城市商業體的購物中心設計模式

文/陳松 北京炎黃聯合國際工程設計有限公司 北京 100190

“購物中心”在中國上世紀80、90年代是一個被用爛了的商業名稱，大到最大的商業體小到街邊的小賣部都可以豪邁地起名某某購物中心，以至于國際設計購物中心的建筑師到中國后第一要務就是向中國的業主耐心解釋購物中心和中國現存的商業業態有多么的不同，具有多么大的先進性。

商業行業是最市場化的充分競爭行業，商業體是否成功的唯一標準就是單位商業建筑面積在單位時間里是否掙到了足夠多的利潤。上海港匯、北京燕莎奧萊、上海新天地的成功讓商業業界看到了國際上發達國家購物中心先進的商業運營和設計理念，業界這才發現有些企業悶頭摸索的所謂第幾代商業，在發達國家近百年的商業活動中早已研究并實踐過。隨著國際一流商業設計事務所進入中國，帶來了最先進的商業形態購物中心（ShoppingCenter&Mall）。

它山之石可以攻玉，要了解購物中心的設計模式，其實就不得不看一看國際上購物中心的發展歷程和分類。

按照ICSC 美國國際購物中心協會的定義，購物中心是由單一產權所有者所擁有并實施計劃、開發和管理的零售和其他商業設施的組合,這些類別和亞類以幾個關鍵的屬性來區別。包括：概念、大小、面積、典型的主力店、主力店比率、主要商圈。

因此真正的購物中心是持有的，而不是銷售的，才能保證統一經營，通過業態的市場化搭配以獲得商業體的最高收益。

購物中心分為兩個大類：一種是室內的商業體，一種是室外的商業體。

室內的商業體叫Mall 室內購物中心，分為：

Regional Mall 社區級購物中心

Supper-regional Mall 區域級購物中心

Downtown／Urban Mall 城市中心級購物中心

室外的商業體叫Open-air Centers 室外開放式購物中心，分為：

Lifestyle／Village 體驗式商業街區

Theme／ Festival 主題式商業

Outlets Center 奧特萊斯品牌直銷店

Mainstreet／Downtown Center 城市中心街道商業

Neighborhood Center 鄰里商業中心

Community Center 社區商業中心

Hybrid 室內外混合型購物中心

還有一種將購物中心與酒店、辦公等其他功能組合在一起的商業體是Mixed-use 商業綜合體，分為：

Semiurban／Suburban Mixed-use 郊區型多功能商業綜合體

Urban Mixed-use 城市型多功能商業綜合體

二戰之后，美日歐等發達國家出現了一大批巨型連鎖的百貨企業，如Nordstrom、Bloomingdale‘s、Macy‘s、西武等，商業大多以商業街和城市廣場（Town square／Mainstreet）的形態存在，如東京的銀座。

Nordstrom、Bloomingdale‘s

Beursplein,Rotterdam

雖然在土地稀缺商業集約化程度極高的日本直到今天百貨依然具有很強的生命力，但早在上個世紀70年代，在地廣人稀的美國曾經風生水起的百貨就已經不能單獨存在來滿足車輪上的新生一代對商業超越購物的精神及生活需求了，是因為其大部分商品購物方式為提袋式購物，屬于所謂提袋式購物，就是能夠把商品用袋子裝回家的商業購物行為都是提袋式購物，比如百貨、超市內大部分業態，而購物中心里的吃喝玩樂大部分是不能用袋子提回家的，比如餐飲需要氣氛，影院等娛樂需要情調和設備。

因此購物中心和百貨超市其他商業業態的最大區別就是其大部分的業態是體驗性的，是百貨和超市提袋式購物所沒有的，而大型購物中心往往有百貨、超市作為大型主力店，單獨存在的百貨其實在購物中心誕生的那天起就逐漸消失，因此在電商橫行的今天，百貨的商品大部分都能在電商平臺以更便宜的價格輕松買到，終于壓垮了最后一根稻草。

近幾年，百貨的關店潮愈演愈烈，從百盛太平洋的關店潮到西爾斯申請破產，無不說明：商業是有時效性的，隨著消費者消費能力和行為的改變，商業模式推陳出新，舊的商業模式和內容如果跟不上時代，被淘汰只是時間問題。

美國商業設計建筑師事務所在上世紀80年代就創造了百貨與其他業態結合的購物中心（shopping center）的商業形態，整個商業體變的以吃喝玩樂為主，顧客可以在里邊呆上一整天。城市級的購物中心有一到兩個百貨或超市作為主力店，城市大區域級購物中心往往具有多個大型百貨或大型專業超市的主力店，中間以多中庭的購物中心聯系在一起，像拉斯維加斯的Fashion show Mall，連續中庭像糖葫蘆一樣串起了一大堆主力店。

拉斯維加斯的Fashion show Mall

或者主力店以像Fashion Island 那樣的室外街組合在一起，這種形態在全美全面開花，沿著高速公路而蔓延，大大小小的購物中心數以萬計，有的規模小到只是周邊社區的配套，有的大到在室內容納過山車這樣的娛樂活動，像美國明尼蘇達的Mall Of America，minnesota

室內過山車，Mall Of America，Minnesota

在上世紀70年代，創新性地將商業和旅游地產結合在一起的商業設計模式出現，像FlatIron Crossing，Broomfield,Colorado這樣的既有室內mall，又有室外商業街區的Hybrid 混合型購物中心之后成為最常見的一種商業形態之一。

FlatIron Crossing，Broomfield,Colorado

Fashion Island 空中鳥瞰

美英商業設計巨頭進入亞洲后，迅速地將購物中心形態匹配亞洲的人口高密度及土地集約化的特點，涌現了像日本大坂難波公園和香港朗豪坊這樣的多層甚至高層商業體，與地鐵無縫連接，從地鐵車廂出來通過順暢的垂直交通人群直達商業體以及相連的酒店辦公等多功能業態的全部（TOD），這也就是典型的亞洲商業綜合體（Mixused）了。

日本大坂難波公園屋頂和香港朗豪坊飛天梯

離城市中心再遠的商業就需要主題性特別強才能吸引到顧客了，比如奧特萊斯outlets，Disney 樂園，環球影城。

洛杉磯環球影城、東京disney 樂園

法蘭克福Wertheim Village、洛杉磯環球影城步行商業街

從發達國家的商業體發展歷史來看，購物中心是一種復雜的體驗式商業體，集娛樂、休閑、餐飲等吃喝玩樂為一體，而不是單純的購物，其購物體驗充滿著新鮮感和探索性。相比之下，中國國民生活解決溫飽問題不到40年，恰恰處于類似美國70年代的狀態，汽車上長大的一代即將成為消費主力，中國現有的商業形式一定不能滿足他們的精神生活需求，多種業態的組合的購物中心成為必然，了解購物中心的前世今生成為一場急需進行的商業科普。