設帶動便于更新資金的投入，拓寬更新融資通道；二是以軌道站點建設帶動地上、地下空間的綜合開發以及街區交通模式的轉換；三是以街區為統籌單元，更有利于交通系統的改善、空間功能的整體提升及資金的綜合平衡。隨著各大城市軌道建設的加速，老城區軌道線網的密度將進一步提升。以軌道站點輻射范圍的街區為單元，以軌道線為串聯，能有效帶動沿線老城區連片、成網的開展更新改造，從而推進老城整體功能及環境品質的提升。

2 七塔寺街區更新的典型性

2.1 發展軌跡

七塔寺街區是寧波較為典型的老城區塊，街區面積37.6公頃，緊鄰寧波三江口核心區，南北為百丈路和中山路城市發展軸，區位優勢突出。同時街區內保留了若干歷史文化遺存，在寧波歷史上特別是近現代發展時期有較為重要的歷史意義。在寧波城市快速發展過程中，七塔寺街區曾經承擔了重要的行政職能，同時具備商業、商務、辦公、居住、醫療、教育等功能，是較為典型的城市綜合服務板塊。隨著城市的擴張及行政辦公職能的外遷，街區的商業活力及環境吸引力逐漸下降，整體機能趨于老化，已不能滿足當下城市的發展及人民對美好生活的需要，亟待活化更新。

2.2 更新的主要問題

2.2.1 空間破碎不成系統

七塔寺街區的老城空間特征明顯，主要表現為建筑密度大、容積率高、開放空間不足、權屬復雜、用地邊界不規整。從空間肌理上看，街區地塊內部的支路網系統、市政管線系統的改造空間非常有限。大規模拆建的更新方式難以為繼，而點狀拆除重建又難以達到提升片區功能活力及改善環境品質的系統性效果。

2.2.2 居住功能與現代生活的不適應

街區內居住小區多建于2000年以前，住宅建筑基本為七層小戶型排房，且沒有電梯。除了缺乏管理維護及建筑老化的問題，小區還存在車行交通不暢、停車位不足、公共活動空間缺乏、公服配套不足、市政設施老化等問題，街區的居住功能與現代居民生活需求不相適應。

2.2.3 公共職能退化

伴隨著街區行政辦公職能的外遷，街區的商業氛圍不斷下降，加上辦公樓宇的老化以及居住功能的不適應性，年輕人加速流失，最終導致街區整體的功能衰退及活力下降。

2.2.4 歷史遺存保護利用不足

七塔寺街區歷史遺存除了七塔寺外，還有錢肅樂故居、陳家墻門、王宅、彩虹坊、鄞州老干部活動中心。由于歷史遺存多位于街區內部，對外展示利用不足，文物建筑的知名度不足。

3 七塔寺街區更新的目標定位

本次規劃提出，依托街區的區位優勢及文化積淀，綜合運用城市更新手段，激發片區內生動力，將七塔寺街區打造成富有文化底蘊和都市活力，有品質、有溫度的特色歷史風貌街區。以寧波老城更新示范區為總目標，努力建設成為文化街區、活力街區及品質街區。

4 空間設計思路

4.1 重構路網系統。規劃打通斷頭路，增加片區支路網密度，組織右進右出的單向交通，以提高街區的通行效率。

4.2 優化拆遷范圍。對現有建筑進行評估，對照路網方案，進一步優化拆遷范圍，提高改造地塊的完整性。

4.3 打造空間活力點。以軌道交通綜合體為載體，沿城市軸線兩側打造開放共享的公共空間，提升街區的公共功能，提高對人流的吸引。

4.4 打造活力通道。積極融入三江口核心區一小時步行圈，對接新世界廣場，形成尺度宜人的都市活力步行系統。

4.5 融入文化特色。依托現有文保建筑，串聯開放共享公園，打造特色風貌商業街和文化特色走廊。

5 多樣化的更新路徑

按照街區的總體規劃布局，規劃提出了“再開發”、“整治改善”、“保護提升”三種更新模，針對街區的現狀問題及文化街區、活力街區、品質街區的規劃目標，提出具體的實施路徑。

5.1 “再開發”更新模式

“再開發”模式適用于規劃需要拆遷的地塊，主要選擇沿軌道線、站點周邊以及街區內有改造需求的相對完整的地塊，規劃重點提升街區的交通組織、人流引導，打造豐富的功能業態和地上地下聯通的空間環境，提升街區活力。“再開發”地塊很大程度上影響了街區更新的可實施性，因此規劃重點對“在開發”地塊進行了經濟測算與方案評估，并提出相應的建設與運營方面的實施建議。

