告別公攤計價會推漲房價？專家：你們想多了

陸肖肖

近日，一則取消公攤面積計價的新聞闖入人們視線，引起了市場的廣泛關注。有觀點分析，告別公攤面積計價，或將推漲房價，該觀點遭到了一些專家的反對，稱“你們想多了”。

告別公攤計價

2月18日，住房和城鄉建設部官方網站發布了《關于〈城鄉給水工程項目規范〉等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規范公開征求意見的通知》。在這38項強制性工程建設規范中，有一份全文3.1萬字的《住宅項目規范（征求意見稿）》，其中第二部分2.4.6條指出：“住宅建筑應以套內使用面積進行交易?！边@個僅有16個字的條款雖然藏在一堆文件當中，但立即引起了市場的巨大關注。

實際上，一直以來，我國內地都是采用建筑面積計價，而建筑面積包括套內使用面積和公攤面積。公攤的內容包括以下兩大部分：第一部分包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積等;第二部分包括樓宇（套）與公共空間之間的分隔，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。

一位購房者說，“現在房子的公攤是越來越高了，我的房子公攤都超過了20%，建筑面積是88.27平米，但刨除樓道、管道、電梯、入戶大堂等公攤之后，實際套內面積只有70.22平米，現在房子這么貴，公攤還是按原房價支付，我們實在是太虧了。”

一直以來，人們對公攤面積計價都頗有微詞。中原地產首席分析師張大偉認為，產生公攤也計價的原因是中國是小區制，而不是街區制，中國的小區更依賴開發商建設，而國外更多是依靠政府。這種情況下，就使得開發商將社區內公用部分的成本分攤到建筑面積里。

張大偉進一步指出，現實中，確有小部分開發商會利用公攤賺黑心錢，比如一些小區會將獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務的警衛室、管理用房，作為人防工程的地下室都計入到公攤面積中，而國家法律明文規定這些不算公攤。公攤面積缺乏公信力，不便民、不透明，如果公攤面積不實，購房者不僅要多支付房款，還得在以后不斷支付更多的成本。

而采用套內使用面積進行交易之后，公攤面積將會更加透明。易居企業集團CEO丁祖昱表示，套內面積計價好處不言而喻，房屋買賣環節更為公開、透明，購房者所見即所得，變相減少因銷售員夸大宣傳而產生的后期糾紛。并且，收費權與受益權主體相對等，可以減少因計算公攤面積導致價格虛高的精裝修、取暖費等不合理收費。

是否影響房價

而民眾最關心的，莫過于該政策實施后對房價的影響。有部分觀點認為，該政策類似“核桃去殼30一斤，不去殼15一斤”，會導致單價的增加。

北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池表示，這個政策如果真的實施，對購房者可能只是一個計量單位的改變，沒有其他什么意義。因為對于購房者來講，這一套房子總價之前是多少現在還是多少，計量方式變成套內使用面積，可能從單價來看是漲了，但實際上總價款還是那么多。

那么之前已經交易的二手房的價格會不會縮水或者是增加呢？趙秀池進一步指出，房價趨勢不會發生變化，因為從根本上影響房價的還是供求關系，如果只是說計價方式、計量單位發生改變，只能說是產生技術上的變化，之前按照建筑面積計算的話，房屋單價是5萬，按照套內使用面積計算的話，房屋單價變成了6萬，從數字看是漲了，但實際上總價沒變，并不會影響整個房價的趨勢。

中國豪宅研究院院長朱曉紅也表示，告別公攤計價并不是取消公攤，實際上，樓道、電梯等公攤一定會存在的，“天上不會掉餡餅”，開發商受成本和利潤的制約，公攤的成本最終是由購房者來消化的。所以這個政策對整個房價是幾乎沒影響的，有觀點認為房價會上漲，這完全是想多了。

億翰智庫方面則認為，若想維持總價不變，則房企只能通過提升單價來維持現有總價，對市場來說，會沖擊現有的限價機制，政府機構需重新調整一系列限價政策;對居民和企業來說，房屋總價維持不變，無實際影響。

未來實施或有難度

以套內使用面積進行交易，這個政策最終會實施嗎？具體落地的話，會不會面臨一系列的困難？

在趙秀池看來，這個政策是否能最終實施還不能確定，因為這個政策本身是一個工程建設標準規范的相關征求意見稿，是否以套內使用面積交易，還有《商品房銷售管理辦法》來具體約束，未來要真正落實的話，還需要商品房銷售的相關法規的變更。

朱曉紅提到，未來這個政策如果實施，短時間“一刀切”的話，可能會造成二手房計價方式的波動和混亂，這是需要一個過程的，很可能會出現老房老辦法、新房新辦法的局面。

丁祖昱表示，正所謂“羊毛出在羊身上”，房屋總價仍將基本保持不變，短期內以套內面積計算的銷售均價勢必將大幅上漲。一旦歷史數據難以追溯，難免會導致市場數據紊亂，難以從數據層面研判市場冷暖變化，管理層也將失去房價這一重要的政策監管工具。

張大偉也表示，這只是一個工程建設規范公開征求意見，距離正式文件還很遙遠，即使成為正式文件，也不確定是建議標準還是規定強制標準。從政策內容看，包括了住宅、商業、工程建設等方方面面，包括全裝修交付等政策，這些政策5年內落地的可能性非常小。