告別公攤計(jì)價(jià)會(huì)推漲房?jī)r(jià)？專家：你們想多了

陸肖肖

近日，一則取消公攤面積計(jì)價(jià)的新聞闖入人們視線，引起了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。有觀點(diǎn)分析，告別公攤面積計(jì)價(jià)，或?qū)⑼茲q房?jī)r(jià)，該觀點(diǎn)遭到了一些專家的反對(duì)，稱“你們想多了”。

告別公攤計(jì)價(jià)

2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布了《關(guān)于〈城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范〉等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》。在這38項(xiàng)強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范中，有一份全文3.1萬字的《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》，其中第二部分2.4.6條指出：“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易?！边@個(gè)僅有16個(gè)字的條款雖然藏在一堆文件當(dāng)中，但立即引起了市場(chǎng)的巨大關(guān)注。

實(shí)際上，一直以來，我國內(nèi)地都是采用建筑面積計(jì)價(jià)，而建筑面積包括套內(nèi)使用面積和公攤面積。公攤的內(nèi)容包括以下兩大部分：第一部分包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積等;第二部分包括樓宇（套）與公共空間之間的分隔，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。

一位購房者說，“現(xiàn)在房子的公攤是越來越高了，我的房子公攤都超過了20%，建筑面積是88.27平米，但刨除樓道、管道、電梯、入戶大堂等公攤之后，實(shí)際套內(nèi)面積只有70.22平米，現(xiàn)在房子這么貴，公攤還是按原房?jī)r(jià)支付，我們實(shí)在是太虧了?！?/p>

一直以來，人們對(duì)公攤面積計(jì)價(jià)都頗有微詞。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，產(chǎn)生公攤也計(jì)價(jià)的原因是中國是小區(qū)制，而不是街區(qū)制，中國的小區(qū)更依賴開發(fā)商建設(shè)，而國外更多是依靠政府。這種情況下，就使得開發(fā)商將社區(qū)內(nèi)公用部分的成本分?jǐn)偟浇ㄖ娣e里。

張大偉進(jìn)一步指出，現(xiàn)實(shí)中，確有小部分開發(fā)商會(huì)利用公攤賺黑心錢，比如一些小區(qū)會(huì)將獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，作為人防工程的地下室都計(jì)入到公攤面積中，而國家法律明文規(guī)定這些不算公攤。公攤面積缺乏公信力，不便民、不透明，如果公攤面積不實(shí)，購房者不僅要多支付房款，還得在以后不斷支付更多的成本。

而采用套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易之后，公攤面積將會(huì)更加透明。易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，套內(nèi)面積計(jì)價(jià)好處不言而喻，房屋買賣環(huán)節(jié)更為公開、透明，購房者所見即所得，變相減少因銷售員夸大宣傳而產(chǎn)生的后期糾紛。并且，收費(fèi)權(quán)與受益權(quán)主體相對(duì)等，可以減少因計(jì)算公攤面積導(dǎo)致價(jià)格虛高的精裝修、取暖費(fèi)等不合理收費(fèi)。

是否影響房?jī)r(jià)

而民眾最關(guān)心的，莫過于該政策實(shí)施后對(duì)房?jī)r(jià)的影響。有部分觀點(diǎn)認(rèn)為，該政策類似“核桃去殼30一斤，不去殼15一斤”，會(huì)導(dǎo)致單價(jià)的增加。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池表示，這個(gè)政策如果真的實(shí)施，對(duì)購房者可能只是一個(gè)計(jì)量單位的改變，沒有其他什么意義。因?yàn)閷?duì)于購房者來講，這一套房子總價(jià)之前是多少現(xiàn)在還是多少，計(jì)量方式變成套內(nèi)使用面積，可能從單價(jià)來看是漲了，但實(shí)際上總價(jià)款還是那么多。

那么之前已經(jīng)交易的二手房的價(jià)格會(huì)不會(huì)縮水或者是增加呢？趙秀池進(jìn)一步指出，房?jī)r(jià)趨勢(shì)不會(huì)發(fā)生變化，因?yàn)閺母旧嫌绊懛績(jī)r(jià)的還是供求關(guān)系，如果只是說計(jì)價(jià)方式、計(jì)量單位發(fā)生改變，只能說是產(chǎn)生技術(shù)上的變化，之前按照建筑面積計(jì)算的話，房屋單價(jià)是5萬，按照套內(nèi)使用面積計(jì)算的話，房屋單價(jià)變成了6萬，從數(shù)字看是漲了，但實(shí)際上總價(jià)沒變，并不會(huì)影響整個(gè)房?jī)r(jià)的趨勢(shì)。

中國豪宅研究院院長朱曉紅也表示，告別公攤計(jì)價(jià)并不是取消公攤，實(shí)際上，樓道、電梯等公攤一定會(huì)存在的，“天上不會(huì)掉餡餅”，開發(fā)商受成本和利潤的制約，公攤的成本最終是由購房者來消化的。所以這個(gè)政策對(duì)整個(gè)房?jī)r(jià)是幾乎沒影響的，有觀點(diǎn)認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)上漲，這完全是想多了。

億翰智庫方面則認(rèn)為，若想維持總價(jià)不變，則房企只能通過提升單價(jià)來維持現(xiàn)有總價(jià)，對(duì)市場(chǎng)來說，會(huì)沖擊現(xiàn)有的限價(jià)機(jī)制，政府機(jī)構(gòu)需重新調(diào)整一系列限價(jià)政策;對(duì)居民和企業(yè)來說，房屋總價(jià)維持不變，無實(shí)際影響。

未來實(shí)施或有難度

以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易，這個(gè)政策最終會(huì)實(shí)施嗎？具體落地的話，會(huì)不會(huì)面臨一系列的困難？

在趙秀池看來，這個(gè)政策是否能最終實(shí)施還不能確定，因?yàn)檫@個(gè)政策本身是一個(gè)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的相關(guān)征求意見稿，是否以套內(nèi)使用面積交易，還有《商品房銷售管理辦法》來具體約束，未來要真正落實(shí)的話，還需要商品房銷售的相關(guān)法規(guī)的變更。

朱曉紅提到，未來這個(gè)政策如果實(shí)施，短時(shí)間“一刀切”的話，可能會(huì)造成二手房計(jì)價(jià)方式的波動(dòng)和混亂，這是需要一個(gè)過程的，很可能會(huì)出現(xiàn)老房老辦法、新房新辦法的局面。

丁祖昱表示，正所謂“羊毛出在羊身上”，房屋總價(jià)仍將基本保持不變，短期內(nèi)以套內(nèi)面積計(jì)算的銷售均價(jià)勢(shì)必將大幅上漲。一旦歷史數(shù)據(jù)難以追溯，難免會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)數(shù)據(jù)紊亂，難以從數(shù)據(jù)層面研判市場(chǎng)冷暖變化，管理層也將失去房?jī)r(jià)這一重要的政策監(jiān)管工具。

張大偉也表示，這只是一個(gè)工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見，距離正式文件還很遙遠(yuǎn)，即使成為正式文件，也不確定是建議標(biāo)準(zhǔn)還是規(guī)定強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)。從政策內(nèi)容看，包括了住宅、商業(yè)、工程建設(shè)等方方面面，包括全裝修交付等政策，這些政策5年內(nèi)落地的可能性非常小。