經濟測算主要包括征拆遷成本、土地一級開發成本，土地出讓收益、二級開發建設成本，以及二級開發銷售及租賃收益幾部分。通過參考寧波當年基準地價與土地定級、中國城市地價動態監測網，以及近5年寧波中心城相似地塊土拍價格，來綜合預測土地市場價格、二級開發銷售及租賃市場價格。

傳統的一級土地開發模式，其土地出讓收益難以覆蓋前期拆遷安置成本，且居住用地超出一定量之后，配套公服設施空間也隨之增加。基于經濟測算和方案調整，規劃建議由區城投公司作為統一開發運營主體進行新建地塊的TOD模式開發。建議80%的B類用地，采用“自持+租賃”形式，從“快周轉”向“慢持有”轉變，創造長期投資收益，同時加強對街區產業的發展引導。

5.2 “整治改善”更新模式

“整治改善”模式主要針對保留的老舊小區、老舊辦公樓宇地塊，采用了微更新、微改造的方式對其功能進行改善及提升。

在老小區改造提升方面，重點關注停車問題、上樓問題、公共空間缺乏問題以及建筑持續維護問題。在停車問題上，提出對現狀自行車庫回購后進行機械化停車庫改造，同時引入數字化路內停車管理，并對街區居民開放辦公樓宇的夜間停車服務；在上樓問題上，建議開展電梯化改造試點，試驗老舊住宅一樓的商業化改造，以提供社區便利服務，同時引入電梯公司，以住宅單元為單位，通過購買電梯使用權的形式，推進老舊小區住宅的電梯加裝；在公共空間缺乏問題上，規劃選址若干邊角空間開展口袋公園改造，增加體育設施及休閑座椅等公共設施；在建筑持續維護問題上，建議由政府、物業及業主共同籌集建筑維修專項基金，引入保險公司，對住宅建筑進行評估及維護承保。

在老辦公樓宇改造提升方面，重點提出產業功能轉型提升的要求。一是建議空置的行政辦公樓宇在國有資產清理后，進行市場化改造，豐富街區商業服務功能；二是停車場機械化改造，增加臨時停車位；三是開展消防隱患排查及樓宇電梯維護。

5.3 “保護提升”更新模式

“保護提升”主要針對需要開展歷史遺存保護利用及歷史風貌營造的空間。有生命的場所能使人感受它特殊的氣氛與內涵，對其產生認同感和歸屬感。除了歷史文保建筑的保護、展示建議，規劃還重點關注街區活力提升與歷史風貌的營造。

5.3.1 街道空間風貌營造

街道空間是展示街區歷史風貌的重要窗口，規劃重點關注街道空間內的行道樹、城市家具、道路設計及設施、建筑立面、公共空間5個要素，對街道界面提出改造要求，例如種植文杏、馬掛木等暖色樹種，讓有限的街道空間更為疏通；步道燈、廣告箱、移動花壇等街道家具的標識化設計等。

5.3.2 公共空間場所設計

規劃關注保留場所記憶，通過“文化溯源”，將不同時代的“文化”記憶，以‘再敘述化’的形式重新呈現，成為新的文化遺產。例如用歷史地名來命名新建公園、廣場，成為傳承街區歷史記憶的空間節點。圍繞七塔寺古建整體打造開放式公園，將七塔寺建筑群從原先的被住宅樓包圍中展現出來。

5.3.3 采用傳統+現代的建筑設計手法

對于文保建筑，合理的利用就是更好的保護。規劃沿彩虹路文化走廊，依托現有的文保建筑，以傳統建筑的空間組合方式加現代的建筑設計手法，打造兩片特色化、小而精的文創商業空間，使之成為年輕人探尋發現新鮮事物的社交和體驗場所。

6 小結

以軌道建設帶動的街區式更新融合了軌道交通在提高經濟可行性、緩解交通擁堵方面的潛力，以及街區式更新在促進社會融合、提升城市品質方面的優勢，能有效的促進老城區存量空間優化及活力提升。對比以往單一地塊的改造以及環境綜合整治，寧波七塔寺街區的更新實踐表明，采用多樣的更新模式，在提升老城更新的可實施性、取得綜合效益方面都有較好的效果，尤其是在有歷史風貌保護要求的老城地區，對老城公共環境品質提升及歷史風貌營造方面都有更突出的表現。